引子

    随着工业化、城镇化步伐加快，人口资源环境压力加大，广州的综合承载力面临严峻挑战。土地的利用问题也首当其冲地成为广州发展的瓶颈。省委常委、广州市委书记朱小丹在年初召开的市人大全会中指出，城市发展不能光考虑经济收益，而应该全面考虑对人和环境的影响，"土地单位面积产出"要成为各级领导干部重要的政绩导向。他强调，要化解土地问题的制约，必须解放思想，路子有两条，一是集约土地增量，另一个更重要的是优化存量。

    广州在面对土地瓶颈问题时，出狠招对闲置用地"开刀"，走出一条解放思想的"破土"之路。

    核心数据

    1.广州有7000多平方公里的土地，但现在土地的开发强度已经达到了21%，超过伦敦和纽约。

    2.广州累计处置闲置土地1887宗、用地面积33.8平方公里，相当于一个新越秀!其中，采取收回土地使用权方式处置闲置土地1387宗、用地面积26.5平方公里，是全国开展闲置土地清理处置工作最早，处置和收回力度最大的城市之一。

    3.2007年8月一次性收回闲置土地80宗、用地面积1.39平方公里，创造了历年来单次收地会收回闲置土地数量和面积之最。

    4.历年供应的78平方公里的商品住宅用地中，72%已完成开发建设和销售。只有3.73平方公里的商品住宅用地超期未动工建设或动工建设进度低于1/3，涉嫌构成闲置，占供应总量的4.2%。

2007年收地记录

7月23日:收回37宗闲置土地，用地面积约84万平方米。

8月1日:收回80宗闲置土地，用地面积达139万平方米。

11月6日:收回74宗闲置土地，用地面积达99.62万平方米。

    困境篇

    "闲置土地"几宗罪?

    根据最新的统计，广州历年来已经累计处置闲置土地面积33.8平方公里，甚至追赶上一个新越秀区的面积。这些闲置土地是如何形成的，它们的存在，给土地市场、房地产发展、经济发展又带来怎样的负面影响?

    "闲置地"形成既有开发商原因也有政府原因

    市国土房管局局长、新闻发言人谢晓丹介绍，广州闲置土地产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有政府的原因。

    就开发商方面，用地单位资金实力不足，无法及时完成开发建设；上世纪90年代房地产开发热，导致部分用地单位盲目投资，受市场环境变化的影响，导致项目出现"烂尾"，形成烂尾地；部分用地单位利用法律法规和政策漏洞，拖延开发建设时间，达到通过囤地获得土地增值利益的目的，这些都有可能促成闲置烂尾。

    此外，受城市规划控制或调整、市政建设占用、用地规则变化等影响，不能及时开发建设，这一类则属于政府的原因。

    "土地闲置"扭曲土地市场需求真相

    谢晓丹指出，闲置土地不仅是一种浪费土地资源、破坏土地市场秩序的行为，而且其中存在严重拆迁补偿遗留问题的"烂尾地"，还牵涉到被拆迁群众的合法权益。

    有专家指出，土地是稀缺资源，其闲置而造成的损失具有社会性、宏观性特点。其主要负面效应表现为造成耕地锐减、减少社会经济效益以及诱发投机炒作。而"土地闲置"虚假需求的本质扭曲了土地市场需求真相，使土地市场发出错误信号。

    2004年"8·31"大限之后，地产商的"地荒论"声势日渐浩大。但同当时土地供应减少相对应的，却是"8·31"前后开发商的大规模储备土地。来自合富辉煌市场研究部的统计，自90年代起到去年上半年，发展商所获得的开发项目，包括未建和待建的，十区加两市约有42平方公里，其中有部分涉嫌闲置。

    合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，开发商囤地给房地产市场带来的负面影响其实体现在政府与开发商预期不同的矛盾上。政府出让土地总是希望开发商能按照规划及时供应住房，但开发商往往会考虑自身利益而导致在土地开发建设方面与政府的预期相左。要缓除这方面的负面影响，一方面需要政府摒弃过去的计划经济思维，充分应对市场的变动；而作为开发商也应该量力而行，把握好对土地纳入和开发的度。

    开发强度超过伦敦纽约，广州土地资源严重告急

    一方面是社会上存在着大量的闲置用地未投入开发，另一方面，广州历年来的城市建设用地规模不断扩张，人地矛盾尖锐，整体的开发强度已经超过伦敦和纽约，达到21%。广州土地资源严重告急。

    广东省房协副会长、中山大学教授魏清泉教授研究发现，近30年来，随着工业化、城市化进程的加快，我国城镇扩张的现象非常普遍，速度之快十分惊人。

    以广州市为例，1954年，220万人口，城市建设用地177平方公里，以后的三四十年间，广州城市用地空间扩展速度非常缓慢。然而从改革开放以来，城市用地空间扩展非常迅速。从卫星影像图分析所得，1990年广州市城市建设用地已有216.58平方公里，到2000年更高达619.78平方公里。从1954到2000年，约半个世纪的时间，广州市的人口从220万人增加到618万人，增加了1.8倍，城市建设用地却增加了2.5倍。城市用地空间扩展速度远比城市人口规模增长速度快。这种现象决不是广州独有，因此很值得深思。

    据卫星影像图分析的结果，广州市从1990至1995年城市建设用地增加了183.05平方公里，年均增长速度为16.91%；从1996至2000年，广州市城市建设用地又增加了220.12平方公里，年均增长速度为11.02%。这些数据说明，20世纪90年代里，广州市5年内增加的城市建设用地比过去2000年时间增加的城市建设总用地的规模还要多。由此，魏清泉提出对于土地市场要进行节流。

    国家给广东省每年新增建设用地所下的指标，也使得用地同经济发展之间的矛盾紧张。据悉，按广东经济发展的需求测算，今后几年我省每年需新增建设用地40万亩以上，而国家每年给广东的指标只有24万亩。分配到广州市的头上，这个指标就更屈指可数。一方面要加快发展，一方面土地资源告急!广东省国土资源厅厅长招玉芳说过，"盘活闲置土地就是一篇大文章。"广州市显然要在全省树立标杆儿。