和煦的春风，正轻轻染绿北京顺义温榆河两畔。这个与北京别墅中心区几乎画上等号的近郊平原，似乎与胶着于 “房价”升跌的内城区截然分开。在温榆河北岸，一片400余套的花园洋房尚未命名，却引来火热的注视与关切。

该项目为长江实业入主内地住宅建造的首个项目，人们自然会把这个房地产项目与 “李嘉诚来了”画上等号。长江实业地产投资有限公司的董事郭子威接受本报的专访时称：“长实的长期目标是从内地获得的地产收入比重和在香港获得的地产收入能各为一半。”温榆河北岸的项目，仅仅拉开了序幕一角。

这是长江实业第一次对媒体谈及具体目标。作为香港最大的开发商之一，默默地，长江集团的土地储备已经超过1000多万平方米，但在波涛汹涌的地产浪潮中，他们并不显眼。香港的其他的三大天王在内地，同样是深度潜水的姿态。

根据世邦魏理仕的估算，外商投资在整个中国房地产行业的投资只有1%-2%，但香港开发商就占据了一半以上。而时值内地的地产行业陷入集体困境，他们的举动令人瞩目。

等了十多年

长江实业早在10多年前就拿下了中央别墅区的这块土地，一直深居高闺。当记者问及：“现在的北京房地产处于一个调整期，对于一些开发商是一个低迷时期，这对于长实是否意味着机会?”长江实业地产投资有限公司的董事郭子威(shuang)快地回答：“当然，对于有资金实力的大公司，当然是个好机会。我们长实也是如此。”

“我们研究了很长一段时间。现在赶上奥运会，外界会以为是特意的，其实不然。我们企业的精神，李先生的风格长久以来就是很稳健的。在没有能力和经验掌握好这个市场之前，我们不会贸然进入。”措辞谨慎但显然是志在必得。

SALES出身的他言谈中充满了对未来市场的兴奋。当记者问他：“高档住宅的开发对外资有一定的限制，长实的第一个项目又是别墅，长实有无担心之处?”他却回答：“凡是经济调整，对高档豪宅的影响是最小的。对它价值的影响很小。我们在北京的开发还是会以高档住宅为主。对豪宅的投资有限制，投资减少，这样供应量会更不够，总量会减少。供求关系决定了价格会上扬。”

对未来会在什么地方拿地，会有多大份额的市场计划，郭子威都很谨慎，总能推托，请记者去关注即将公布的报告。这虽然是长江实业在内地推出的第一个住宅项目，但他们在上海、广州都筹措着公寓和商场综合体的大型项目。

宏观调控，内地开发商在一片风声鹤唳之中，负债率低、业务稳健的香港巨鳄却已悄然潜入。

世邦魏理仕投资物业部董事菲禄洪就认为：“很多的内地开发商之前买了很多土地，现在却没有足够的信用额度从银行贷到款。即便在香港上市，港币也不一定能直接到内地来。这个时候对于在国内已经有业务，手里拿着一些好项目，已经有很多人民币的香港开发商是个很好的机会。”显然，香港四大天王，长实、新世界、恒基兆业、新鸿基都符合这样的条件。

“现在成立一家纯外资的企业，拥有房地产开发的执照，在程序上都比较复杂和困难。”菲禄洪认为现在的限制外资进入的政策对于后来者是个很大的门槛。

他们在内地的房地产行业将扮演着怎样的角色呢?谁又能荣登香港开发商内地土地储备的前三呢?这些留给人们很多遐想。

四大天王

巧合的是，长实马上要推出的项目就在新世界刚售罄的别墅项目丽宫旁边。同样，新世界也是最早来到内地做开发的企业。从上世纪80年代开始，新世界就在广州做开发。新世界早在1993年就和崇文区政府开始旧城改造的合作，成就了后来的新世界太华公寓、新景家园等新世界系列产品。

仅仅在2005年到2006年间，新世界在长沙、贵阳、成都、海口收购的项目就有900多万平方米的建筑面积，其土地储备速度令人吃惊。

从去年中期，新世界中国对外宣称的土地储备就高达2400万平方米的楼面面积。而仅仅就在过去的大半年，新世界又完成了长沙雨花区、鞍山高新区的项目收购。仅从新世界中国2008财政年度下半年预计的落成面积994293平方米估算，按此开发速度，这些土地储备足够新世界开发10年以上。2008财政年度上半年用于销售落成的物业是148034平方米，而用于租赁的落成面积是76334平方米。

而其资产负债率仅为36.2%。短期负债又偏少。这样的财务状况都将让新世界中国从新兴的内地市场中获益匪浅。

3月18日，新世界中国(00917.HK)的中期业绩公布显示：物业销售总楼面面积为283098平方米。截至2007年12月31日止6个月，物业销售收益是902306000元，而酒店经营加上租赁收入收益是305614000元，分别占总收益的比重为71.5%和24.2%。就是说新世界中国每年能从租赁和经营上获得两成以上的稳定收益。而且其租金和经营的收益是去年同期的120%。

让新世界很有优势的一点是，这些土地都是在地价高潮之前陆续储备的，用新世界的话说就是：“价格都比较公道，刚取得的鞍山和长沙的项目楼面地价都没有超过1000元。”记者从对新世界的采访中获悉，新世界未来发展的策略会有所变化。将会更多地纳入一些建筑面积为50万平方米左右的物业。因为这样的项目从审批到启动要更加迅速。而在过去新世界拿下的项目很多都是超大型的楼盘，譬如成都的项目是300多万平方米，海口的是200多万平方米。这样的发展组合更利于平衡。

在新世界集团目前1000多亿总值中，以内地地产业务为主的新世界中国已占到了400多亿。

新世界的风格确实值得借鉴。菲禄洪认为：“将来内地地产商要长期发展，要上市，在股市上有良好表现，必须要有固定的收入，且占有资产。除了散卖的收入，必然要有租金的收益。经过行业的调整，内地的开发商必然会在金融避险上做好准备。”

而恒基兆业、新鸿基他们在内地市场的影响也日益升级。恒基兆业的年报中显示，截止到2007年8月土地储备约为3669万平方尺，楼面面积为1.015亿平方尺。而在去年12月，银行信贷紧张之后的背景下，香港恒基兆业(0012.HK)执行董事叶盈枝就对媒体谈到，对于具备实力的港资地产商来说，更有利于进一步拓展。

新鸿基的中期业绩公报中，截至到去年年底，楼面面积为5270万平方尺。同时特别强调还将把位于优越地段的写字楼和购物商场300万平方尺作为集团保留收租用途。

资深地产人邓智仁曾提过：“香港在1998年金融危机之后房价跌去60%多，恒基、新鸿基、长实这些公司不仅没有倒掉，反而还在赚钱。他们的秘诀就是从1995年开始，连续数年几乎没有买地。同时，不像内地的开发商以卖楼为主，香港资金雄厚的房地产企业有很多租赁的房产，这样楼价下跌时受的影响相对较小。”

经历过1997年金融风暴的香港开发商在今时背景之下给内地开发商的就不仅仅是资金、合作之类的，“他们或许会迫使内地开发商不断完善。”菲禄洪如是认为。