各位网友：
历时四年、先后十二易其稿的新版《深圳经济特区物业管理条例》于2007年9月25日由市四届人大常委会第十四次会议三审通过。新条例将于明年1月1日起正式实施。条例的出台标志着我市物业管理步入了一个崭新的发展阶段。新条例与现行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》相比有哪些变化？如何理解、贯彻、落实条例中的各项制度？
2007年11月7日上午9：30-11：30，届时我们特地邀请了市国土资源和房产管理局陈海铭副处长、市物业管理协会曹阳副会长，在线回答市民咨询。
您提出的相关问题，我们将竭诚为您解答，感谢你们的关注！
特邀嘉宾：
深圳市国土资源和房产管理局物业监管处副处长 陈海铭
深圳市物业管理协会副会长 曹阳
[主持人]:各位网友大家好，《深圳经济特区物业管理条例》贯彻与落实有关问题在线回答市民和企业的提问。时间为上午9：30-11：30。欢迎大家踊跃参与！ ---(9:29)
[业主]:为什么要对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行修订呢？ ---(9:35)
[特邀嘉宾]陈海铭: 1994年，我市颁布实施了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，条例对于规范特区物业管理活动发挥了重要作用，充分体现了特区立法的先行先试功能。十多年过去了，深圳物业管理行业由初创逐渐走向成熟，社会各方面的形势也发生了很多变化，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》逐渐暴露出一些问题，包括适用范围有限、相关主体的权利义务不够明确，许多内容也比较简单等。而且，《中华人民共和国物权法》已于2007年颁布实施，国务院也对《物业管理条例》进行了相应的修订，我市的法规要与它们协调一致，并作更具体、更具有针对性和可操作性的规定。为此，有必要对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行全面修订，促进我市物业管理活动的法治化及和谐深圳、效益深圳的建设。 ---(9:37)
[业主成员]:很感谢国土房产局能开展这个活动，我想请问为什么要以特区立法形式制定《深圳经济特区物业管理条例》呢？ ---(9:38)
[特邀嘉宾]陈海铭: 由于《条例》中有许多创新性的规定，如“业必归会”制度、专项维修资金集中管理、业主大会会议投票权计算方式等，宜在特区范围内先行先试，为国家和省的物业管理立法探索新经验，因此《条例》采用了特区立法形式。 ---(9:40)
[物业]:《深圳经济特区住宅区物业管理条例》修订后的版本与修订之前相比，主要的变化点是什么？能给业主带来什么实惠？ ---(9:40)
[特邀嘉宾]陈海铭: 在这次物管条例的修订过程中，市人大充分利用全国人大赋予深圳的特区立法权，结合我市物业管理发展26年以来，特别是2005年《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》颁布实施两年多以来所取得的成功经验，在条例中拟订了许多具有可操作性和创新精神的条款。新条例与现行条例相比,主要有下列变化:将街道办事处、社区工作站纳入了物业管理体系，加强了物业管理行业的监管、服务力量；创立了业必归会制度；住宅物业一律采用公开招标方式选聘“管家”，而且新条例扩大了适用范围，将调整对象扩大到所有类型的物业，包括住宅区、写字楼、工业区（工业厂房）、学校、医院、宾馆、码头、政府物业等。新条例将在保护业主权益方面有更多的举措，对物业服务企业和建设单位涉及到物业服务和物业建设行为方面设置了更全面的约束，进行了严格规范。 ---(9:52)
[大业主]:请问陈处长业主大会、业委会活动经费，业委会委员津贴和执行秘书薪酬，如何提取？发放办法如何决定？ ---(9:51)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据《条例》第二十二条规定，业主大会、业委会活动经费，业委会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。
业委会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。
---(9:53)
[业主]:新的收费标准出台,如果让物业管理企业按新收费标准执行.如果他们不执行新标准,业主该怎么办 ---(9:54)
[特邀嘉宾]陈海铭: 新标准是一个指导标准，根据去年出台的《深圳市物业管理服务收费办法》，深圳市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合原则，今年新出台的指导标准只是供由业主和服务企业在协商中参考，不存在强制执行的问题。物业服务收费确定后需报区物价主管部门备案，若存在乱收费问题，业主也可向行政部门投诉，由物价部门依法处罚。
---(10:21)
[维修资金]:请问嘉宾，若物业的共有部分属于人为损坏的，能否使用物业专项维修资金？ ---(9:56)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第八十八条的规定，物业的共有部分属于人为损坏的，修缮费用应当由责任人承担，不能动用专项维修资金。 ---(10:01)
[业主疑问]:能详细说下新条例中规定的“入住”的意思吗？ ---(10:03)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第八十四条的规定，所谓“入住”是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住；建设单位没有事先通知的，以业主实际办妥入住手续视为入住。这条规定实际上是界定建设单位和业主履行业主责任义务的时间界限。 ---(10:14)
[业主2]:请问两位嘉宾，如果建设单位不按规定提供物业服务用房将承担什么责任？ ---(10:07)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据《条例》第一百条规定，建设单位未按规定提供物业服务用房的，由区主管部门责令限期三个月提供；逾期不提供的，由区主管部门责令建设单位按照本物业管理区域内物业市场平均售价和规定的物业服务用房面积，向业主大会支付专款，存入物业专项维修资金专户，专项用于承租、购置物业管理用房，并处以二十万元以上五十万元以下罚款。
不能一罚了事，必须保障物业服务用房的提供。这也是《条例》在二审修订前征求意见时，业主提出的修订意见，被立法采纳。 ---(10:07)
[小王]:请问业主在物业管理活动中可以享有哪些权利呢？ ---(10:11)
[特邀嘉宾]曹阳:国务院《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业委会成员，并享有被选举权；
（六）监督业委会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
国务院《物业管理条例》第七条规定，还规定了业主在物业管理活动中，应履行的义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业委会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
---(10:29)
[一个小业主]:请问曹会长，业主委员会有哪些作用呢？我也是一个业主怎么从来没有享受过这种权利呢？ ---(10:14)
[特邀嘉宾]曹阳: 业委会是业主大会的执行机构，在业主大会的授权下履行以下职责：召集业主大会会议；与物业服务企业签订合同；及时了解业主意见，监督物业服务企业管理小区等。
业主可选举业委会成员，也享有被选举为业委会委员的权利。 ---(10:38)
[特发小区]:请问小区物业管理事项中哪些是必须需要由业主共同决定的呢？ ---(10:17)
[特邀嘉宾]陈海铭:按照国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业委会或者更换业委会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ---(10:29)
[无奈的住户]:小区物业管理处擅自改动停车楼为商住旅馆，业主应该怎么维护自己的权利呢？ ---(10:27)
[特邀嘉宾]陈海铭: 若停车楼属于业主共有物业的话，改变物业使用功能需得到业主大会的授权和同意，收益也需纳入物业服务收入。即使业主大会授权同意的话，也要报规划主管部门，履行相关报建程序。
若未获有关规划等部门的批准，擅自改变规划功能的，请向规划部门反映。
---(10:35)
[业主]:有少数物业管理企业不按规定或阻挠成立业主委员会,业主怎么办 ---(10:29)
[特邀嘉宾]陈海铭:请向所在区的主管部门反映，或告知小区的名称，我们将督促区主管部门进行处理。 ---(10:32)
[小敏]:针对小区旧楼的水管破损，小区物业管理处是否有义务组织整体更换？ ---(10:40)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据有关规定，分户表以内的维修责任人是业主；分户表以外的维修责任人是供水部门，若出现破损情况，管理处应当及时报供水部门维修。 ---(10:46)
[老物业]:请问97年以前的集资房,如何办理房产证?谢谢. ---(10:41)
[特邀嘉宾]陈海铭:这是属于房地产登记方面的咨询，不在此次《条例》专题咨询问题。请关注我们以后的在线咨询。 ---(10:42)
[罗小姐]:请问两位嘉宾，业主大会、业委会的活动有哪些限制性规定呢？ ---(10:47)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第三十三条规定，业主大会、业委会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业委会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。 ---(10:48)
[小小刘]:请问条例为什么要设定“业必归会”制度啊？ ---(10:50)
[特邀嘉宾]曹阳: 主要是因为物业管理是牵涉到每个人切身利益的行业，管理着业主一生中的最大宗资产，业主个体作为消费者不具备是否选择物业消费的条件，所以这是一个特殊性的行业，条例设置“业必归会”制度，目的就是要加强行业的自律性监管，保障业主的合法权益。同时，国内外都有一些特殊性的行业，实行了这一制度，也是市场经济和政府行政体制改革情况下加强市场和行业管理的必要补充形式。 ---(11:05)
[无名业主]:小区业主委员会是一个实体组织吗？我在小区住了很多年都没见过，更不知道业主委员会可以为我做什么？怎么联系呢？ ---(10:50)
[特邀嘉宾]陈海铭:根据相关规定，业委会是业主大会的执行机构，它是业主行使物业共同事务管理权的一个组织，小区很多物业管理事项和权益维护都需要业委会来行使。作为主管部门，我们一直在督促小区成立业委会，希望广大业主也要积极行动，推动小区成立业委会。根据有关规定，在业主大会成立条件成熟后，业主可告知街道办事处，由街道办事处负责成立业主大会筹备组，成立业主大会并选举出业委会。业委会成员选举产生后，应在小区公布，告知业主。如您居住小区已成立业主委员会，可向物业服务企业咨询其联系方式。 ---(11:20)
[一慧]:我们小区较小，已成立业主委员会，现想实行业主自治，自行聘请专业服务公司（保安、绿化）进行管理行吗？ ---(10:50)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据特区条例规定，业主自治是指业主通过业主大会和业主委员会行使相关权利，业主自治并不意味业主可自行管理，业主自治应当与专业服务相结合。
根据国家条例规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依照物业服务合同约定，对小区物业进行维修养护。从中可以看出，业主只有通过选聘物业服务企业，依照有关规定共同进行的活动才是物业管理。如果业主或业委会自行聘请专业公司则不属于物业管理的范畴，也就不在物业管理条例调整的范围，其合法权益得不到本条例相应的保障。 ---(11:00)
[小宝]:家中被盗,物业公司应该承担哪些责任. ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭:物业公司根据物业服务合同约定提供物业服务，具体由物业服务合同约定。若由于物业公司未尽到合同中的保安责任，由于物业公司的过错导致业主家中被盗，物业公司应承担相应的部分赔偿责任，业主可以要求物业公司给予赔偿。 ---(11:06)
[winston]:业主如何定义? 租户是业主吗? ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据条例，物业的所有权人为业主，系指房地产权利证书上登记的权利人，业主可以是自然人、法人或其他组织。因此，租户不是业主，但可在业主书面委托下，行使相关投票权。 ---(11:19)
[小业主]:小区管理处为了“方便”管理，将业主家主水管的开关头强制拧下，如果若是遇到突发情况，业主根本无法关掉水，请问管理这样的行为做法是否有损业主的利益呢？ ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭: 根据条例规定，物业服务企业从事物业维护等工作，需要业主提供方便时，应事先通知业主，并就相关具体事项与业主协商。业主应当提供方便。您所说的情形，物业服务企业的管理方式存在不妥。 ---(11:25)
[我爱萝卜]:我们小区还未成立业委会,我想知道 成立业委会有什么条件? 程序大体怎样? ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭:业主委员会由业主大会选举产生，根据《条例》第十九条规定，物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）物业出售且已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。首次业主大会会议的主要内容包括成立业主大会，选举产生业委会、通过管理规约、制定业主大会议事规则。
物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处接到告知后，应当组织、协调成立筹备组开展相关工作。 ---(11:15)
[刘洋]:请问两位嘉宾，业主委员会的主要职能有哪些呢？业主的所有权利是否都需要通过业主委员会来实现呢？ ---(11:00)
[特邀嘉宾]陈海铭:业主委员会的主要职能有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其它职责。
业主的所有权利并不都需要通过业主委员会来实现，业主对物业管理享有知情权、决策权和监督权。如有疑议请查询特区物管条例。 ---(11:29)
[Ling]:请问：管理规约和临时管理规约违反法律、法规规定或者显失公平的情况发生,该如何处理? ---(11:00)
[特邀嘉宾]曹阳: 根据《条例》第四十七条规定，业主认为管理规约和临时管理规约违反法律、法规规定或者显失公平的,可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门也可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，或者决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。 ---(11:07)
[啰啰王]:新条例比旧条例更成熟,也更符合实际操作,但有需要政府配套文件来规范程序,请问贵局有什么计划? ---(11:04)
[特邀嘉宾]陈海铭:根据条例规定，物业服务招投标具体办法、业主管理规约和业主公约等示范文本、物业服务具体收费办法等都需要市政府和市主管部门制定相关配套文件。根据条例第一百二十五条，这些配套文件需要在2009年1月1日之前制定。我局已经开始着手相关文件的起草、调研工作，其中《深圳物业管理条例行政处罚具体实施标准》将在年内出台，并与条例同步实施。 ---(11:32)
[强权]:听说新条例的出台是为了更好的保护广大业主的权益，那请问新条例在保护业主权益方面都做了哪些实质性的规定呢？ ---(11:04)
[特邀嘉宾]曹阳:新条例确在保护业主权益方面做了很多规定，例如：在业主委员会的组织、业委会成员资格和行为规范等方面的规定，实质上是为了保护大多数业主的利益；业必归会制度是通过加强对物业管理企业的自律性监管来保护业主的利益；专项维修资金制度的规定也是为了保护业主的基本利益等。 ---(11:25)
[深投控]:请问嘉宾：业主在小区中群养狗只（大概有8、9条），严重影响邻居的生活，我们业主应该怎么样维权？ ---(11:04)
[特邀嘉宾]曹阳:业主在小区养犬除了应符合《深圳市养犬管理条例》的规定外，对业主的生活有影响的通过管理规约进行规定和限制。 ---(11:14)
[业主]:物业管理公司财务报表没有如实报，带有欺骗性质，业主该怎么办。如何维护自己的权益 ---(11:28)
[特邀嘉宾]曹阳:首先纠正一个概念，物业管理中的收支报告制度是指在酬金制情况下一个物业管理区域范围内，对物业管理费收支情况向业主报告的制度，而不是指物业管理公司需公开财务报表。如果实行酬金制的小区，管理处公布的管理费收支情况报告有欺骗情况，可通过审计的方式来鉴别。实行包干制计费方式的则不需要公布管理费收支情况。 ---(11:37)
[想知]:我们小区在进行换届选举，我是按规定人数由业主推荐的新一届业主委员会委员候选人之一，小区总共推荐了20个候选人，但原业主委员会作为筹备组没将所有被推荐人一起提交业主大会，而是自行就将几个人删掉了，请问原业委会有此权利吗？是否应将所有候选人都提交业主大会来表决才对呢？ ---(11:30)
[特邀嘉宾]陈海铭:根据有关规定，业主委员会委员候选人由业主大会召集人推荐，10名以上业主也可以联名推荐。业主委员会候选人必须符合法定的有关条件，业主大会召集人有权对业主委员会委员候选人的资格进行审查。如果发现您小区业主委员会存在违反规定的情况，请向街道办事处或区建设（住宅）局反映。 ---(11:35)
[业主]:我们小区是老住宅区，共40多幢，小区被多条市政道路分隔成几个不相连的区域，分几个红线，并划分为几个社区居委会，现我们高层住宅几幢相对集中的小区想单独成立业主委员会行吗？ ---(11:30)
[特邀嘉宾]曹阳:根据《条例》第六十五条规定，划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并应遵循相对集中、便于管理的原则。
物业管理区域的具体划分方法如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。
---(11:46)
[參茸]:請問：我單位的大樓原是政府批准用來作爲辦公用地，部分用來單位員工宿舍。這樣的房需交那房屋專用基金 ---(11:30)
[特邀嘉宾]陈海铭:根据条例规定，一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金的筹集主要是为了解决产权多元化情形下，物业的老化维修问题。 ---(11:47)
[一慧]:我问过市局物业处的一位科长，关于业主自治问题跟你们的答复一致，谢谢你们！我还想问一下，如果我们想自行管理，相关活动不受物业条例的保护，那我们已成立的业委会（已在区主管部门备案）是否还要去取消呢？ ---(11:30)
[特邀嘉宾]陈海铭:物业管理条例规定的有关业主、业主大会、业主委员会的权利义务均是基于物业管理这一前提，因此，我们不主张业主自行管理，否则其合法权益的保障失去法律依据。业主委员会是业主通过业主大会选举出来的，其行为必须由全体业主决定并接受业主的监督，撤销与否必须由全体业主共同决定。 ---(11:44)
[我是主人]:小区内的停车场,会所是归谁所有?
为什么在自家小区内停车,在自家会所娱乐还要另收费?
甚至我们小区的会所被改成了餐馆,这样合理吗? ---(11:30)
[特邀嘉宾]陈海铭:根据现有法律法规规定，摊入业主建筑面积的公用部分，属于业主共有；未出售并未摊入公共面积的，产权属于建设单位。根据深圳物业的现有基本情况，地下停车场和会所的产权一般是开发商持有，业主需要有偿消费。 ---(11:41)
[主持人]: 由于时间关系,我们今天的网上在线咨询活动到此为止。还有许多网友的提问来不及在线回答，在此我们深表歉意！直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“公众互动”下的“在线访谈”栏目中，供大家查询。最后，感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对国土房产管理局物业管理工作的关注和支持。谢谢两位嘉宾的参与。再见！ ---(11:46
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