房价理性探底 该出手时就出手

　　所谓“抄楼”，不是提倡“炒家”把楼盘全部抄走，而是让“抄家”们抄底购买价格合适的房产的行为。“抄楼”，一是眼光要准，要选好已经跌到底的楼盘；二是手法要快，不能被重新入市的投资客从手中把笋盘抢走。

　　抄底指数：★★★★★

　　布吉片区 4000-9000元/m2 降价幅度已经开始变小

　　◆ 抄底理由

　　据世华地产布吉区营业副总经理夏福林介绍，目前布吉4000-6000元/平方米的房子有止跌回升的状况，而8000-9000元/平方米的房子还有微幅下跌。而片区内低价抛盘的情况较少，而且1月份贷款较松让成交量有所回升。从近期成交情况来看，客户普遍对于价格比较坚持，成交时的降价幅度很小。例如50万的一套单位，降1万元现在都很难谈下来，这说明房价有探底的倾向。

　　而且经过前期的降价，布吉的二手房价已经较有优势，像较好的楼盘可园、布吉中心花园等，房价也仅8000-9000元/平方米，这对于首次置业者来说，首期、月供都比较少，资金压力并不大。从整体来看，沿深惠路的价格高一点，不过交通方便、升值空间较大。小关附近的清水河片区价格便宜，仅5000-6000元/平方米。南岭村也仅5000元/平方米，布吉生态新区像绿谷价格也仅是7000-8000元/平方米。

　　◆ 推荐楼盘

　　国展苑：该楼盘在高峰时期售价达到了7000-8000元/平方米，目前售价仅5000多元/平方米，降幅加大，适合抄底。而且由于该楼盘位于进入布吉的第一站，进入市区交通方便，租赁活跃，90平方米的三房空房可以租1700-1800元/月，适合首次置业和长线投资。

　　布吉中心花园：该楼盘在高峰时期的房价为1万元/平方米，在最近一个半月来房价才有所下降，但降价幅度仍然较小，主要是该楼盘位于布吉镇政府旁边，不远处还有天虹、沃尔玛，配套齐全。未来地铁3号线的木棉湾站就在楼下，升值潜力较大。不过由于环境好、价格较高，所以适合收入较高的自住客购买。

　　宝安新中心区 1-1.3万元/m2 少数投资客急于抛售

　　◆ 抄底理由

　　现在宝安新中心区二手楼成交价基本上在1-1.3万元/平方米，比去年高峰期有20%左右跌幅，出现一些单价万元左右的笋盘。据记者踩点调查，风临州、好旺角等有较多1万元/平方米左右的二手楼，高端品质的楼盘如尚都、天悦龙庭、丽晶国际、幸福海岸、深业新岸线等普遍在1.1-1.3万元/平方米，最近成交较旺的金泓·凯旋城，也有些急于出手的卖家，两房单位低至1.05万元/平方米。成交量方面，各中介门店的数据基本一致，即较去年7、8月高峰期萎缩60%-80%，1月二手楼成交量较去年12月同期还有10%左右的下降，主要是购房信心和中介行业诚信度受损的影响。

　　据了解，宝安新中心区的二手房成交量虽然仍在萎缩，但成交价并未继续下滑，稳定在1.1万元/平方米左右，除了少数房源过多的投资客急于抛售以外，大部分人都准备长线持有。因为通过宝安大道-深南大道、海滨大道-滨海大道等逐步实现了与关内的无缝对接，而作为深圳城市新规中“双中心”一部分，相关的市政配套也在持续加强中，片区规划的落实将促房产长远升值。

　　◆ 推荐楼盘

　　好旺角：入住率高，旁边有地铁口，虽然放盘量不大，但偶尔有只要1万元/平方米的房源放出，非常适合自住买家。

　　金泓·凯旋城一期：现售价降至1.1-1.3万元/平方米，偶尔有急于套现的炒家以低至1万多一点的价格抛出，这已是去年初的价格水平。

　　沙头角片区 1.6-2.5万元/m2 二手房有较多的房源

　　◆ 抄底理由

　　该片区的二手房情况复杂，新老房子在二手市场上都有出现。一些由工厂住房转换而成的商品房单位，因为楼龄较大，且配套设施不全，价格低廉。而其他资源较好的楼盘价格要高一些，例如，位于东部湾一线海景的海天一色，二手价格大约在2.1万元/平方米。位于梧桐山半山的云深处花园，具有稀缺的山海景观，二手价格在2.5万元/平方米左右。在成交价格上，该片区的房价最近比较稳定。但相对于去年7月左右的黄金时期，该片区的二手房价格整体下降了20%左右。目前的二手房价，大致相当于去年2、3月份时期的房价。

　　东部第二通道预计与今年开通，这将大大拉近沙头角于市中心的距离，交通的改善，将大大促使沙头角片区的发展。同时，盐田港物流业的迅速发展，也使得这里的房子具有较高的升值空间。随着深圳山海资源的开发利用，像沙头角这种具有稀缺山海景观的地方越来越少。总之，沙头角片区随着第二通道的开通，投资价值也会凸现出来。

　　目前，沙头角片区的二手房市场，具有一定的议价空间，同时，也具有较多的房源可供购房者选择。对于自住需求的购房者而言，在目前的市场情况下，也是入市的好时机。

　　◆ 推荐楼盘

　　云深处花园：处于梧桐山半山处，背山面海。第二通道的开通，那里交通不便的现状将得到彻底的改变，具有较高的升值空间。目前价格约为2.5万元/平方米。

　　桑达棕榈湾：具有稀缺的一线海景，可以零距离地享受滨海生活。户型方正，适合居家。目前价格为1.6万元平方米左右。

　　西乡片区 0.6-1.3万元/m2 选择的空间很大

　　◆ 抄底理由

　　西乡片区的二手楼梯度分明：5-10年间楼龄的二手楼价基本上6000元/平方米，如半岛名苑、雅涛花园、双龙花园等；名城、双龙花园一期等楼龄在10年以上的二手楼低至4500元/平方米；目前成交较多的是楼龄5年以内的二手楼，成交价多在1-1.2万元/平方米之间，如富通城、圣淘沙等，购买者以本地及周边自住客户为主，而卖家则多为早期投资客。因为去年上半年该片区跟风追涨的现象明显，那时期的买家若以现在每平方米一万多一点的主流价卖出势必要亏本，所以只要没有太大的套现压力，他们宁可承受现在的降价压力，能挺则挺，或者装修一番先出租，寄望长远的升值预期。

　　以目前成交较多的富通城一期为例，去年高峰期二手楼价普遍要1.3万元/平方米，现在1万元/平方米左右，个别笋盘到8000多元/平方米，在售的四期新楼均价也就1.3万元/平方米左右。据世华地产宝安西区董总监介绍，近期不少客户从新中心区流向西乡片区，因为两片区已实现了交通无缝对接、市政资源共享，而很多购房者的房价预期在1万元/平方米左右，西乡片区的选择空间更大，更容易选到各方面都中意的住房。同时，西乡片区现处在火热开发期，是整个宝安中心区内规划建造的纯住宅区。

　　◆ 推荐楼盘

　　富通城：二手楼放盘量较大、户型丰富，成交价8000-12000不等，还有新楼在售，望海景观丰富，临海滨大道去往关内方便。

　　圣淘沙骏园：有较多纯毛坯二手房，均价1万元/平方米左右，该盘品质高档豪华，社区配套配套高档完善。

　　龙华片区 0.8-1.3万元/m2 二手楼价早已跌破万字头

　　◆ 抄底理由

　　龙华片区的二手成交价普降20%左右，整体成交量则缩水70-80%。片区价格缩水最严重的楼盘是金地梅陇镇，一期的二手放盘价从高峰时期的13000元猛跌至8500元，价格缩水在30%以上。

　　经过2006年的批量开发，2007年的疯狂上涨之后，龙华的楼价在近几个月下跌明显，现在该片区不少优质二手楼的放盘价都跌破万字头。早前记者到龙华片区踩盘，中介处世纪春城一期楼梯楼放盘价都在1.1万元/平方米，而一个月以前该楼盘推出的四期新作也不过是这个价位。

　　龙华被称为“福田后花园”，片区发展前景自然乐观。福龙路通车，地铁延长线开通，深圳新客运站启用，上述每一项都能为龙华发展带来机遇，片区内的房产远期升值潜力很可观。

　　◆ 推荐楼盘

　　金地梅陇镇：该楼盘是龙华片区的标杆，外型独特吸引，小区规划年轻时尚，金地在深圳也有不错的品牌号召力。虽然目前梅陇镇“掉价”厉害，但下调之后的放盘价实在吸引：一期价位在8500元/平方米，二期一批9000-10000元/平方米，二期二批12000元/平方米。

　　锦绣江南：入住率高、配套成熟、大社区，是该楼盘的“上榜”理由。由于该楼盘分多期开发，价格差别也比较大，相对早一些的价位在9000-10000元/平方米，新近开发的在12000-13000元/平方米。

　　香蜜湖片区 1.5-2.1万元/m2 二手楼价平均降25%-30%

　　◆ 抄底理由

　　去年年底在香蜜湖片区低调入市的唯珍府项目，并未给香蜜湖片区的豪宅销售带来什么奇迹。相对新盘成交的冷淡，二手楼却在近一两个月来，成交量有所回暖。世华地产报告上指出，香蜜湖片区自去年11月以来，看放客逐渐增多，这与香蜜湖片区二手豪宅降价有关。据世联行香蜜湖片区区域经理吴智慧称：就整体而言，相比去年7月的价格高峰，目前该片区的二手楼盘价位平均降了25%-30%。从去年12月20日到1月23日，仅中旅国际公馆(港中旅花园)就有超过10套交易成功，其中基本都属自主型买家。

　　作为中心区的互补片区，香蜜湖片区是深圳著名的豪宅聚集地之一。政府在开发规划时，在该片区留出大块绿化面积，控制建筑低密度，以着力营造良好的生态环境。这里有作为优质环境标识的农科中心，还有多个高品质楼盘，如香榭里花园、中旅国际公馆、香蜜湖1号、翠海花园、熙园等等。香蜜湖的交通四通八达，于去年12月底正式通车的福龙路，将香蜜湖到龙华的车距直接缩短在10分钟之内，可谓是锦上添花。另外，还受附近车公庙一带的招商大厦、喜年大厦、联泰大厦、东方银座等中高档写字楼的聚集效应影响，推动香蜜湖片区的居住需求，从而也推动了片区二手房屋交易。

　　◆ 推荐楼盘

　　东海花园一期：位于深南大道农科中心内，交通便利，会所设施齐全，属1997年物业。目前价格降到1.5-1.6万元/平方米。

　　中旅国际公馆二期：位于福田区农科中心农轩路，附带省一级学校“高级中学”的学位，小区生活配套齐全，属2005年物业。目前有朝北靠路边的盘源低至2.1万/平方米。

　　龙岗中心城片区 0.6-1.1万元/m2 “泡沫已经挤得差不多了”

　　◆ 抄底理由

　　龙岗中心城目前比较新的二手房大概6000-9000多元/平方米，8000多元/平方米的比较多。去年年中高峰期时，龙城二手房价格普遍超过万元/平方米，高的叫价1.4万元/平方米，目前降幅已达两成多。

　　“泡沫挤得差不多了，继续下降的空间已经不大。”世华地产龙岗区域总监金松柏介绍说，1月以来二手房价有逐步走稳的迹象，目前看房的自住客越来越多。

　　“如果大家都出手了，房价就会涨。”金松柏表示，龙岗中心城有一系列规划利好，大运会、高交会馆、天安数码城、留学生创业园、地铁、深惠路改造等等，都在有条不紊地进行，政府将在这里投资几十亿。他还称，随着周边深圳大工业园的建设，龙岗中心城未来还将成为大工业区管理人员和企业家的居住中心。

　　◆ 推荐楼盘

　　龙城国际：距离龙城公园很近，周边配套完善，拥有实验小学学位，一期大户型南北通透、2梯2户，2007年年中最高曾达到1.4万元/平方米，目前8000元的价格很实惠，比06年的开盘价涨幅不大，二期1.1万元/平方米的新房定价也保证了一期的保值增值性。

　　东方沁园：龙岗中心城核心地段，靠近天安数码城，同时属于大运会板块，产品户型方正，南北通透，容积率仅1.4，绿化很好。周边有龙光君悦龙庭，该项目属大户豪宅，地块是当年地王，预计将于今年入市，届时东方沁园楼价将受上涨刺激。

　　坂田片区 1.1-3万元/m2 交通便利，与福田距离近

　　◆ 抄底理由

　　坂田是地产龙头开发商集中的一个区域，目前坂田片区在售的新楼有，万科第五园三期高层、叠院和万科城御水湾别墅和珠江旭景佳园二期，其产品品质比较高，价格与去年高峰相比，并没有下降太多。

　　去年底以来，龙华、坂田区域，交通利好不断。去年11月，坂雪岗大道南段正式开工，该工程连接南坪快速，由坂田到市区驱车只需10多分钟，将于2008年底建成通车。不久前，福龙路正式通车，经由该路，驱车10分钟便可以从龙华抵达福田。同时，五和大道也在改造。

　　坂田是深圳的高科技中心之一，与福田地理距离近，而房价比福田要低很多，新的交通配套完工后，片区到市区时间将大大缩短。对于关内客来说，坂田不失为一个自住好选择，省下来的钱可买一辆车。

　　◆ 推荐楼盘

　　珠江旭景佳园：品牌开发商开发，各方面有保证。交通好，紧临坂雪岗大道，是坂雪岗大道南段建设的最直接受益楼盘，目前门口便有大巴直通福田。此外，该楼盘离规划中的地铁站也很近，精装修交楼，可直接入住，方便，而且定价1.1万元/平方米，在新盘中较低。

　　万科城·御水湾别墅：御水湾别墅的稀缺性比较强，目前价格3万元/平方米。一方面，90/70政策、别墅用地不批政策使别墅产品稀缺；另一方面，御水湾别墅是万科城最后一批别墅。此外，御水湾别墅品质出众，采用了大量环保节能以及人性化技术，赠送面积多。

　　罗湖火车站片区 1.4-1.5万元/m2 房价下降幅度较小

　　◆ 抄底理由

　　该片区的二手房，多是一些配套较为齐全的住宅，是深圳二手市场比较成熟的一个片区。这里的二手房市场一直比较活跃，最近，该片区的二手房成交量还有小幅的上升。罗湖火车站片区一直是深圳少有的房价坚挺区域，去年下半年的调整期间，这里的房价也没有出现大的跌幅。据悉，这里目前的房价与去年7月的黄金时期相比，也只有小幅的小降，这是深圳房价下降幅度最小的几个地区之一。

　　罗湖火车站片区的房子比较适合投资，在这里，二手房租赁市场比较活跃，租金回报率较高。据了解，目前该片区的市场上，还有一部分投资客介入。

　　该片区靠近罗湖口岸，在该片区置业的港人较多。由于生意往来，港人在该片区买房、租房的比例特别大，这也是该片区价格一直坚挺的主要原因。火车站片区是深圳发展最早最成熟的片区，这里的基础生活配套设施齐全。

　　该片区靠近罗湖口岸，和地铁、铁路等接轨，交通便利。而且，这里靠近东门、国贸等商业中心，是深圳的商业集散中心，人流量大，二手房的租赁市场很活跃。据悉，目前，该片区的二手房租金回报率在6%-8%。

　　◆ 推荐楼盘

　　置地逸轩：价格1.5万元/平方米，是火车站片区离香港最近的楼盘，口岸物业。位于地铁口，交通便利。
新银座华庭：价格1.4万元/平方米，六星级高档管理，具有高端会所、室内游泳池和室内花园，基础配套设施齐全，是火车站片区最高档的住宅楼之一。

　　抄底指数：★★★

　　福田中心区 1.3-2.7万元/m2 抗风险能力高

　　◆ 抄底理由

　　福田中心区租赁需求大，租赁市场活跃，较2007年上半年来说，有三四成的成交增幅。目前像星河国际的75平方米的两房精装户型，租金高达6000元/月，普遍的租金回报率在5个点以上。不过像莲花山一带租金却相对低一点，近一两个月整体房价也有所下降。据泛城福田中心区区域经理王国庆介绍，像星河国际、黄埔雅苑、中海华庭、发展兴苑目前成交均价大致2.5万/平方米，比去年高峰时期下降17%，但比起中心区周边的楼盘下降20%-25%来说，其抗风险能力凸显。

　　◆ 推荐楼盘

　　彩福大厦：之前均价1.7-1.8万/平方米，目前降到1.3-1.4万/平方米。租金回报率高，一室一厅的可租到3000元/月。

　　星河国际：位于福华三路和滨河大道之间，紧邻会展中心、购物公园、五星际酒店、地下购物带。曾经涨到高达3.3万/平方米，目前出现了2.7万/平方米的盘源，降幅明显。

　　华侨城片区 1.2-1.6万元/m2 成交回复活跃

　　◆ 抄底理由

　　华侨城片区物业分为高档豪宅和一般物业。前者主要集中在红树湾，后者在深南路一带。目前红树湾片区的二手放盘价在2.5-3万元/平方米，价格缩水比较严重；一般物业的二手放盘价在1.4-1.6万元/平方米，成交价回落也比较明显。

　　中介方面表示，自1月开始，华侨城片区的成交量已出现明显回暖迹象。“90/70政策实施之后，豪宅产品必然会更稀缺。华侨城片区豪宅产品聚集，居住环境在深圳都属于上乘。经过前几个月跌价之后，目前片区的二手放盘价已经平稳，成交也更活跃了，有回暖迹象。”美联物业市场部主管徐枫说。

　　◆ 推荐楼盘

　　中海·深圳湾畔：整个小区居住环境很不错，品牌开发商、一流的物管水平能为物业增值。目前的二手价位在1.4万元/平方米左右。

　　侨城豪苑：楼龄在六七年，户型设计传统，方方正正。该楼盘的小区环境好，户型居家，目前二手价位在1.2万元/平方米。

　　后海片区 1.2-1.6万元/m2 中低档物业已基本止跌

　　◆ 抄底理由

　　放盘增多、成交骤减、价格缩水，上述三种现象在后海片区同样常见。记者从地产中介处了解到，后海片区二手房成交价普遍缩水15-20%，成交量约降低50%以上。以蔚蓝海岸为例，高峰时期该楼盘的成交价约为2.3万元/平方米，现在放盘价已经降到2万元/平方米，还有的物业放盘价低至1.7-1.8万元/平方米。

　　满堂红负责南山中心区、后海片区的高级营业经理陈权威表示，现在市场上观望气氛很浓，很多买家都期待价格进一步下调。后海片区的中低档二手房现在是成交主力，价格在2万元上下的二手房少人问津。

　　业内专家表示，后海被纳入“双中心”规划，远期前景还是不错的。从市场供求方面来看，后海片区的中高档物业还有进一步降价空间，中低档物业则可以尝试入市。

　　“关内土地稀缺，商品房供应总量不大，但买房的刚性需求是长期存在的。跟楼市整体一致，后海片区也出现量价齐跌的情况，但中低档物业跌幅不大，说明其抗跌性比较强。另外，后海片区的居住环境不错，安静、生活也方便，比较适合住家。”陈权威说。

　　◆ 推荐楼盘

　　半岛花园：该楼盘楼龄已达25年左右，是特区早一批建设的商品房。半岛花园胜在价格便宜、宜居，现在二手放盘价约8000元/平方米。

　　后海花园：楼梯楼，两房、三房是主力户型。后海花园楼龄也有11年左右，小区内部配套不错，生活方便。现在该楼盘的二手放盘价接近1万元/平方米。