深圳住宅市场经２００７年下半年的市场调整，投资客比例急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客转移。业内专家认为，今年的深圳楼市应是以自住客为主的市场。

　　深圳楼市发展至今，各大居住片区及居住小区发展水平不一，不少小区住宅价格高企，虽成交活跃但因投资客的比例较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。但也有不少住宅小区经过发展，拥有成熟的居家氛围，适合居住。对自住客来说，到底什么样的小区、住宅才适合自住呢？本报日前与世华地产市场研究中心对本市部分片区进行了盘点，梳理出目前具代表性的片区及小区供置业者参考。

　　随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。以福田区为例，一般来说，福田区共划分为十个片区，分别是景田片区、皇岗片区、益田片区、新洲片区、莲花片区、香蜜湖片区、福田中心区、梅林片区、红树林片区和福田中心区ＣＢＤ居住区。其中，香蜜湖片区是众所周知的豪宅片区，片区物业品质和价格都很高。福田中心区ＣＢＤ居住区由于占据得天独厚的位置优势，作为新型发展区域，片区物业较新，品质很高，因此单价和总价也不低，因此这两片区暂不推荐。至于其它八大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。

　　皇岗片区：港人置业比例高，配套完善

　　皇岗片区东起福田南路，西至金田路，南到深圳河，北至滨河大道。该片区是深圳除罗湖口岸之外，港人居住最为集中的一个区域。该片区早期以中小规模开发，大户型为主，后期户型逐渐缩小，中小户型成为该片区供应的主力户型。该片区港人生活氛围浓厚，港人的置业比例比较高，配套设施也十分便利。

　　自住楼盘代表：皇御苑。经过半年多的市场调整，深圳不少住宅的降价幅度超过了２０％，不过皇御苑的价格却一直较为稳定。２００７年第二季度到第四季度，皇御苑的价格一直在１４０００－１５０００元／平方米之间，并没有出现明显下降的走势。

　　益田片区：自住比例高，价格平稳

　　益田片区位于广深高速以北，石厦片区以南，东临益田路两侧，西至新洲路。益田西区是总建筑面积近１００平方米的益田村安居工程，东区是以益田花园为代表的商品房住宅。由于益田片区发展的起点较高，所以该片区发展很快，目前已经拥有很纯粹的居住氛围。

　　自住楼盘代表：益田花园。该项目自住成分很高，放盘很少，但依然很受关注，所放出的物业一般都能很快成交。该项目在６月份的成交均价为１６９９０元／平方米，经过长达半年的市场调控，并未出现下跌，１２月份的成交均价依然为１６２１０元／平方米，价格比较稳定。不过到了今年１月，由于个别业主自身的原因，将物业拿到市场上出售，并且低于市场价格１０００元／平方米左右，放盘价格仅在１５０００元／平方米，一下子吸引了不少自住型买家的关注。

　　新洲片区：近口岸物业，地理位置优越

新洲片区主要是指由滨河大道、新洲路和福强路围合而成的区域，位于福田中心区的西南方，与皇岗口岸十分接近，地理位置十分优越。

　　新洲片区的楼盘基本上可以分为两类：一类是上世纪九十年代的楼盘，楼龄相对较长；一类就是近几年才建设的楼盘，楼龄较短、品质较高。在户型方面，以７０－１００平米之间的二房和三房为主，这两种居家型户型占该片区住宅的６０％左右。其它户型，如小户型或大户型，也有不少供应。

　　自住楼盘代表：绿景新美域。绿景新美域位于福强路与新洲三街交汇处，２００４年１０月入市，５栋高层，共有单位１０５０套，以两房、三房为主，目前均价在１５０００元／平方米左右。

　　景田片区：中心区后花园，生活片区发展成熟

　　由新洲路、香梅路、深南大道、北环大道围成的景田片区形成于１９９１年，位于福田中心区西北部，是中心区的后花园，属于福田中心区的一级辐射区域。景田片区由东西走向的莲花路和红荔路穿过，形成景田北区、景田中区、景田南区三个区域，其中南区分布有很多写字楼和住宅，属于办公住宅区，中区是一个以商业行政办公为主的区域，北区只有少量的商业和办公楼，是一个以居住为主的区域。景田片区作为福田中心区ＣＢＤ居住需求的有力供给，片区住宅这几年经过了快速的发展，已经基本发展成熟，同时片区居民的生活素质较高，这为该片区居民创造了一个良好的生活环境。

　　自住楼盘代表：缇香名苑。该项目一直是以自住为主，投资成分较少，因此在这几个月的市场调控中，所受影响不大，价格依然十分坚挺。在市场房价较高时，销售价格在２万／平方米左右，经过这几个月的市场调控，目前的成交价格和市场报价，依然在１９０００－２００００元／平方米之间。

　　莲花片区：自然资源丰富，居家氛围浓厚

　　莲花片区主要是指新洲路以东、北环大道以南、皇岗路以西和红荔路以北围合而成的区域。该片区拥有莲花山公园，其丰富的自然资源是关内其它片区所不能比拟的。它在上世纪９０年代由政府的福利房建设开始发展，从而奠定了居住人员成分简单、治安环境好、适合居住的生活基调。２０００年以后，该片区新增了大量商品房住宅，片区住宅发展很快，目前已经发展成为一个居家氛围浓厚、十分成熟的居住片区。

　　自住楼盘代表：长城盛世家园等。该项目在２００７年上半年，累计涨幅过大，价格一度出现虚高，最高峰时销售价将近１７０００元／平方米。经过２００７年下半年的调控，价格逐渐回归理性，目前市场报价在１．３－１．４万／平方米之间。

　　红树林片区：海景优势明显，物业品质较高

　　红树林片区指的是由滨河大道、福荣路、新洲路、福强路所围起来的区域，与香港一海之隔，承接了深圳中心商务区、车工庙工贸商务区的生活配套功能。

　　红树林片区紧邻红树林鸟类自然保护区，南面临海，自然环境非常优越。片区内楼盘楼龄较新，物业品质较好，基本上是高档小区，并且充分发挥了海景优势。主力户型是大户型，面积多为１１０－１６０平方米。片区属于高档住宅区，客户多以享受型消费者为主，自住型客户居多。

　　自住楼盘代表：金域蓝湾。金域蓝湾位于福田滨河大道与福荣路交汇处，建筑面积４１．９２万平方米，容积率７．７７，分三期开发，共１３５０套物业，户型以两室两厅、三室两厅为主，面积在７８－２６１平方米之间。目前价位在２６０００元／平方米左右，２００７年下半年调控以来，价格降幅不大。

　　竹子林片区：生活区安静，绿化率高

　　竹子林片区是指由农林路、侨香路、侨城东路与深南大道所围成的区域，总用地面积为２５０．５３万平方米。片区背靠园博园、朝向深圳湾，背山看海，虽然地处深圳主干道旁边，但在写字楼的隔离下，生活区安静，绿化率高，十分适合居家。

　　该片区近年来开发了一些档次较高的楼盘，如海景大厦、深业·风临左岸、金众香诗美林、盛景国际花园等，提升了该片区物业水准。从城市规划来看，竹子林片区属于居住生活综合区，是深圳市重要的城市门户形象的标志性区域，也是深圳市带状城市景观展示中最具有开放空间特色的地区。

　　自住楼盘代表：盛景国际花园。楼盘地处园博园东面，紧邻深南大道、地铁一号线竹子林站。其占地面积２．１１万平方米，建筑面积５．９９万平方米，配套建筑面积包括一个以休闲为主题的情调派会所、商业超市和临街商业、地下车库等。小区共有６栋住宅，其中：３栋为３３层，２栋为小高层，１栋为３４层海景公寓，总户数约９２４户。户型面积以４５平方米的一居、７２平方米两居、９５－１２８平方米三居为主。

　　梅林片区：户型实用，周边配套齐全

　　梅林片区是北环路以北、梅林二线以南的区域，包括上下梅林及梅林山体。总用地面积１８．４６平方公里，其中有１１．９６平方公里山体，现居人口２０多万。是一个工业与居住相结合的区域。片区住宅由两个部分组成，第一部分是以梅林村为代表的下梅林片区，住宅户型面积较大，主要以７５平方米的两房和１００平方米左右的三房为主。第二部分是由小型住宅项目构成的上梅林以及梅林中，以单房，一房，两房为主，是多数白领首次置业以及租赁的首选。

　　自住楼盘代表：梅林一村。社区位于福田区北部，１９９６年开始建设，２０００年全部竣工，分４期入市。在梅林一村的建设期间，位于周边的梅林二村和三村分别于１９９７年和１９９９年入伙，与梅林一村一起构成了建筑面积近１００万平方米的大型住宅区。梅林一村是大型经济适用房区域，主要以实用型户型为主，如７０－８０平方米的两房，９０－１１０平方米的三房。作为一个大型生活社区，梅林一村有约９６栋楼宇，接近６９００套物业，盘源存量较大。梅林一村是大型经济适用房区域，房价相对周边较低。虽然进行“绿转红”后，其价格比早期上升不少，但与其它商品房相比，仍然具有一定的价格优势。