12月成交环比下跌18%

　　多个城市公布的2007年12月份商品房、二手房交易数据显示，房地产市场成交量下跌的情况依然没有得到有效改善，本市也未能独善其身。中原地产(天津)研究部统计资料显示，12月份楼市交易进入“冬歇”期。12月份天津商品住宅总体成交79万平方米，环比降幅18%，其中市区、郊县及滨海新区的成交环比大幅下降。据统计，12月天津市中心城区商品住宅共成交26.8万平方米，占天津市成交总量的34%，环比降幅为13%。

　　郊县区域12月份成交量为32.2万平方米，环比下降22%。其中环城四区成交量环比下降24%，远郊区域的成交也同样萎缩，环比下降19%。滨海新区已是连续两月成交量环比下滑，12月共成交20万平方米，环比下降19%。中原地产认为，12月天津楼市成交量的整体回缩预示着商品住宅交易已进入冬歇期，市场观望气氛略见浓厚，12月各种楼盘的促销力度也逐渐加大，似乎卖方市场的地产格局正悄然起着变化。

　　根据最新统计，在2008年的第一周，北京、天津、深圳、杭州房市成交量再度大幅萎缩。天津商品住宅成交量为973套，成交面积为9.91万平方米，环比分别下降43.50%和48.97%，种种迹象表明，缩量的特征至少要持续到阴历年后。

　　退房案例再度出现

　　近期，记者接到不少楼盘的促销短信，赠送礼品、打折等活动不一而足。很多二手房中介也主动出击推销房源，这些情形倒退几个月是不可想象的。一位地产商告诉记者，对于房地产开发商来说，资金周转率有时候比利润率更重要。房子的单价上涨尽管能提高利润，但是这存在一个边际效应。当房子单价涨到一定阶段，脱离市场中实际消费力的时候，总体利润的提高将受到抑制。因为价格上涨到一定阶段，房地产成交量便会下跌。房价即便再高也需要有真实的成交才能锁定利润，一旦没有成交的支持，房价绝对不可能维持高位。大家都知道，房地产属于资金密集型行业，房地产企业维持正常运转需要巨大的现金流来支撑，成交量的下跌等于切断或减少了公司的现金流，自身实力雄厚或者已经融资的企业还好过点，中小企业运转就比较艰难了，再加上银根紧缩，很多地产商只能降价出售回笼资金。他认为，目前买房人对价格因素最敏感，哪家房子便宜哪家吸引力就大，因此，市场的压力使得品牌地产商也加入促销队伍。

　　然而，刚刚进行了两三个月的开发商促销没有带来多少实惠，却引起了比较大的副作用。继深圳、广州、杭州出现退房潮之后，新年伊始，天津市区某楼盘也传出了有人退房的消息。记者随后致电该项目负责人，不出所料，他断然否认，并直斥谣言始作俑者无聊至极。记者随后走访了多家楼盘，众多负责人表示，从去年11月份之后，的确出现了购房人退房的现象，但是，这一现象只是个例，还没有形成风潮。他们认为，尽管楼市近期不大景气，但是从全国范围看还没有明显的下跌趋势出现。每年冬天都是传统的销售淡季，应用促销手段也不足为奇。楼市未来的走势在今年的4月或5月能见端倪，而到奥运会结束以后才能看出明显的趋势性变化。

　　退房原因主要有四点

　　房价较高，买房犯难，是很多人的共识。如今出现退房潮，虽然有点出人意料，但似乎也在情理之中。记者在采访中了解到，目前出现过的退房案例大多集中在二套房，也就是改善型和投资型产品遭遇的退房情况更多。专家认为，四种情形造成了目前的退房现象。首先，也是最重要的一点是人民银行、银监会明确第二套房认定标准最终从紧——以家庭为单位，这使得很多人筹集不到首付款，因为这批人大多是改善型购房人，因此放弃购买意向并不会影响生活。第二是央行连续加息使得购房者产生了极大的压力。2007年加息6次，有专家认为2008年会加息5次，如果不实施差别性加息，那么贷款压力将使得越来越多的购房人加入“房奴”大军，当人们预感自己不能承受利息之重时，退房便成了唯一选择。第三是社会投资渠道的多元化分流了投资性购房需求。毕竟房价已经涨了很多年，从经济角度看，没有只涨不跌的市场，投资房地产究竟还能否获利，获利多少，这谁也说不清，因此，当其他投资渠道出现后，资本的逐利性必然分流房地产资金。有些急于套现的炒房者在房地产成交低迷的情况下，判断后期市场并不乐观，很可能作出退房的极端选择。最后是工程质量出现问题或出现延期交房的情形，购房人认为楼盘性价比并不匹配因此退房。

　　选择退房算清损益比

　　业内人士提醒，天津与深圳、广州、上海等地不同，投资性购房拉动商品房价格上涨的因素并不明显，因此，市场还是比较健康的。退房会产生损失，如违约金等。房子是长线投资产品，即便现在出现下调，从长远看价格依然是上涨的。如果目前退房造成的损失超出了房子缩水的价格，就没有必要急于退房。因此，购房者在做出退房的决定时一定要格外慎重，不要仅从价格方面考虑，要全面考虑自己的居住需求。

　　本市天关律师事务所曹磊律师认为，购房者决定退房前应该首先研究已经签定的购房合同，如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。目前可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，双方当事人已约定好退房具体条件，并且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推卸责任，法院也会支持购房者的请求。

　　曹律师告诉记者，如果是由于开发商的原因导致购房者退房，那么购房人可以索要违约金及相关税费，除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。如印花税、购房契税、交易手续费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

　　在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接受还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。