投资收益成泡影

    最近一段时间，天津的章曦女士苦恼不已。3年前，章曦购买了家世界推出的“不倒翁”理财商铺，当初看似稳妥的投资现在却使她陷入投资失败的尴尬境地。“2004年10月，我打算进行商铺投资。当时包括滨江道的麦购、奥体板块的时代奥城以及家世界‘不倒翁’理财商铺都属于考虑范围之内。” 章曦向记者描述其投资经历。

    正是基于当初家世界在推广商铺时宣传称“年租金收益率8.8%、3年回购、包租10年”等诱人的广告语，使得很多投资者选择了“不倒翁”理财商铺，章曦便是其中之一。

    据她介绍， 如今天津的麦购、时代奥城的商铺已从当初的每平方米一万之左右涨到了三万甚至四万，而她所购买的十一经路的商铺经评估师的评估，市值应该在每平方米2万～2.2万元之间，比其当时购买增值了近40%。

    而家世界现在要以2004年章曦购买的原价回购该商铺，让她难以接受。“当初合同上明确标注着该商铺是由家世界代售，只取房价5%的回扣。同时3年后按商铺市值家世界有优先购买权，但现在没有一条承诺是完全兑现的。”章曦抱怨道。

    实际上，为了迫使章曦退房，从2007年11月15日开始家世界已停止对其购买的商铺支付租金。为此，章曦曾联合其他投资者去法院起诉。而天津商委将“不倒翁”理财商铺定性为非法集资的规定却让不少投资者心里没底。

    因此，不少投资者已答应家世界回购商铺的要求。据章曦透露，“不倒翁”理财商铺的十一经路店，目前只有6家投资者没有把商铺卖给家世界。“如果最终所有商铺被家世界原价收回，家世界无疑获得巨大的利润空间。因为与3年前相比，商铺已升值迅速。一旦家世界将其转手卖掉，转眼之间就能获得巨额的利润，而这其实是当初我们这些业主应该获得的利润。” 章曦如是说道。

    目前，家世界预计在年底之前将其友谊路店、十一经路店、南楼店、紫金山路店四家店面内大大小小的4000多家“不倒翁”商铺全部回购。而不少商铺业主为了自身的利益，正在和家世界进行协商。未来结果究竟将以怎样的方式收场，仍充满变数。
资金链危机

    号称要“扛起民族商业大旗”的家世界为何选择如此的方式来处理“不倒翁”理财商铺？

    事实上，家世界出现的资金链危机正是其急于收回“不倒翁”理财商铺的初衷。

    1996年成立的家世界，下辖连锁超市有限公司、家居建材超市、房地产公司。据资料显示，在1997年至2005年的九年间，家世界店数规模和销售额年均增长率为60%，利润增长则高达94%。

    曾经在中国零售业风光无限的家世界，目前已出现了严重的资金危机。事实上，为摆脱资金链困境，家世界先后三次出售旗下的主营业务。包括2006年11月，家世界将旗下9家超市门店以5000万元的价格转让给山西美特好；同年12月，家世界集团将旗下“家居”公司的100%股权以约7亿元的价格出售给美国最大的建材连锁企业家得宝；2007年3月又将“家超”公司的100%股权以约37亿元的价格转让于华润股份有限公司。

    “家世界资金紧张是从2005年4月份开始的。”家世界西安某位供货商向记者回忆说，从那个月开始，家世界开始将供货商的货款推迟1-2月支付。到2006年，付款时间拖得更长，甚至有部分1月份的货款8月份才到帐。 为了延长还款期，家世界后来又向供货商提出了超过5个月的帐款才列入可还款之列的苛刻要求。

    同时，家世界在太原、青岛甚至包括其总部所在地天津等地同样有欠款现象发生。在太原，当地30余家供货商已举行家世界超市维权会 ；在青岛，已有供货商连续4个月没有结过账。据了解，天津地区已有多家供应商向法院提出诉讼，并且成功追回账款。据悉，供应商上诉后，家世界一般采用庭外和解的方式解决问题。即归还一部分账款，剩余部分需在供应商继续供货的情况下再行归还。

    被很多天津市民诟病的“不倒翁”理财商铺正是在这样的背景下应运而生。据不完全统计，购买“不倒翁”理财商铺的投资者有4000多人，投资额从10多万元到上百万元不等。

    由于家世界目前资金缺口仍非常巨大，并不能摆脱债务困扰，最后一招棋就是变卖资产。

    转让主营业务的家世界，目前还拥有天津市及外埠20多处家世界购物广场的资产所有权。资料显示，家世界旗下所有土地使用权、地面建筑物总价值将达到37个亿，分布在国内各城市总共18处。

    据透露，家世界目前与一家颇具实力的地产商已有意向，坊间相传的买家包括首创置业、广西阳光地产以及海南一家地产公司，双方计划100%收购全部资产，一旦情投意合，家世界很可能将旗下地产项目资产变现，转移战略去做其他行业。正是在这样的资金困局下，“不倒翁”理财商铺的业主们面临被原价回购的命运。

    “虚拟产权式商铺”隐患重重

    针对家世界涉嫌非法融资这一问题，《楼市》记者采访了相关专家。天津苓创地产顾问机构总经理冯新说：“近几年，在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如‘10年返租’、‘投资回报率高达15%’等等。这些广告在实际销售运用上，起到了很好的功效。这种以借助大商家承租商场而发展商长期包租的销售模式，简称为‘虚拟产权式商铺’销售。”

    专家指出，尽管“虚拟产权式商铺”这一销售模式在深圳、在珠三角、在全国各地正大行其道。事实上“虚拟产权式商铺”就是不少发展商资金回笼的工具，属于一种变相融资行为。而其真正的问题在于，10年包租期内会不会出问题，10年包租期满后业主怎么办？

    因此，“虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”，已经为市场埋下了隐患。以10年包租期来说，如果10年包租期内，由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。而家世界这个案例就恰恰反映了这一现象。

    针对家世界这宗个案来说，投资者最应该吸取的教训是应该对包租包售的商铺也就是“虚拟产权式商铺”有重新的认识。事实上，虚拟产权式商铺的铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。

    同时，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，小业主将来如何向租户收租等问题便难以有效解决。上文中章曦女士的店铺就属于这样的情况，据她介绍，现在她的店铺已经改成了二楼的一条通道。对于这种内部构造可随时改变，用建筑材料可随意改造的空间严格来说，是没有产权证的，也就是说像章女士这样的产权证深究起来很可能是废纸一张，不具备法律效力。

    究竟怎样的商铺利于投资者可以购买？冯新指出，只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能规避风险，包括独立的街铺和独立经营的主题商城或专业市场。相对投资收益率偏低且有较高的风险的虚拟产权式商铺来说，独立式商铺有着诸多优势。首先是产权明晰，使得销售铺位与经营铺位保持一致，业主与经营者洽谈租金十分方便 ；其次，独立式店铺只需短期返租，发展商与小业主最大限度地回避了商铺经营的风险 ；其三，对于独立式商铺，建设部、银行等相关部门和单位认同度高，而投资市场亦十分看好。

    从种种迹象看，长期包租销售方式的虚拟产权式商铺、公寓已走到了尽头。《楼市》提醒广大投资者，面对铺天盖地的产权式商铺以及稳定收益率的诱惑，一定要再三考虑谨慎出手！