2007年，市场上出现了一个新“行情”——捂盘惜售。虽然从字面上它只是一种销售行为，但是由于它在今年楼市上应用范围之广、影响力之大，已成为决定价格的重要因素，所以它本身也成为行情的一部分。      

    背   景

2007年金融市场全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。中国住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张，房地产价格一直呈现上涨势头。本市市场也是如此，市国土房管局公示的数据显示，市内六区商品住宅9月均价为8685元/平方米，10月份提高到9157元/平方米，每平方米上涨了472元。环城四区及郊县地区商品住宅均价也有所提高。

导 火 索

今年，天津房价普遍上涨，8月份更是上了一个台阶。几宗土地拍卖价格均高于周边楼面价格，更加带动了周围楼盘价格的上涨。据了解，从2007年8月到11月底，城市中心区的楼盘几乎都上涨15%以上，更有甚者，开盘时间一拖再拖，开盘价格也从当初预估的8000多元/平方米飞涨到13000元/平方米。

特   点

据中原房地产分析师介绍，天津楼市捂盘惜售呈现多样化趋势。“等、拆、封、抬”四大销售策略最为流行。等,就是获得预售许可证之后，先不开盘，而是通过咨询、预订方式积累客户，达到从容定价，制造热销表象的目的；拆，是分批次取得销售许可证，一个楼一个楼开盘，甚至一个门洞一个门洞开盘；封，是暂停销售；抬，是利用价格调控，采取超高房价抑制需求。可见，随着市场的不断变化，开发商与购房者之间的博弈已经不仅仅是以不变应万变那么简单，手段、方式越来越灵活多样。一些大的开发商对房价上涨预期很高，惜售心理浓重，所以在资金允许的情况下，尽量放慢销售速度。另一些开发企业则因为已经没有土地储备，为了延长企业在市场上的立足时间而“封盘”。

  悬   念

有房不卖已经成为严重问题，政府的政策会对此进行调控，从而增加房地产商捂盘惜售的成本。高房价抑制需求，需求的缩小为市场带来巨大风险，同时由于捂盘惜售后，众多楼盘与后续开发楼盘撞车，会造成一段时期的集中大量供应，从而为市场带来负面影响。另外，房地产前景不明朗，捂盘惜售对于开发商资金回笼不利，投资风险增大。

面对种种压力，在监察部会同建设部等部门印发的《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》一文中，提出严厉打击房地产开发销售过程中的违法违规行为，坚决对开发商囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为进行查处，成为政府部门下一步对房地产市场调控的重点工作。各地相应政策的不断出台，使开发商销售压力逐渐加大，资本运作空间随之缩小，融资难度增加。然而一方面是调控措施的不断出台，另一方面是市场房价涨势依然不变，在利益的驱使下，前景还很难说。

各地措施

上海：重点督促开发商加快上市节奏，开发商不能再以少量多批的形式卖楼，已达到预售标准的住宅楼盘（不超过3万平方米）必须一次性申请预售许可证。

福建：将取消违规房地产商开发资质。

南宁：对商品房价格欺诈最高将罚20万元。

广州：即将出台《进一步加强房地产市场管理的通知》以严格整治房地产市场秩序，对捂盘惜售、哄抬房价等违规行为作出处罚规定。

天津：各区县要加大市场巡查力度，制定巡查方案，并按方案严密组织所辖行政区内的开发项目巡查工作，确保每个项目每月巡查不少于两次，对发现的违法违规行为要依法查处。