近日,泽隆拍卖行发布拍卖信息,将于12月4日下午拍卖星河湾荟心园一个128.4平方米标的,参考价为54.1万元,则均价仅为4213元/平方米。虽然该标的只有购销合同,要获得房产证需交成交价20%左右的佣金、税费,但按该起拍价计算,其均价为5056元/平方米左右,仍只是市场价10500元/平方米的一半。
租客高端租金高
星河湾位于华南板块,临近华南干线和新光快线,目前已有4期,该标的所处的一期已有近4年楼龄。目前该楼盘二手市场均价为10500元/平方米左右,一线江景物业价格高达20000元/平方米,而在售的一手楼盘价格为21000元/平方米左右。
因为租客较为高端,月租水平高达35元~40元/平方米。据行内人士透露,每个月星河湾租赁成交可超10宗。
租金回报率可能达到8%
本次拍卖标的参考价仅为4213元/平方米,与10500元/平方米的市场价相差甚大。据拍卖行透露,由于该标的要获得房产证需要交纳近20%的佣金、税费,对于投资者来说,需要加入投资成本中。
在参考价基础上加20%佣金、税费,该标的参考价为5056元/平方米左右,仅为二手市场价格的50%左右。如能按参考价成交,则总投入为64.9万元。若能以4500元/月的市场价格出租,即租金回报率可达8%以上。
本期笋盘:星河湾荟心园5栋2座902,面积128.4平方米,参考价54.1万元
拍卖行:泽隆拍卖行
拍卖时间:12月4日15时
投资计算器
(注:20%为简单税费计算方法,其中个人所得税部分为正常情况应交税费)
假设以参考价成交,则总投入为54.1万元+54.1万元*20%=64.9万元。
假设以9500元/平方米出售,即利润为9500元/平方米×128.4平方米—64.9万元=57.08万元。
假设以4500元/月出租,即年租金回报率为(4500元/月×12个月)/64.9万元×100%=8.3%。
如要获得6%的年租金回报率,则(4500元/月×12个月)/总投入×100%=6%,则总投入为90万元。即拍卖成交价×(1+20%)=90万元,成交价为75万元。
当成交价为75万元时,以9500元/平方米出售可获得利润9500元/平方米×128.4平方米—75万元=46.98万元。
如要再转手售出获得10万元利润,即要将拍卖成交价控制在(9500元/平方米×128.4平方米—10万元)/(1+20%)=93.3万元以内。
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