供应：可售量继续增长

　　分析师介绍，根据对上海“网上房地产”10月31日22时以后的数据监测，10月上海商铺可售面积和可售套数分别为460.77万平方米和34140套，较9月有所上涨。从区域来看，金山区的商铺可售面积位居第一，可售面积和套数分别为69.90万平方米和7396套；浦东新区为61.83万平方米和2484套，居于第二；南汇区为54.54万平方米和5697套，排名第三。

　　此外，10月上海商铺新增供应面积和套数分别为33.80万平方米和4545套。从供应区域看，金山区遥遥领先，新增面积和套数分别为21.84万平方米和3094套；南汇区为4.19万平方米和923套，居于第二；浦东新区为1.52万平方米和88套，排名第三。

　　另据上海中瑞市场研究有限公司分析师介绍，10月上海有新增供应的商业项目共计27个，较9月减少9个。研究期内，上海共有12个区县有新增商业物业上市，金山区与浦东新区各有5个，松江区4个，杨浦区3个，南汇、嘉定两区各2个，其余6个分别位于奉贤、虹口、普陀、青浦、徐汇和闸北。

　　成交：外环外较为集中

　　成交方面，分析师表示，10月上海商铺市场的成交量较9月小幅上升。10月上海商铺共成交20.74万平方米，环比上升1.59%，同比上升1.39%；共成交商铺2026套，环比上升14.66%，同比上升5.91%。而总体来看，10月商铺成交量小于新增供应量，商铺市场供应相对充足。

　　从成交区域来看，主要集中在供应充足的外环以外区域。金山区商铺成交量居于第一，成交面积和套数分别为5.28万平方米和686套；南汇区列于第二，成交面积和套数分别为3.91万平方米和154套；松江区排名第三，成交面积和套数分别为3.85万平方米和519套。

　　此外，研究期内，上海共有5个区县的商业物业成交量达到10000平方米以上，分别为金山、松江、南汇、浦东、闵行，这5个区县的商铺总成交面积在10月上海商铺总成交量中所占比重达71.7%。

　　其中，金山区凭借长三角物流中心近12000平方米、上海服装城约21700平方米的大体量成交，在10月上海商业物业总成交量中占据了22.4%的比重，跃居19个区县之首；南汇区10月在上海商铺成交量中的比重为18.3%，仍旧维持亚军位置；松江区10月的主力成交项目为新城九号商业广场，区域成交总量在上海商铺成交面积中的比重则为13.1%；浦东新区紧随松江之后，10月商铺成交量占上海总成交量10.5%的比重。

　　价格：环比下降不少

　　至于价格方面，上海中瑞市场研究有限公司的分析师表示，10月上海商业物业的成交均价为9970元/平方米，较9月的13251元/平方米下降了24.8%；与去年同期相比，成交均价则略有上升，同比涨幅为5.1%。

　　10月商业物业成交量达到10000平方米以上的5个区县中，除松江区的商铺成交均价与9月相比有所上升之外，其余4个区的商铺成交均价分别较9月有所下挫，其中以浦东新区的成交均价下降程度最为明显，因此10月上海商业物业的整体成交均价较9月出现较大幅度的回落。

　　租金：收益率有所下调

　　根据高力国际提供的第三季度统计数据，目前上海购物中心市场底层租金达到128.0美元/月/平方米，较去年同期大幅上扬14.8%，与半年前相比，增长了6.1%。第二层的平均租金达到83.1美元/月/平方米，比半年之前上涨5.6%，比去年同期上涨15.5%。总体来看，由于市场对于市区购物中心物业的需求增强，租金增长幅度有所提高。

　　分区域来看，卢湾区的购物中心底层租金仍保持全市最高水平，为153美元/月/平方米；静安区、黄浦区、徐汇区紧随其后，在145美元/月/平方米至131美元/月/平方米的价格区间内。新兴区域购物中心租金因基数较低所以增速相对较快，比半年前增长了13.9%；传统区域较半年前增长5.3%。可以预计目前开设在新型商业区域位置的购物中心，经过一段时间的运营，其租金上升潜力依然较大。

　　根据高力国际对于上海零售物业市场租金收益率的调查显示，零售物业市场平均毛租金收益率为7.9%，较去年同期下降了约0.3个百分点，反映出资产价格高企以及资本流动性充裕的背景下，租金收益率将有不断下调的趋势。