随着二次房贷款政策收紧、物业税即将征收的传闻越来越多，广州楼市开始感觉到销售压力，半年前“不用营销都可以卖楼”的风光情形一去不回。地产行业几位资深操盘手告诉记者，国庆后，他们明显感到售楼的压力在不断地增加，“现在看楼的人少多了，很多时候，即使是偶尔来一两个客人，往往也是拿一本楼书，问几句就走，去货速度大约还不到9月份的三成。”

　　与销售难度增大几乎同步，广州不少楼盘的营销力度开始加大。一位职业经理人如此形容：“卖楼的快乐时光过去了，营销的努力阶段自然也就来了。”

　　营销手法1

　　抬价促销式镜头回放

　　珠江新城某楼盘同时推出四栋单位，其中，厅、房都可望珠江公园景观的单位报价为2.8万-2.9万元/平方米，而只有房能望景观的单位均价则为2.4万元/平方米左右。之前，新货统一报价为2.8万元/平方米。对看楼者，销售人员会最后加上一句：“最后两栋单位要到明年再推，届时均价很可能达到4万元/平方米，所以要买就要趁早了。”

　　专业人语

　　珠江新城一商家表示，这是一个很明显的利用价差来促销卖楼的形式。“现在的销售缓慢下来了，利用差价促销，主要是抓住了买家的心理——能住在这个楼盘就行。但相邻两栋单位价差拉得太大，处理得不好也容易引起部分买家的反感。”

　　营销手法2

　　提高附加值镜头回放

　　国庆期间，金沙洲某楼盘内，展示了开发商今年全新研发的交楼标准，据称价值为2000元/平方米，每项新技术旁边，都有小字条附加说明其创新的优势。除该盘外，黄金周以来推出的楼盘，对外都称其交楼标准有提升，部分装修标准更高达4000元/平方米，当然，其房价也高达2万元/平方米左右。

　　专业人语

　　提高附加值是让楼盘卖得起价的先决条件。越秀区一位资深操盘手说，同样的单位，装修标准甚至是装修风格不同，楼价都会不同，“即使说提高标准，也要让看的人非常受落才行。看楼者若能由外到内每到一处都能发现一个惊喜，这个‘提高’就算成功了。届时商家叫价就多了一个资本。”

　　营销手法3

　　狂轰滥炸式镜头回放

　　国庆某楼盘开盘，从报纸、电台、电视、网络等媒介无一不见其形象。大手笔一掷数千万元费用铺天盖地的宣传，吸引了数万人前往开盘现场。发展商称，国庆期间该盘销售额超过10亿元。

　　以往，国庆后不是一个推盘旺季，广告量也往往陷入低谷；但今年的后黄金周，发展商推盘力度不减，本地各大媒体的地产广告量明显高于去年同期。某本地媒体的资深地产从业员说，现在的发展商不像之前那么“牛”了，从现在到接下来的几个月，广告量有比去年同期增加的趋势。

　　专业人语

　　金沙洲某商家表示，铺天盖地、抢占市民眼球和耳朵的宣传，是最为直接有效的营销方式，前提是必须大笔砸钱。这种营销卖的是楼盘形象，形象“造”出来了，价格自然就高了。但这种营销方式最忌有头无尾，故其第二轮、第三轮宣传能否跟上更加关键。

　　业内人士认为，现在正处于这样一个时机：不投广告，楼可能比较难卖；加大点广告力度的话，楼又开始卖得动了，价钱也高一些，大家自然乐于投广告。

　　营销手法4

　　亲民拉拢式镜头回放

　　上周六，城启集团旗下楼盘荔港南湾在白天鹅宾馆举行了VIP业主联谊会，邀请北区和南区的新老业主共计150余人共聚一堂，向到场业主颁发VIP业主卡，并设置了丰厚大奖。

　　恒大御景半岛是恒大集团目前档次最高的项目，国庆期间请来了成龙、范冰冰两大明星，据知情人士透露，光是这两个人的出场费就高达500万元左右。本周一，香港歌星林一峰受邀来到北京路公园前地铁站附近的五月花商业广场举行广州签唱会。

　　专业人语

　　记者了解到，城启集团至少已两年没有举办类似的业主活动了。业内人士介绍，这一方面是楼盘的推盘步骤，另一方面也由于现在卖楼难度大了。而请明星助阵的活动，发展商不但请来地产记者，也请了娱乐记者，双面夹击，也是为了增加项目的推广力度。

　　广州市博量万天房地产咨询有限公司总经理刘文伟认为，根据市场行情调整营销策略当然无可厚非，但地产营销更是一项长期的部署，因此，即使在市场很好的时候，也不能够罔顾企业的形象。