土地调控风暴再起 福州房地产可能“变局”
土地调控风暴再起
引子
10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(下称39号令)，并将于11月1日 正式实施。39号令重申了不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书、合理控制单宗土地供应规模、缩短土地开发周期等敏感字眼。
虽然早在去年，一连串紧锣密鼓的土地政策就已密集出台，但在近期房地产市场调控政策频出的背景下，业内人士认为，一系列迹象表明，这将是一场直指房地产纵深的“革命”。它所蕴涵的对中国房地产业的“颠覆性力量”，将会逐一显现。而在福州这一“力量”初见端倪，即将在本月20日召开的土地拍卖会中，共推出11幅地块，但总面积才两百多亩，平均每幅土地的面积不到20亩，有些地块甚至只有四五亩，这与以前动辄数百上千亩的推地规模相比，完全不可同日而语。
政策速递
“要命”的政策
土地是房地产开发的源头，所以，当针对中国房地产业“源头治理”的39号令一出台，各地开发商都称其为“要命”的政策。
“土地调控的确是最有效，也最直接的调控手段。”一位福州的开发商认为，“土地供应是房地产开发的起点。在房地产开发链条中，相对于金融来讲，土地是影响房地产市场最基础、最根本的一环。对土地调控，就是对房地产的源头调控。”在他看来，土地必将会成为今年甚至以后房地产宏观调控的焦点。另一位不愿具名的开发商则认为，39号令的出台，“似乎是和当前一直居高不下的房价有关系。这说明政府部门已经意识到，在与开发商的博弈中比较可靠奏效的手段，就是行政性的干预———靠土地供应量的吞吐来调控。”
39号令最让开发商揪心的一条莫过于其再次重申受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。因此福州地产业内人士认为，这实际上是对开发商资金实力的极大考验。如果加上9月底央行刚刚出台的“提高第二套房首付比例”的房贷新政，政府对房地产市场密集展开的行政性调控举措似乎正在走向精准细致。在近期股市获利资金重新进入楼市，一些开发商重新“囤积土地、捂盘惜售”以获取超额利润等现象再次抬头的背景下，上述密集出台的调控政策指向明显。
39号令中还规定，要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。结合新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，有福州地产市场分析人士认为，这预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，开发商拿地的工作量与成本会放大，土地市场的竞争将更趋激烈。项目周期缩短亦将导致企业发展的持续性与稳定性面临更大的压力。
业界反应
福州坦然面对
虽然39号令震动了国内房地产界，但令人意外的是，说起39号令，福州大部分开发商却认为，此令近期对福州影响不大。原因来自于福州土地市场较为规范的管理。
相比于国内的其他城市，福州土地“阳光拍卖”走得较早，而且操作较为规范。就拿土地款的交付来说，福州市从实行土地招、拍、挂制度以来，就对地价款的缴纳时限有明确规定。据了解，几年前，福州土地拍卖会要求土地竞得人自国有土地使用权出让合同签订之日起的数月内付清土地款，否则须缴纳一定数目的违约金，但从去年开始，在每幅土地拍卖前，福州市国土资源局在公布的拍卖公告中都会明文强调，要求土地竞得人应自国有土地使用权出让合同签订之日起的5日内支付成交地价款的40%，余下的成交地价款应自合同签订之日起60日内付清。
一位知情人士告诉记者，不允许分期付款拿证的规定估计在福州实施起来并不难，福州大部分开发商也容易接受。他说，在福州，曾经有个别开发商,土地出让时可分期付款拿证，即付清一部分的地价款，可拿走这部分面积的土地证，但总体来说，大多数开发商都能按照规定（或合同）缴清土地款。当然，近几年由于福州地价升值极快，不排除有些开发商宁愿负担因未能如期付款而需缴纳的违约金，拖长开发时间。“但这种用‘小钱’办大事的开发手段在福州并不多见，由于竞争激烈，绝大部分企业拿地时都是一次性付清所有款项才拿到土地证，39号令实际上是将这一现实制度化了。”一位开发商说，由于福州土地供应整体呈供小于求的态势，竞争相当激烈，相比于国内其他一些城市，福州开发商的买地信誉还是值得信赖的。据了解，在其他城市，开发商缴纳部分比例的土地出让款就可获得建设用地使用权证书，拖欠土地出让金的情况很普遍，其足额缴纳比例据媒体报道“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%”。
而对于39号令中的另一重头戏———要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。许多福州开发商说，从去年开始，福州大部分供应的土地都在百亩以下，多数为50至60亩中等面积的土地。除了市场原因外，据有关人士透露，去年福建省为了更好地进行房地产市场宏观调控，规定福州、厦门、泉州城市中心区和旧城改造区，凡经营性房地产开发用地一次性出让宗地面积上限为8公顷，城乡接合部和新区为20公顷（1公顷等于15亩）。也就是说，福州已早全国一步，对土地供应规模做出控制。
不过，也有开发商认为，如果39号令能落实到位，并很快出台相关配套措施，比如一些执行到位的措施。一旦有了执行这个“尚方宝剑”，在福州房地产市场上，39号令的效应还是会有所体现的，但总体影响不会太大。
市场影响
走过大盘时代？
福州房地产市场发展十年来，经历了从小盘开发到大盘开发的过程，但随着39号令的出台与实施，市场供应土地的规模将得到控制，开发的周期将被缩短，同时，从福州土地供应供小于求的格局来看，小幅土地将是未来土地市场的主流产品。有业内人士说，从本月20日福州土地拍卖会大量小幅地块上市来看，福州房地产市场的发展有可能遭遇轮回，小盘或许会成为未来市场的主角，而这又必将给房地产市场的三方主体：卖方开发商、管理者政府和买方购房者带来新的挑战和问题。
有开发商对记者说，福州房地产市场从最初的小盘开发到大盘开发，是市场发展的必然规律。在这一发展过程中，“东扩南进西拓北上”扩大了福州的版图，而规划高端的大盘又为福州形成了一批有实力的品牌开发商。但随着城市的发展和房地产市场的发展，大盘的问题也逐渐显现，规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果；大盘的规模效应又容易造成区域住房价格的垄断。业内人士林先生认为，一次性出让土地面积过大，在一定程度上易造成开发企业的区域垄断。
在打击房价过快上涨的呼声下，减小单幅地块的规模成为政府与专家们统一的看法，39号令中就对单幅地块规模进行了严格控制。林先生说，这一措施可以加快土地供应的频率，对市场产生有益的影响，更利于政府掌握房地产市场的开发节奏。“大宗出让地块，开发企业需要投入的资金较大，一般情况下均为大开发企业竞得，易形成垄断，操纵房价，政府很难去调控其房价。”一位地产企业人士说。
但小盘的大量推出，又必将引起福州房地产市场的新变局。在大盘主导时代，大社区中的生活配置，如幼儿园、交通、绿化、休闲、娱乐等均由开发商来主导，而在小盘开发为主的格局下，由于项目空间设计少，密度高，居民的生活配套更多的要依赖政府；在经历了高绿化、高休闲空间的大盘时代之后，如何能让购房者重新适应环境规划局限大的小社区？而经历了大盘时代淘汰后，现在的主流品牌开发商均以开发大盘而见长，他们如何在小地块上做出好文章？这一系列的问题，都有待福州地产界思考。
□相关链接
10月20日福州再推11幅地块
10月20日，福州第九次国有土地使用权出让会将召开，届时将公开出让11幅地块，总面积达258.11亩。
面积最大的地块是宗地2007-22号，其面积达115.06亩，位于仓山区南江滨南侧、港头河以北。它由三个地块组成，其中地块一（面积12.02亩，容积率≤1.0)、地块二(56.26亩，容积率≤2.1)、地块三(46.78亩，容积率≤2.0)，属于观江地块，规划为商业金融、居住用地，可建高层商住楼，竞买保证金为1.7亿元。
三坊七巷周边有4幅地块出让，总面积达17.29亩，土地用途为商业兼容办公用地，建筑高度应低于或等于11米。
西二环路地块有２幅居住用地，其中宗地2007-17号位于西二环中路以西（华侨新村二期地块），面积达4.3亩，为居住用地，容积率≤1.4
，建筑高度≤6层。宗地2007-18号位于西二环南路东侧（长汀外旧屋区改造地块），面积达34.17亩，为商业金融、居住用地，容积率≤2.8，建筑高度≤130米，其竞买保证金也达7000万元。
另外的几幅地块分别位于公益路西侧（原福州市印刷纸品厂及绳缆厂地块），为办公用地，面积2.93亩；前横路以东，警官学院南侧（原市二轻机械总厂、盛宝电器公司及东侧地块），为商业居住用地，总面积52.33亩；连江中路以东，凤坂河东侧（原莲凤小学预留用地），为居住用地，面积19.74亩；连江中路西侧、省民政学校北侧（原福州自行车厂地块），为居住用地，面积达12.29亩。
