国土资源部近日发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确要求自11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。分期缴纳出让金并分期领取使用权证的现象将被禁止。这一调控新规将会给江苏房地产市场带来怎样的震动？记者昨日采访了国土部门人士和部分开发商。 A、变化：
全额付清土地出让金才能“领证”
据了解，39号令是国土资源部根据《物权法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》及相关法律法规的要求，对2002年7月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）进行修改而成的。其中对于土地出让金缴纳和土地使用权证书的领取，是本次修改最大的变化之一。
11号令第二十三条规定：受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
而39号令将此条修改为：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
省国土资源厅相关人士解释说，此条新规是国家加强土地宏观调控，规范出让金缴纳的一条新措施，最大的变化是堵住了分期拿证的渠道。以前各地对于开发商拿地付款方式的规定各不相同，会出现分期付款、分期拿证的现象，也就是开发商付清多少地的钱，就拿多少地的土地使用权证书，进行部分地块的开发。但是11月1日39号令正式施行后，分期拿证将不会再出现。不过在付款的时间上，由于39号令并未做出明确的限制，没有要求企业拿地后立即付款，所以还将根据各地的实际情况，在合同中约定付款时间，会给开发企业一定时间筹措资金。据国土部的说法，只要不违反合同约定，开发企业依然可以进行分期付款，但由于企业不付清土地出让全款，就领不到国有建设用地使用权证书（即现在的“国有土地使用权证书”），也无法开工建设，等于“逼”着企业尽快缴清全款。
B、影响：
开发商难再“以小博大”了
南京江宁区房地产协会副会长张国安认为，对有实力的开发企业来说，开发进度并不会受影响。真正受打击的，是那些“以小博大”的企业。因为领取国有建设用地使用权证书是项目开发的前提条件，拿不到这个证，后面的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等一系列证件都办不到，就根本无法开工，项目也将陷入瘫痪。
一位业内人士告诉记者，此前我省就曾有开发企业一次性拍下60万平方米的巨幅地块，但首期只付清了20万平方米土地的出让金，领取了土地使用权证，并顺利地办理了其他证件后，将土地抵押给银行，获得了后续开发资金，花三分之一的钱做了一个大项目。但今后不能分期领取土地使用权证，不缴清60万平方米的土地款，连一平方米也建不了，再钻这种空子就不可能了。
C、反应：
限制“地王”防止垄断房价
这一土地调控新规将会给房地产行业和开发企业带来什么影响？一些开发商表示，新规对企业的资金实力要求更高，以前那种以少量资金拍大地块的“以小博大”做法将行不通了。此外，为保证出让金的顺利收取，大地块出让将会减少，规模数十万平方米、出让金几十亿元的“地王”将难再出现。
观点一：“地王”将受限制
南京一位开发商认为，国土部此条新规也是抑制各地频繁出现的“地王”现象的措施。近几年来，全国各地不断有大幅地块拍出，今年我省土地市场也不鲜见，万科以17.85亿元的价格拍下了面积27万余平方米的南京江宁牛首山河地块，金地集团以22.5亿元的价格获得南京市板桥新城一幅46.8万平方米的地块，栖霞集团以超过25.6亿元的价格在无锡取得了72万平方米的土地。此外今年7月重庆江北区拍出了一幅300余亩的地块，总价高达41.8亿元。而同月长沙拍出的一幅“地王”更是离谱，地块总面积达到78.5万平方米，总价高达92亿元。新规实施后，为了保证出让金的顺利收取，国土部门今后会考虑以控制出让规模的方式降低出让金额，可能会将大地块进行拆分。
事实上，目前南京市已经在对土地出让规模进行控制，在今年8月召开的加强土地出让与管理工作会议上，市国土部门就提出，今后土地出让规模原则上将控制在100－200亩，据了解，出台此举的原因之一就是为了保证出让金的及时缴纳。本月24日，该市即将公开出让的7幅地块全部控制在100亩以下，住宅用地中面积最大的东井村地块为73亩，最小的黑墨营南邮地块仅为12亩。11月2日将公开出让的5幅地块中，最大的也只有90亩。
观点二：打击囤地缩短开发周期
通过出让金缴纳方式的新规限制“地王”，其深层含义更是对囤地现象的抑制，将可促进企业加快开发节奏，保证商品房的稳定有序供应。亚东建设发展集团副总裁刘成刚表示，“地王”对于整个片区的规模开发、统一规划来说，是有好处的，但容易让土地集中在少数很有实力的大企业手里，并在商品房供应、房价等方面形成垄断。
同时，“地王”其实也造成了土地的囤积，因为数十万平方米的大幅地块，在短时期内开发商一般无法全面开工建设，必然要分期开发，并进而影响商品房的上市供应。这也就是为什么土地出让增加了，老百姓还是觉得买不到房的原因之一。而新规对打击囤地和缩短开发周期将起到推动作用。
观点三：加速开发商兼并淘汰
“新规对开发商的现金流也是一个考验”，刘成刚认为，由于不能分期拿证，开发企业必须具备一定的实力，有充足的现金流，才能保证按期足额付清土地出让金全款，实力不足、融资能力差的小企业今后将无法拿地。而土地是开发商生存的根本，没有土地就将被市场淘汰。
张国安也认为，今后房地产市场将会是强势企业的天下，对于中小企业来说，迫切需要在市场竞争中增强实力，应对政策的考验。
