保障性住房建设面临五大问题
扩大保障性住房建设对于楼市健康发展具有重大意义，但如何有效地贯彻保障性住房建设仍存在一些障碍，需要逐步克服。一些曾经困扰保障性建设以及破坏保障性住房公平性的因素如何调整改变？保障性住房资金该如何筹集？如何更好地监督？众多问题仍值得探究。
“入门关”把握考验执行力度
“一人买好几套经济适用房的情况并不少见，买下来后，要么租出去，要么再卖出去，一转手就能赚钱。”因买不到经济适用房，张先生很是无奈。
事实如何？记者来到经济适用房华苑天华里小区看到，小区内宝马、奥迪等高档车不是少数，据一些市民介绍，这里的居民并非全是中低收入人群，还有相当一部分高收入市民在有拆迁证的情况下购买了经济适用房。
其中，存在的问题已经暴露无疑。为此，我市调整了销售经济适用房申请购买条件，重新规定为：家庭上年收入低于42000元，拆迁补偿安置费中房地产市场评估价格不超过25万元且他处无住房，才能允许购买一套经济适用房。
有了制度之外，天津市也针对这种现象加大了监管，2006年08月14日，市国土房管部门对外公布，对隐瞒家庭收入和住房条件，或采取其他手段骗购经济适用房的，天津市国土房管局将同市建委、市物价局等部门会追回已购经济适用房，或者要求购买人按市场价格补足房款，并提请其所在单位给予行政处分。
逐利土地收益屏蔽保障原则
近期，天津市土地市场火爆，地王纪录不断刷新，与此同时房价也是水涨船高，市内六区商品房平均单价达到8356元/平方米，比5、6月份上涨701元/平方米。
由此，人们不禁会怀疑，地方政府解决中低收入家庭住房保障问题的能力。
“关键的问题还是在于所在城市政府的态度和决心。一些官员认为，拿出一定的土地建设经济适用房，意味着地方政府不能再通过经营土地获取巨额土地收益，等于断了自家的‘财路’。”一些网友留言，对新政能否顺利实施表示了担心。
目前，一些地方官员认为，建立住房保障制度，解决广大中低收入人群的住房问题，对于提升自己的政绩显然有点“慢”，不如单纯追求GDP的增长速度那么突出，所以对于保障性住房只是形式上的工作而不做到实处。
另外，目前最大的问题是住房保障的覆盖范围比较小。一般城市保障性住房供给只有10％左右，而发达国家和地区的保障房建设比例一般在30%以上。我国香港地区目前有50%的中低收入者租住政府提供的公房。
“在新加坡90％的居民住的是国家提供的住房，只有10％比例的人选择私人开发的商品房。”天津市鸿吉房地产开发有限公司总经理周成东表示，目前，我国的保障性住房比例很小，远远不能满足人们的需要。
在这样的思路主导下，我国住房保障制度的公共财政支出严重缺位。一方面，政府部门从土地出让中获得大量收益，另一方面，却不愿意为建立中低收入家庭住房的保障体系出钱。
资金困窘削弱政策效率
众所周知，保障性住房建设多年来在各地进展很慢，缺乏资金保障是一个重要因素。面对资金、土地问题，中央有规定，从每年土地出让金中提取5％用于建造廉租屋。但是，各地由于历史欠账太多，这部分资金已是杯水车薪。
《意见》出台后，对资金的来源作了明确的规定：地方政府要将廉租房保障资金纳入年度预算，住房公积金增值收益除去必要的开支后要全部投入廉租房建设，土地出让净受益用于廉租房建设的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
有了政策的支持，还需要地方政府强有力的执行。“解决资金问题的出路，关键是两点：一是要少搞些形象工程、政绩工程，减少财政的奢侈性支出；二是充分利用好工业用地的招拍挂政策。”房地产土地评估师章林晓认为，在现有政策的基础上，中央政策已经明确，工业用地必须进行招拍挂供地。这对减轻地方政府财政压力，建立住房保障体系，甚至对减少贸易不平衡都是有利的。
有了好政策，执行到位的同时，还需要好的监督机制。对于颇有争议的审核机制，章林晓表示，监管问题的关键是政策制订者与实施政策者，以及监督政策的实施者要分开。如果决策者与实施者以及监督政策的实施者都同属一个政府部门，那么，在决策的时候，就可以预留下寻租的空间，由此“富人”住上豪华的经济适用房也就不足为奇了。
开发商永远是“二道贩子”？
《意见》的出台，可以认为，经济适用房建筑面积控制在60平方米左右，并明确廉租房将覆盖城市低收入人群。政策的利好，让更多的人看到了实现住房梦的希望，但如何保证资金到位，降低保证性住房成本，让百姓住上实惠房仍有不少争议。
众所周知保障性住房的建设从土地划拨、资金投入等方面看完全是政府行为，但在具体的建设环节，当前的通行做法则是交由开发商进行开发。虽然各地政府都对保障性住房的利润率作出了严格的限定，但无论如何，开发商总是要赚钱的，一些黑心开发商更是为了提高利润率而偷工减料，导致一些保障性住房质量不合格，甚至存在严重安全隐患。
事实上，房地产市场日趋成熟，原来依赖于开发商建设的保障性住房可尽快从层层逐利的开发环节剥离出来，实现最有效率的建设。有资料显示，到2004年为止，全国约有5.9万家开发商，但大多数都属于中间商，尤其是施工环节，95%以上都是承包给另外的施工队伍。
由此，不少业内人士认为，既然大多数开发商也是“二道贩子”，为什么建设保障性住房时，这个中间环节不能省略掉呢？事实上，从技术角度来看，政府部门绕过开发商开发保障性住房已经没有任何障碍，关键是看政府部门是不是愿意承担更大的责任，愿不愿意从与开发商千丝万缕的关系中脱身出来。
在这方面，新加坡建屋发展局为我们提供了样板。新加坡建屋发展局是政府的组成部门，专门负责保障性住房的开发建设，从拿地、资金投入到具体的开发建设，均一手包办，节约了大量资金，我们可以充分借鉴其成功经验。
“夹心层” 人群住房遗留隐患
《意见》出台之后，争论最多的不是低收入人群，而是相对于那些自认为不应享受政府保障性 住房的夹心层(夹心层是指超出了保障性标准又暂时靠收入无法或无力购买商品房的所谓工薪人群)。
是否有更好的方法可以借鉴？对于这种情况华远地产董事长任志强认为，全世界各个国家在解决住房问题中都会遇到同样的问题，即市场解决了大多数中等以上收入家庭的住房，国家的社会保障体系解决了低收入家庭的住房问题。夹心层则各国政府分别用不同的方式给予帮助，让夹心层以自己为主、国家帮助或社会帮助为辅而解决住房问题。
具体来讲，用减税来提高这一人群的收入、增加住房消费能力，或像发达国家一样以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。借鉴好的经验，让更多的市民圆自己的住房梦才是根本。
天津保障性住房寻求重生
“天津市将上市销售12000余套经济适用房的消息公布后，这里的电话快打爆了。”房管局某位工作人员向记者介绍。
据了解，近期天津市政府公布将上市销售12000余套经济适用房，再加上新政的出台，很多百姓看到了住房梦的希望，他们纷纷来电或来访，咨询相关情况。
那么，目前，天津市保障性住房现状如何？经济适用房申请需要什么条件？经过哪些程序？为此，记者采访了市国土房管局有关负责人及业界专家，就群众普遍关心的一些问题进行了解答。
保障性住房供给杯水车薪
“知道要有新的经济适用房发售，我马上去打听消息，房价还在涨，买房计划不能再拖了。”在某杂志工作的张先生，早已有了经济适用房购房资格，只要有经济适用房销售的消息，他肯定去排队，但总是因为各种原因失望而归。
采访中，记者了解到，与张先生有类似经历的人不在少数。经济适用房，按照规定是适合于中低收入家庭、具有社会保障性质的商品房。但由于种种原因，中低收入家庭反而难以买到。
目前，天津市经济适用房项目，大多不是新盘，有的处于尾房阶段，有的全部售完。事实上，经济适用房供给很难满足需要。
我国住房保障体系中对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。对于最低收入家庭，政府提供租赁的廉租住房；中低收入家庭可以购买经济适用住房；而对于中高收入家庭可通过市场购买、租赁商品住房。
有数据显示，上半年，天津市经济适用房完成投资19.21亿元，同比增长65.5%，占房地产开发投资的8.3%，同比提高2.1个百分点。经济适用房施工面积286万平方米，同比增长52.5%，占住宅施工面积的12.9%，同比提高2.6个百分点。经济适用房竣工41万平方米，同比增长2.13倍，占住宅竣工面积的11.9%，同比提高8.4个百分点。
尽管天津市已经加大了经济适用房的供给，但仍不能满足需要。那么，合理的供给比例如何？业界专家认为，通过对近几年我国居民家庭支付能力的测算，当前，我国大城市和特大型城市较合理的比例是：保障性住房占到全部住宅建设总量的60％左右，覆盖中等收入以下（含中等收入、中低收入和低收入家庭），而商品房在总量中只应占到40％左右，主要针对中高收入和高收入家庭。
可见，造成供给“错位”的关键，在于低收入家庭住房保障制度建设相对滞后，覆盖面与现实需要相比还有相当大的差距。
津三处经济适用房完成招标
8月新政的出台，让人们看到了希望，加大保障性住房的供给已经纳入地方政府财政预算。据了解，本市已经加快了新项目选址建设的进度。
目前，已确定的经济适用房项目有7个，预计可以建设78万平方米、12000套经济适用房。其中：张贵庄北、雪莲路和志成道3个地块已完成招标，预计今年10月下旬上市销售期房，可提供29.8万平方米、4700套住房。南运河、铁东路、张贵庄D、团结路项目预计12月上旬上市销售期房，可提供48.85万平方米、7500套住房。
记者从房管局了解到最新消息，从各区的情况来看，河西区专门成立公司开发建设经济适用 房。目前，进展较快的先登东里项目正在做修建性详细规划。玛钢厂、珠峰里、太行里、纯真里四个地块已经报市房管局房改办，申请第二批经济适用房选址计划。其他三个地块也相继进行到不同阶段。
其中，广大拆迁市民极为关注的志成道定向销售经济适用房工程将启建。施工项目招标公告日前发布。该项目位于北辰区志成道北侧，东至现状楼、西至规划均富路、南至志成道，北至曙光支路，总建筑面积61100平方米，共计8栋楼，层数最高的楼为24层。设计为结构剪力墙和砖混结构。 该工程要求9月20日开工，2009年1月31日竣工。工程质量要求达到国家验收合格标准。
同时，河北区也有28万平方米经济适用房开工。9月3日，总规划建筑面积28万平方米的河北制药厂片、东方化工厂片和南口路东片等，三片定向经济适用房项目同时开工，计划2009年6月竣工交付使用。
另外，据搜房小报报道，经济适用房建设工程已经大踏步进入河东区。编号为津经济适用房（招）2007-05号地块的项目开始招标。该地块位于东丽区津滨大道南侧，本次招标为经济适用房项目招标，将采取“四带”方式，即带销售对象、带户型面积标准、带房屋销售限价、带项目开工竣工及入住时间。
经济适用房价格预计4000～5000元/平方米
在关于保证性住房若干问题中，人们最为关心的应该是房价问题。未来，经济适用房的房价将是多少？
经济适用房房价一般比周边商品房售价平均低500～1000元/平方米。以2006年北辰区瑞景居住区秋瑞家园售价为例，按照规定其销售均价每平方米不超过2973元，最高售价不得超过每平方米3330元，即低于周边项目近1000元/平方米。
那么，未来天津市经济适用房售价会怎样？记者经过调查发现，目前，位于北辰区志成道的经济适用房（招）2007－02地块在出让结果中明确规定，该地块规划总建筑规模不大于6100平方米，最高售价4258元/平方米。虽然其他几个经济适用房地块并未明确销售价格，但由此可以判断，今年上市的经济适用房销售价格预计在4000～5000元/平方米之间。
四大措施保障政策落实到位
今年，我市将扩大经济适用房供给，但作为保障性用房，自然不可能如商品房一般人人都可以申请购买。
记者从房管局了解到，申请购买定向销售经济适用房的家庭，首先必须具有本市中心城区(外环线以内)非农业户籍，且家庭上年年收入低于42000元，拆迁补偿安置费中房地产市场评估价格不超过25万元且他处无住房。符合条件的拆迁家庭每户只允许购买一套经济适用房。
有了制度的设立，同时不能忘记执行的约束。一些经济适用房成为了“富人福利房”的现实还是让一些人心有余悸。
自《意见》出台后，如何确保事实在在地贯彻执行，成了市民最关注的问题。天津市社科院经济社会预测研究所所长卢卫认为，要使《意见》落实在实处，必须重视四件大事：
首先，要界定受保障人群的标准。卢卫认为，目前我国保障性住房制度不完善，最根本的问题就在于保障对象难以界定。究竟哪类就业群体、在哪一阶段属于低收入人群和住房困难群体，要有客观动态的界定，并且严格做好申请人家庭收入、住房状况及其变化的调查审查和社会监督。
其次，让越来越多的开发商参与到保障类住房建设中。
另外，扩大保障人群范围。以公共住房的覆盖面来看，目前，天津经济适用房还只是限于拆迁户。按照《意见》的要求，非拆迁户中的住房困难群体也应该列入保障范围。
与此同时，要健全退出机制。卢卫坦言，退出机制目前各国还没有好的经验。政府所有的保障住房可以通过流转，最大限度地满足社会的需要。
重抓保障性住房变革调控重心
8月26日，某办公室内人流不断，作为天津市审核经济适用房购买资格的地方，因为传出有新的经济适用房供应，申请、资讯的人已经排起长队。
在房价高涨的今天，保障性住房成为不少百姓圆住房梦的最后希望。近期，关于保障性住房的利好消息不断，具体情况如何？新政将对未来楼市有怎样的影响?
调控新政发力保障性住房
2007年8月12日，国家发展改革委、国家统计局发布调查结果，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均上涨。其中，同比上涨8.2%，环比上涨1.4%。中国地产调控从2003年开始，调控目标指向了市场和消费，试图控制房价上涨，但是，事实说明房价依然坚挺。
8月1日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，是1994年全国城镇房改以来，第三次以国务院名义直接下发与我国住房制度改革相关的重大政策文件。
《意见》的发布给深受高房价困扰的城市居民带来些许希望。《意见》对廉租房保障人群、建设规划、土地和资金投入等提出了具体意见，并向各级政府部门明确了时间进程和责任；对经济适用房的供应对象、建筑面积、上市交易也提出了明确要求。
8月25日，闭幕的全国城市住房工作会议再次强调了上述意见，并要求尽快出台各项配套措施。消息人士称，城市低收入家庭认定办法、廉租房专项补助资金管理办法等配套措施或将年内出台。
重新定位房地产调控方向
近一段时间，全国土地市场火爆、房价上扬，对大多数人来说房子成了可望而不可及的奢侈品。尽管，为了调控房地产市场，政府相继出台了“国八条”、“国六条”、“国十五条”等政策，但调控效果微乎其微，很多地方房价不降反升。
政策几经调整，如果说之前，使住房体制顺利向市场体制转轨，那么，8月从《意见》的出台到全国住房工作会议的召开，无不是以保障性住房为中心，如何理解政策的变化？
天津城建学院副院长王建廷教授在接受记者采访时表示，此次《意见》出台有很多亮点。之前，调控商品房房价对于低收入人群来说意义不大，因为面对“天价房”，普通百姓依旧无力购买。
而此次《意见》的出台，可以看出已经将调控重点由“市场”转变为“政府保障”。过去的改革一直强调市场化，多是通过金融、税收等方法调控房地产市场，而忽略了保障这个方面，《意见》就是要加强过去的薄弱环节。
与此同时，针对经济适用房也有了清晰的界定。此次《意见》规定经济适用房属于政策性用房，购房人拥有有限产权，需经申请、审核、公式等环节，强调了社会监督，上市交易将受到限制。
王建廷认为，这意味着，经济适用房混淆于保证性住房与普通商品房的历史将被彻底终结，原本不具备购买力的低收入群体因保障无望而被动进入买房市场的局面将得到改观。这样做可以在政府资源有限的情况下，提高周转率，更好的保障那些需要保障的人群。
廉租房保障范围进一步扩大
扩大保障性住房类似的规定在以往的政府中也能找到相似的影子，但是这次的监督力度之大却是前所未有。对此，8月30日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，建设部副部长齐骥对相关问题进行了解答。
奇骥介绍，未来将多渠道解决城市低收入家庭住房困难问题。按目前的统计，需要纳入到住房保障体系当中来的，全国约1000万户城市低收入家庭，而且他们的人均居住面积是不足10平方米。
可见，《意见》的出台将会扩大保障性住房的供给，按照《意见》规定，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区在2008年底之前将廉租住房制度扩大到低收入家庭。
“双限房”、“合作建房”一直徘徊在保障性住房的边缘，此次《意见》有了详细的规定。
其行合作建房。另外，《意见》还清晰界定了“双限房”性质。“双限房”目前为止没有被纳入保障性住房范围，而是一种政策性商品住房。中，集资合作建房被圈定在单位范围，并纳入经济适用住房政策范畴。即合作建房的建筑标准、供应对象和产权关系等，将按照经济适用住房政策和有关规定执行。
这预示着合作建房也是60平方米左右，供应对象是城市低收入家庭，实行有限产权管理。并且只有远离城区的独立工矿企业和住房困难户较多的两类企业有资格进
