“新江湾城是块必赢之地。”8月30日，搜房网大话地产研讨会上，华润置地(上海)有限公司市场部副经理刘宇飞语出惊人。
有知情人士透露，新江湾城最初的定位是上海市四大经济适用房示范区之一。上海新江湾城是如何从经济适用房示范区一跃成为当前上海楼市的领涨板块？
从经适房基地到地产蓝筹
“新江湾城土地最初是在部队手中，上个世纪90年代初期，上海市政府陆续从空军手中受让新江湾城土地。随后，这里就被上海市政府定位为上海的居住示范区之一。”上述知情人士表示。
新江湾城是目前上海中心城区最后一块未开发的大宗土地，拥有9.45平方公里规划面积。而事实上，新江湾城进入上海市政府重要城市运营项目早在10多年前。
据记者了解，大约在1994年前后，新江湾城与万里、春申、三林一起被确定为上海四大居住示范区。
然而，在一段时间内，其他三个示范区的楼市表现喜人，新江湾城却迟迟未开发。
“当时像万里等板块的首批经济适用房已经全面启动，不过，当这批经济适用房上市时，恰好是上海市经济适用房政策转型的时候，万里的经济适用房只销售了小部分房源便停止了。”这位知情人士透露，2000年前后，上海全面推行住宅商品化，此前的经济适用房也基本不再提起，而几个经济适用房示范区也演变成商品房供应区。
其间，新江湾城始终没有进入开发。而从一开始就负责新江湾城整体开发的上海城投公司对规划也是一改再改。
据进一步了解，新江湾城迟迟未能动工的原因是多方面的，当时政府部门及有关领导对该区域抱有较高的期望，对整体开发要求很高，因此规划也最终没有敲定。
在合生通过公开途径拿下新江湾城第一幅土地之前，有关部门曾就新江湾城土地进行过招商，但当时定下的约4000元/平方米地价和约5500元/平方米的房价，开发商都觉得太贵，招商并未成功。
“此间也有大型外资企业与新江湾城进行过接触，希望能介入开发，但终因种种原因未能成功。”知情人士透露。
在1996-2003年期间，新江湾城经历了数十次的讨论论证和规划方案国际招标，最终提出了“绿色生态港，国际智慧城”的战略定位。
对目前新江湾城的空前火热，了解这段历史的开发商坦言，某种程度上，正因当年新江湾城经济适用房示范区计划未能按期实施，才使今天新江湾城领涨上海楼市成为可能。
瓶颈隐现
开发商对新江湾城价值的发掘，基本经历了“不看好——迟疑——尝试——争夺——疯狂”的过程，在这个过程中，新江湾城的地价、房价则是水涨船高。
其间，上海的住房保障体系也几经变迁，当地政府部门已不再把新江湾城考虑在这个体系之内，新江湾城作为上海市区最后一块未经开发的大面积土地，充分发挥这块“处女地”的市场价值才是此后政府部门的头等大事。
即使在2005年出台的“两个一千万”工程中，也并未涉及新江湾城土地，而主要以上海郊区的地块为主。这个插曲也更让市场明白，上海市政府对新江湾城开发寄予了厚望，此时，开发商已经开始跃跃欲试了。
合生滨江苑项目经理张璟透露，合生在2004年底第一个通过招投标的方式拍下新江湾城第一块土地时，确实感觉到了风险，“压力很大，但我们以长期全面的眼光看待新江湾城，终于度过了最难熬的那段时间。”
更多的大型地产商纷纷参与新江湾城土地的争夺。紧随其后的是华润。“华润拿下新江湾城地块，在某种程度上是承认并确定了新江湾城的市场地位。”有分析人士认为。而上海城投有关高层则向记者表示，很大程度上，是品牌开发商的入驻推动了新江湾城的真正发展和突破。
绿城集团新江湾城项目负责人范文发透露，绿城对新江湾城关注已久，华润当初拿的新江湾城地块，绿城也很想拿，但因集团决策层忙于上市的事情，错过了机会。今年初，绿城集团董事长宋卫平亲自前来看地，当即决定一定要拿下来，随后才有了绿城天价拿地的那一幕。
绿城天价拿地把新江湾城的土地价格及市场关注度推到了历史高点，随后在短短不到3个月时间里，新江湾城的房价从平均每平方米1万元不到迅速攀升至1.5万元甚至更高。
从区域价格涨幅的角度，新江湾城俨然成为今年上海楼市暴涨的领头羊。然而，一个必须正视的问题也让开发商警觉，作为远离市中心的新江湾城，目前价格已和内环周边的房价相当甚至更高。一位分析人士坦言，新江湾城在上海楼市格局中有其特殊性，很大程度上，它的价格存在一个瓶颈，这个瓶颈出现在与市中心楼价无限接近时，但目前新江湾城的房价正快速接近这个瓶颈。
在区域价格涨幅50%的背后，新江湾城本身各方面的条件并未有突破性飞跃，一切动力几乎都源自绿城天价拿地。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：田新杰)
