温州网讯 “针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一8月11日在北京举行的“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上公开表示。这是8月12日《上海证券报》刚刚发表的关于房产宏观调控的报道。 尽管在文章中，对政府出台新的调控措施还只是一种猜测，新的调控措施的内容更是一无所知，但一石激起千层浪，在当前全国房价上涨一浪高过一浪的背景下，楼市调控大有山雨欲来风满楼的味道。同时，业内人士也纷纷猜测，去年到今年房价越调控越上涨的情况下，下半年调控还有什么招，如果出招了，会对温州的楼市产生什么样的影响？就此记者对温州众多房产业人士作了一些访问和调查。
猜测1：开征物业税
政策导读：去年个税出台后，房价曾一度平稳，炒客也偃旗息鼓，但到了今年年初，不但炒客卷土重来，房价也表现出了报复性上涨的态势。于是，年初，关于物业税的讨论在全国闹得沸沸扬扬。根据媒体的报道，物业税的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。
本地影响评估：★★★★★
实施概率：★
从价值规律来讲，物业税比其它税种更能体现现有房产的市场价格，每年征收也会增加保有成本，对大量囤积房源的炒客来说无疑是一种巨大的打击，因此如果实施的幅度大的话，投机客也可能从市场上彻底消失，这对炒客云集和投资味浓重的温州本地楼市来说，影响非常大，很可能会导致房价进入下降通道。但如果实施的过程不加以区分，那么也可能对普通购房者产生影响，加重普通市民的物业成本，对很多身负高昂按揭的业主来说更像是雪上加霜，而这点也是很多购房者所担忧的。物业税被众多媒体称之为一剂猛药，既是猛药肯定是不敢轻易用的，即使要用也应该要慎之又慎，另外，众多业内人士也一致认为，温州目前还不具备实施物业税的条件。
猜测2：期房禁售 政策导读：7月24日，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组撰写了一份关于继续加强房地产宏观调控的建议性报告曝光。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，课题组不但建议在部分重点城市试点实施物业税，同时也建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。实际上除了发改委课题组，早在2005年8月，央行也曾提出类似建议，2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度，而后，2007年上半年，全国两会期间多位人大代表和政协委员继续力挺取消商品房预售。
本地影响评估：★★★★★
实施概率：★
关于期房禁售利弊的讨论一直以来就没有平息过，对购房者而言这无疑具有直接的好处，看到现房再下单不但可以明明白白消费，还可以避免被不良开发商忽悠。但眼下温州新盘供应本来就十分紧张，而且在三级市场上有大量的成交也来自准新盘(也就是即将交付的新盘)，加之从期房到现房一般要两三年的时间，因此一旦实施，市场的供应无疑将产生断档，从而导致房价一飞冲天。对于这一措施，众多业内人士同样认为，温州眼下不具备实施条件。
猜测3：银根再紧 政策导读：8月15日起，央行再次上调了存款准备金率0.5个百分点，而这已经是央行年内第六次动用这一货币政策。而与此同时，中国人民银行最新公布的7月金融统计数据，再次呈现出一幅货币供应高位增长、贷款投放过快的景象。其中，广义货币(M2)18.48%的增速创出自去年6月以来新高，狭义货币(M1)20.94%的增速创出自2001年以来新高，前7月2.77万亿元的人民币贷款新增量也创出历史同期新高。面对这一系列创下“新纪录”的数据，专家指出，下一步央行必须加大流动性回收力度。
本地影响评估：★★
实施概率：★★★★★目前部分温州银行已经有条件地暂停个人住房贷款业务，各家银行贷款额度都出现了不同程度的紧张局面，银根紧缩的影响在温州本地已经显现，房贷供应紧张的局面也开始呈现。但对民间资金充裕的温州来说，钱应该不是大问题。在开发层面，企业拆借、亲朋入股，各家开发商都有自己的民间融资渠道，只是这种融资的成本最终还是会打入到房价中；在购房者这一层面，需求会受到一定压制，但相信不会受到大面积冲击，更何况房贷本就是银行偏好的资产业务。
猜测4：加大供应
政策导读：7月26日，温州市政府第五次常务会议专题研究了解决市区低收入家庭住房困难的问题。会议确定，从2007年到2011年市区每年将建设20来万平方米的保障性住房，其中200套(1.2万平方米)廉租住房，500套(4万平方米)用于租赁保障性住房，其余约15万平方米经济适用房出售给低收入住房困难家庭。最大限度地保障低收入家庭的住房需求。而后，8月份，15个地块即将推出的消息也见诸本地各家媒体，这应该是温州市区历年来土地推出最集中的一次。
本地影响评估：★★★
实施概率：★★★★
不管是保障性住房还是地块的集中推出，都反映出政府解决住房问题以及平稳楼市的良苦用心。保障住房用于解决低收入群体的住房问题。而地块集中推出不但意在增加供应，也可能会对市场的心理层面产生一些稳定作用。不过，市场能否稳住，最终开发商的拿地价格还是非常关键，同时后续的供应力度也是市场进一步期望和等待的。
[声音]
朗兆房产专业机构 叶维坚
房价飚升，已成大患，调控的利剑再次高高悬起。从政府官员到专家学者，再到平头百姓纷纷议论，莫衷一是。
宏观调控从2003年启动到2006年集中九大部门出台严厉调控措施，不但不能有效遏制飚升的房价，反而有火上浇油的嫌疑。那么房价为何会飚升？宏观面上，是中国经济持续高速增长，人民币升值，居民收入提高的结果，应该说是成长中高兴的烦恼。因而带来了地产供求失衡，流动性过剩引发了投资过热。
而调控政策的关键和要点是如何找到市场规律的切入口，抓住推动房价上涨的根源因素，归纳起来为两个方面：一是土地价格的飚升，二是投资吞噬了供应量。
有数据显示，房价成本的构成中，地价已占到60%以上。无数事实也告诉我们，房价与地价的轮动上扬是房价飚升的强劲动力。我们没必要去讨论什么鸡生蛋、蛋生鸡的因果关系，只要看土地投标结果出来后的状况就可以，第二天带动区域板块二手房价上升，第三天促进整个市场房价上扬。而土地是由国家垄断的，也是地方财政的聚宝盆，在宏观调控的今天，城市管理者不能再做脚踏两只船的事情了：一边要控制房价，一边要土地高价。
如何控制住不断推高的地价，这是以往调控政策的盲点，也是笔者认为为何调控调“空”的重要原因。“价高者得”的游戏规则促使开发商为了抢地不计成本而屡现“地王”。因此笔者认为，针对土地的措施应是今后调控的重点。
另外，在我们意识到供应不足是导致供求失衡的真正原因的今天，一些迹象也表明，政府似乎已放开土地供应的闸门。但我们有必要分析一下，即使开闸泄洪式的供应土地是为了满足哪种需求？如果说是居住消费需求，我想相对比较容易解决，但如果是投资需求的话那弹性是非常大了，它可以放大2倍甚至5倍、10倍。也就是说，政府增加了土地供应量意在满足需求调控市场，但投资的增长却无情地吞噬这有限的供应。
大家知道房产不仅具有消费品、投资品的属性，更有社会公共品的属性。首先要满足居住需求，这是体现民生要求的。而目前的调控仅限于金融手段和税收政策，现有的地产税则注重转让环节、所得环节，不注重保有环节，因此税收不仅不能起到调控的作用，反而被转嫁到房价中。所以针对投资，尤其是短线的投机行为，有必要出台一些措施，使社会公共品资源得到合理分配，比如对第三、第四套房征收占有社会资源费（或物业税）等办法。这样，在短期内会直接激活存量房流入三级市场，提高供应量，也可以使增加的土地（房产）供应找到真实的刚性需求。
总结来说，要遏制目前过高的房价就得从根本上入手，并多层次立体型地运用税收、金融等调控措施，才能避免调控变“空调”。
