十几年前住在“老”小区的人都还记得这些场景：锅里炒着菜，打发孩子下楼买袋味精，还赶得上起锅；该理发了，可以去隔壁楼下热情的小王师傅那里解决；孩子下午放学，可以在家门口不远吃碗馄饨垫垫饥……
在商业气息越来越浓厚的今天，超市以规模和价格优势挤垮了社区小百货店，专业美发店也让理发师王师傅关了店铺。社区商铺的距离优势，很难发挥出来。
而与此矛盾的是，越来越多的楼盘将一楼盖成商铺高价出售，买房人也在“投资”的名义下欣然购入。
这些雨后春笋般满城兴起的社区商铺，出路在哪里呢？
老社区店生意清淡
记者在城中的几家小区里看到，目前不少社区里商铺的营运正处于举步维艰的尴尬境地。
白下区红花地小区，位于太平南路中段东侧，南起三十四标，北至文昌巷。附近有苏果超市社区店、科巷菜场、各类菜馆等商业配套，生活条件十分便利。虽然地段和交通都极具优势，但在小区里开水果店的王老板却一筹莫展。“生意一天不如一天，现在真是薄利多销，买我们家水果的都是些老顾客，生意早就被苏果超市抢走了。”王老板略带苦涩地说。
据记者了解，目前红花地小区内，一处10平方米商铺的年租金高达8万元。但不少传统百货、水果店受到周边大型超市及便利店的冲击，客源日渐减少，每月的收入只能维系日常的租金开支。同样的情况在五老村小区也出现了。
相比马路边人来人往的热闹场景，社区里最常见的一些百货店及理发店，生意异常冷清。记者看到，社区内一家理发店门头上还挂着“开业大吉”的条幅，可巨大的铁锁已将门面牢牢锁死。据一位小区的业主介绍，店主5月份就搬走了，生意好像一直都不怎么好，而店铺还在找新的承租人。
新社区在培养人气
与老小区里的传统百货店相比，新兴大中型“社区商铺”正在发掘自身的潜力。
在御水湾小区内，记者从侧面了解到，现在距离二期开盘还有段时间，小区内目前居住着近300户业主。而小区内的门面店已经如雨后春笋般全部开起来了，社区内目前有30余家商铺，大部分是在一期开盘后第一时间开店的。
朱大姐开的是一家婚庆花店，小店面积不大，也只有40余平方米，朱大姐目前是集老板店员身份于一体。朱大姐说，“最近店面要进行装修，而小区的环境并不适合花木的生长，所以目前对外销售还是以绿色植物为主。”店面虽然不大，但还是吸引不少人过来观看购买。
朱大姐告诉记者，前来光顾的顾客不仅有本小区的，还有附近的良辰美景、怡景花园等小区业主。朱大姐也不时进行言传身教，向一些年轻的顾客传授养花心得要领，借此有了不少回头客。“小店还是租的，租金1500元，每月的利润与开支基本持平，现在主要是因为小区入住的人不是很多，等二期开盘后生意应该会更好的。”朱大姐充满自信地对记者说。
记者随后来到小区内的一家干洗店内。小店刚开业不久，还处在试营业期，并推出了一系列促销活动，店内伙计忙得不亦乐乎，生意看上去不错。老板是南京人，他本人就是小区的业主。据他介绍，店面的房子原先是他朋友的，后来转让给他。
干洗店老板说：“虽然是朋友的房子，但房租的费用还是省不了的。”据了解，现在该店每个月光房租费就要8000元左右，加上干洗设备、人员开支等费用，成本已经达到60万~70万左右。老板后来对记者坦言，短期内想收回成本实在很难，之所以将店铺设在这里还是考虑到附近的人口密集度相对较高，人群的人均收入挺高。目前这一带做干洗生意的店铺少之又少，先在这里扎根运营一段时间，以此为店铺将来的发展打好基础。
社区商铺得好好“养”
专业人士认为，投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而社区的规模是汇聚人气必不可少的条件。
投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
市民王先生在美达·上河明苑开了一家台球馆，店内二三个员工打理日常事务。据他讲，小店目前的生意很清淡，每天也就固定的几个老顾客来此消费。这种情况如果持续下去，很可能面临亏本。目前店铺每月的租金就要将近9000元，加上每月必需的水电费、人工费等一些开支，收支平衡的状况都很难保证。
虽然店铺的经营情况并不尽如人意，王先生仍表示将会坚持经营下去，他对记者说，目前附近楼盘的入住率还很低，分散的人群难以形成稳定的消费群。但是随着入住人群逐渐增多，未来的发展潜力还是很好的。
■地段分析，河西商铺的“钱景”分析
商报记者 曾璐 陆春花 报道
近期，随着多项调控措施的出台，住宅投资热潮开始冷却，部分投资客开始关注商铺投资。然而，与其他投资渠道相比，商铺投资更需要严谨的专业知识和对宏观经济发展轨迹的掌控。
河西奥体板块一直都是投资者最为看好的投资板块。政府斥资百亿大手笔打造，统一规划建设，地铁、CBD、奥体中心、景观大道“四大引擎”共同烘托新城气势，如今国际化河西已初具规模。2006年河西被誉为“江南八区”中升值速度最快的区域。
热度初现
纵观河西奥体，商铺投资热度已经呈现。国内知名开发企业云集之地——嵩山路板块，中海·塞纳丽舍沿街旺铺显得尤为突出。周边三大高尚社区、新城科技园、大型社区中心、中学、小学、幼儿园等庞大消费群体超过30万，高贵典雅的外观更可称为区域内的唯一高端产品。旺铺两次开盘热销均形成全市范围内的轰动效应，更有人称中海·塞纳丽舍沿街旺铺就是商铺中的“绩优股”。
据了解，为鼓励市民积极投资奥体片区商业，“建邺区扶持社区商业发展实施意见（试行）”全面出台。
“买河西的房子就是看中这儿的发展前景，但眼下生活确实不太方便，有时候晚上想出去吃饭都要坐公交车。”目前，河西生活配套设施不够健全，使许多生活在这儿的市民感觉不够方便。去年上半年，全市商业用房成交均价为9615元/平方米，其中江南八区成交均价12090元/平方米，河西奥体板块则为10470元/平方米。业界人士认为，数据说明，商业氛围尚未形成是河西商业用房售价不高的真正原因。
人气将旺
然而，随着建邺区政府和市级机关八单位将在今年年底正式搬迁到河西，河西CBD的招商已经火起来。据了解，河西CBD目前已经有200多家单位进入，和新城大厦平行的新城科技园也吸引了好几个注册资本超过亿元的商家。
仅从营业面积来看，河西的商铺相当于新街口的1.5倍。预计河西至少有100万平方米的商铺陆续上市。据悉，河西建设指挥部未来五年计划总投资约100亿元，建设商业总面积约100万平方米，吸纳老城人口约10万人，加快完善各项工作、生活的配套以及中央商务区、会展中心等大型设施建设。在2005年12月31日前交付的小区保证入住率达到75%以上，商业开业达到40%以上，2006年6月30日前交付小区保证入住率40%，商业开业率达到20%。5年内河西入住人口达到45万，2010年，基本建成河西新城区。
发散周边
在各种业态的商铺项目中，大型购物中心、社区商铺、商业街区等不同的业态投资也不尽相同。从目前情况来看，商业街区、购物中心的商铺投资已经被投资者捷足先登，后来者进入的获利空间已经趋微，只有依托社区开发、直接为社区居民服务的社区商铺仍然有巨大的发展空间。据了解，2004年社区商铺占去年商业地产上市总量的25%。
在江宁、城东以及江北一些超过50万平方米的社区内，记者发现社区商铺的销售情况相差很大，并且大多数销售情况不是很好。从投资的角度来看，此时正是适宜介入的底部。有专业人士认为，根据开发经验，如果一规模社区内的商铺价格不超过该社区住宅价格的1.8倍，那么这一社区内的商铺就具有一定的投资空间。
■数据分析，有快速增长的消费撑着，南京商铺还会热很久
南京的商铺热还会持续一段时间，因为南京人的消费一直保持快速增长。
2006年南京消费品市场继续保持较快的发展势头，全年实现社会消费品零售总额1166.85亿元，同比增长16.1%。在全省13个省辖市中，我市消费品零售总额继续保持总量第一的位次。
据对8家零售商场跟踪监测，在全年52个双休日中，实现销售达到18.5亿元，占总销售的41.8%，平均日销售1775.5万元，比平时每天多791万元；双休日晚间销售占总销售的9.9%，占全年晚间总销售的38.2%，是平时晚间销售的1.5倍。据对50家企业监测统计，2006年三个“黄金周”共实现销售34.8亿元，同比增长21.3%。在全国15个副省级城市中排名第六位，总体发展态势良好。
目前市内商业网点功能齐全，业态非常丰富，布局也相对合理。截至去年年底，南京市有商业餐饮服务网点9万多个，其中营业面积2000平方米以上的商业网点有300多个，1万平方米以上的网点有117个，主城区内形成了以新街口为核心的，以湖南路等副中心为骨干的，还有一批以区级的商业中心为支点，以市级商业网点为基础的网络体系。
由于近年来南京市商贸流通业的迅猛发展，带动南京商业建设也进入了大发展的阶段，全市新增商业网点有130万平方米，投资达到40亿元，商业的全面开发吸引大量的社会资本来投资商业的建设，每年南京市有几十万平方米的商业设施在建成和使用，为商业发展增加了强劲的后劲。
