昨日，中央政府门户网站公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下简称《意见》），明确提示新建廉租房、经济适用房的套型建筑面积，和上市条件。其中，新建廉租房要控制在50平方米以内，主要在经济适用房及普通商品房小区中配建，并明确规定建成后由政府收回或回购；经济适用房要控制在60平方米左右，购房不满5年，不得直接上市交易。

　　广州市房管局有关人士表示，目前尚未正式接到国务院文件，暂时不方便发表看法。广州市正在制定经济适用房廉租房管理办法，接到国务院文件后会作为参考作出一些调整。

　　保障范围

　　《意见》条款：廉租房保障范围向低收入家庭扩大

　　“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

　　广州现状：5643户双特困户年底全部有屋住

　　广州市城镇双特困户家庭（本市户口人均居住面积低于10平方米的低保救济家庭、低收入家庭或特困职工家庭）保障方式有三种，分别是：租赁住房补贴、实物配租和租金减免。今年年底前广州市2005年统计在册的5643户双特困户住房困难问题将全部得到解决，月租标准为1元/平方米。

　　目前广州已动工建设和初步确定规划选址的的新社区用地有24处。

　　今后还将陆续从收回的闲置土地和政府储备用地中挑选符合规划条件和适宜居住的地块列入新社区用地。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州在今年年底安排完最低收入线的住房问题后，应该扩大廉租房的范围。他主张，经济适用房也应该更多地用于出租，租金标准可选择比双特困户入住费用高、比市场上出租费用低的中间价，还可以再分成不同的等级，根据低收入家庭的不同收入情况进行划线出租。

　　满堂红地产研究部周峰介绍，目前低收入家庭因为买不起房子，只能在市场上租房。而低收入家庭能承受的租价大约在500～600元/月，只能租得起40平方米以内的房子，但这部分户型面积却是单位面积租价最贵的。

　　因此，低收入家庭寻找房源比较困难，政府多建设一些廉租房对市民是有利的。

　　专家说法：可以分不同租金等级扩大覆盖

　　户型面积

　　《意见》条款：廉租房50m2以内 经适房60m2左右

　　新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。

　　广州现状：保障型房多90平方米以下

　　广州最大的廉租房社区金沙洲新社区，主力户型为60平方米左右的两房单位和80平方米左右的三房单位。

　　去年，广州市曾对计划2008年前竣工的大塘小区、同德小区、万松园3个新社区住宅方案进行公示，在1940套住房中，60平方米以下户型214套，仅约占11%。这3个新社区中，60～ 80平方米的1138套，约占58.7%；80～90平方米的226套，约占11.6%；90平方米以上的362套，约占18.6%。

　　专家说法：户型调小可增多套数

　　业内专家多认为，将廉租房、经济适用房等保障型住房调至40～60平方米是比较合适的。满堂红地产研究部周峰透露，由于保障型住房多是楼梯楼，实用率较高，套型建筑面积50平方米左右的就可以做成小型的两室一厅，够一家三口居住。

　　光大地产陈洪志表示，经济适用房在60平方米左右，是在去年楼市新政提出“90平方米以内”的基础上进一步缩小户型范围。在同一地块上，户型面积调小将可提供更多的套数供给有需求的家庭。

　　应在税收政策等方面作出鼓励

　　如果在经济适用房及普通商品房小区中配建廉租房，陈洪志认为，政府应在相应的税收政策等方面作出鼓励。在商品房小区中加入廉租房建设，在建筑成本、配套方面商品房怎样和廉租房进行衔接对于发展商的规划会是一个难题。黎文江表示，目前国内已有城市实施拿地配建措施，但这只是提供了一种解决廉租房建设的办法，在真正操作过程中会有一定难度。

　　转手条件

　　《意见》条款：经适房5年方可上市,须缴交差价

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

　　广州现状：经适房满2年可转手

　　2005年起，广州市3万多套经济适用房逐步进入二手市场买卖。目前广州市仍沿用经济适用房购买满2年以上可以上市的规定。所得收入扣除按规定应缴纳的有关税费后的增值额全部归个人所有。2年期限以房产证发证日期为准，交易税费按照商品房税费标准征收，土地出让金按评估价的1%征收。

　　从去年开始，广州市表示正在酝酿新的经济适用房管理办法，其中将涉及对转手年限的新规定。变化可能出现在两个方面：将上市年限延长或部分只租不售。

　　专家说法：改年限对广州暂无影响

　　光大地产陈洪志介绍，广州此前称为解困房的经适房主要都是在五六年前建设的，有聚德花园等几个较大规模的，当时售价约在1000～1200元/平方米。现在这批房子超过1/3已经转手，按二手房卖出的价钱与周边的商品房基本持平，只略微便宜点。

　　满堂红周峰也表示，正因为广州近几年内并没有建设经济适用房，因此没有要在5年内上市的经济适用房。年限的延长对目前广州的楼市并没有影响，最快、最新经济用房年底交付使用，该项条款至少要5年后才能体现出其影响。

 
4月29日，党恩新街经济适用房开工。(资料图片)

    加强单位集资合作建房管理

　　建设标准、供应对象等均按经适房规定执行，多余房源由政府收购

　　单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　土地出让净收益至少10％用于廉租房

　　地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理。

　　城中村改造要考虑农民工的居住需求

　　多渠道改善农民工居住条件。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。