写字楼价格应是住宅的三倍 北京地产市场一个不正常的现象是：住宅的价格往往高于同区域写字楼的价格，中关村也是如此。
中关村e世界财富中心作为区域位置最好、配套最完善、档次最高的地标性5A写字楼，售价仅仅15000元/平方米，与此同时，新推出的公寓立方庭均价则达到了23000元/平方米。
中原地产写字楼部副总经理蔡慧健称：“正常情况下，商业写字楼一定比住宅价格高，香港或者一些国外的房地产市场，住宅每平方米卖一万元，写字楼的价格差不多可以到3万，这个比例是比较正常的。”
写字楼价值将回归本位 写字楼的价格为什么应该高于住宅？首先，写字楼占有的是城市最好的地段；其次，写字楼的开发成本远远高于住宅；第三，写字楼有商业运营的价值，有着增值的功能，绝对要比单纯的住宅价值高。
那么，现阶段的“倒挂”原因是什么呢？专家分析，一则，价格是由供需关系决定的，住宅市场的需求正在高涨，写字楼的浪潮还没到来；二则，住宅市场吸引了诸多炒家，而写字楼则很少短期投资行为。
专家认为，在写字楼集中放量结束后，伴随经济的持续发展和国际化的不断推进，写字楼的价值将回到它原有的高度。
价值低估带来的投资机会
写字楼价值目前被低估为投资型买家提供了千载难逢的机会。在中关村，买最好的写字楼（如中关村e世界财富中心），价格与中高档公寓（如天作万瑞国际公寓、艾瑟瑞国际公寓）差不多，它们的投资价值有多大的差别呢？
根据中原物业的数据分析，目前中关村高端房产如二手公寓的两居月租金为5100-8150元，而写字楼月租价为17～18美元每平方米。同样投资500平方米的物业，如果买两居室的公寓，大约可买4套，每套月租金按8000元算，每个月共获利32000元；而如果买500平米的写字楼，按每月每平方米17美元的租金均价计算，则可获得8500美元，合68000多元人民币。
数字背后的升值空间
据戴德梁行市场专业人士介绍，对于中小投资者来说，投资的第一步：在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。对于中关村e世界财富中心这个项目，通过几个公式计算它投资是否合算。
第一算价格
中关村e世界财富中心均价为15000元/平方米，提供50至8500平米灵动空间，可自由分割，高效率使用。而业内人士分析，中关村的写字楼价格存在上升空间，随市场形势发展，按保守估计，在未来几年内价格可上升20% 。
第二算租金
目前，按照现有中关村写字楼加权租金平均为180元/平方米.月（包含物业管理费），按此租金水平计算，购置200平米物业，全部房款为300万元，首付50%，按揭10年，月供16800元，月租金收入为36000元，扣除5%税费和物业费（按26元/平米/月）后租金收益为29000元，则月净收益为12200元。 第三算投资回报率
●案例：中关村e世界财富中心 以赵先生投资的位处中关村广场的中关村e世界财富中心为例，其购入均价为15000元/平方米，300平米的办公间，预期保守租金收益每月每平方米150元左右，则月租金在45000元，保守估计年平均出租率为80%，年收益是432000元。 第一个计算公式：投资回报率=每平方米年租金收益/每平方米售价＝1800×80%/15000=9.6％；（保守估算） 第二个计算公式：年收益×15年=43.2万×15＝648万，投资回报率是144％
