在股市高涨、楼市回暖的大环境下，土地储备始终是开发商发展的最重要的战略之一，由于2006年武汉土地供应相对有些缩减，2007年土地供应量的投放带来楼市震动，土地市场硝烟四起，2007年仅上半年，武汉土地市场就频频出现一浪高过一浪的“标王”。
2007年上半年，武汉市出让土地87宗，总量约8493亩。其中中心城区共成交22宗，成交总面积约2076亩，总建筑面积465万平方米，交易总金额123亿元；平均每亩单价约592万元/亩，平均楼面地价2689元/平方米。与去年同期比较，成交面积、可供建筑面积及交易金额分别增长47％、127％、297％。
半年总量与去年全年总量基本持平
据开元地产顾问机构数据平台统计显示，2007年上半年武汉中心城区出让土地总量约2160亩，与2006年全年的2225亩基本持平。
从半年来出让量来看，2007年加大了土地供应量，半年土地供应的土地总量相当于2006年全年的土地成交量。如根据2006年武汉土地市场全年土地供应情况为参照，据此推算武汉市2007年土地出让量将在3200亩左右。根据上半年土地总量看，武汉市土地出让量已过2/3，基本符合土地出让计划。可以预见近两年内房地产市场会在土地政策的调控中更加趋向平稳。
新标王地价接近区域平均房价
供求关系决定了土地价格，作为所有生产成本最综合的反映，地价是衡量和体现市场发展的温度计，将直接影响未来市场开发水平。2007年上半年，武汉土地市场“新标王”频出，土地市场平均交易楼面地价较2006年同比增长55%，而当前最高楼面地价已达到3887元/平方米。
2006年上半年，汉阳赫山地块因拥有尚未开发的滨水景观线而一度成为市场焦点，但交易现场仅有2家开发商竞价，最终由一家本土开发企业拿下，楼面地价仅1229元/平方米，总价增幅不足10%；时隔1年，来自同一区域的汉钢地块却拍出了武汉土地市场的最高纪录，楼面地价达到3887元/平方米，而此时汉阳区域房地产市场成交均价未超过5000元/平方米，与赫山地块相比，汉钢地块不仅参与竞拍的企业多达9家，更吸引了来自北京、重庆、福建、深圳以及香港的多位地产大鳄。6月27日，东湖高新森林公园地块最终成交的楼面地价为2977元/平方米，与半年前恒大地块1842元/平方米地价几乎翻番，而此时整个光谷区域平均房价为4500元/平方米。
土地成本另加上建筑成本，项目实际开发成本已远超过区域市场当前价格水平。虽然企业对市场有极强的信心，并有信心设计出具有竞争力的领先性产品，最终还是需要凭借未来市场整体走势、产品领先性带来的价格差距以及企业的品牌影响力来实现销售价格的拔高。如此高成本的投资多少还是有些非理性的因素存在。
土地开发强度：低密度住宅渐行渐远
纵览今年上半年的土地市场，武汉市为了减少土地闲置，增加市场供应量，不仅采取了加大闲置土地清理力度的行政手段，同时容积率的上调也是一大特色。2006年上半年武汉土地市场出让的地块用地性质以居住兼容商业，土地规划的容积率有所提高平均为4.3。与去年同期比较提高0.7个百分点。
今年上半年，不论主城区、近郊区或远城区，容积率都大大提高。如香港路地块的容积率达6.5，东湖高新开发区，平均容积率已达1.8；而6个远城区平均容积率已接近2.0。从这些数据中可以看出，在2007年的土地规划中，低密度住宅已渐行渐远。而随着“90/70”政策的力推，这种渐远不仅是地理位置的渐远，也将是供应量上的渐远。
主城区土地规划容积率增大不仅凸显了中心城区的土地价值，也从侧面显示了武汉市主城区土地供应量的紧缺。而远城区土地规划容积率的上升，不仅证明了武汉居住区向外扩展趋势日渐加快，也可以看出商业配套在中心城区外围的完善程度正在强化。如果我们结合前不久刚公布的武汉市最新城市规划的修编，可以明显发现容积率增加的背后隐藏着城市发展的长远规划目标。
市场两极分化，外资强势涌入
2007年上半年，外来资本争相涌入武汉土地市场，纷纷采取新一轮武汉攻略。非本土开发企业大多在中部崛起效应带动下，将武汉作为战略发展时拓展版图的首选。据相关资料统计，进驻武汉的中国房地产百强企业已达13家，而具有港资或外资背景企业已有10余家，更多的还在择机而入。
今年上半年港资军团更是大展雄风，香港华润集团旗下的一企业力克群雄斥资31亿，一口气包揽武汉中心城区3宗居住及综合类用地，占当期市场总体成交额的1/4，可谓是来势凶猛。从早期的鹦鹉洲、永清地王，到近期的一再刷新成交价格记录的武重地块、汉钢地块，每一宗都是大手笔之作。在城市中心区域尤其是城市内环线周边，不计重金储备百亩以上规模地块。2007年上半年成交地块受市场关注程度较高，45%的地块有2家或2家以上企业参与报价/竞价，大部分地块均在现场竞价中经多方角逐后由实力企业取得。同时在参与竞争的企业中，36%为非本土开发企业，其中70%的企业已有在汉开发的历史/土地储备。外资的涌入推动了土地市场的增长，也直接推动了武汉住宅市场的发展，而这一趋势，在今后将更加明显。
在具有强大资金实力的大型企业注重金抢滩武汉土地市场的情况下，市场的挤压效应开始显现，价格杠杆作用下市场开始出现较为明显的两极分化，一方面是本土有代表性和影响力的品牌企业以提升产品力和学习开发理念来加大竞争力，另一方面则是无法以资金等魄力与之抗衡的中小型企业开始向三线城市转移或转型。如本土一知名开发企业在历经多次市场试探，几乎每次重大地块交易都积极参与却均未成功，在开发项目进入销售尾期，土地储备严重不足的情况下，已远赴地市拿地。
限价地任重而道远
武汉市为了落实国家关于住房结构调整的相关政策及加大保障性住房的供应，自2006年下半年首次出让的土地明确限制结构后，限价房以及配套房用地逐渐增多。
从2007年首次出让开始，规模地块武重也限制了结构，即90平方米以下户型便要求不少于总建筑面积的60％；4月土地出让，汉钢地块这一比例要求在36％，而铁机路地块要求达到60％；5月，2007年首个“四限”（限房价、限房型、限工期、限对象）地块，根据要求花楼街地块由江汉区人民政府和市土地储备中心共同监管，所建房屋全部用于安置花楼片拆迁户，住宅销售价格上限为4300元/平方米。另外，在航侧村两宗整体改造地块出让时，首次把没有直接关系的开发项目、公共设施，以捆绑方式进行整体出让。东湖高新开发区6月份的土地出让，首次成交了2宗“限价”地，此举标志着武汉市主城区以外的区域已逐步启动房地产市场供应结构或市场价格的调控，政府加大调整房地产市场供应结构的趋势日益显现。
限价地的供给速度和落实情况，将直接影响到商品住宅的价格涨幅，尤其是中小户型住宅的市场。同时，土地从推出到形成有效供应，即住宅上市的周期至少在一年以上。所以短期内还不能从根本上解决当前保障性住宅供应短缺的局面。随着武汉市政策性地块的相继开工，可以预计2008年初将会形成实际市场供应。
限价地虽有利于平抑周边地区的房价，但对于整个房地产市场的影响并不是很大。另外，限价房基本属于新生事物，各种相关政策目前还不是很完善，购买限价房的实施细则也是问题重重，因此政策目标的实现还有待政府把控。
