温州客，不仅仅是楼市投资队伍中的一大细分群体，更已成为了一个地产时代的行情性名词。精明、集群且资金雄厚的温州客，善于在楼市中挖掘潜力型物业，整片区、整楼栋地席卷投资，制造行情的同时，也给市场散发着信息：投资风光，这里独好。
位于浦东中西部的金桥，温州客的身影，如今又出现了。
抢滩金桥楼市
据了解，自今年二季度以来，温州客大批在金桥区域内出现，并在一、二手市场上席卷了大量的物业。
“单就5月，包括别墅和公寓在内，温州客群在金桥的二手市场上，就吸纳了不下200套物业。”碧云当地的一家中介门店长向笔者介绍，“温州客投资覆盖的金桥区域很大，有与金桥接壤的高行南部别墅区，也有金桥南部的碧云涉外居住区。确切来说，整个大金桥片区，都有温州客的投资落单。”
另从金桥周边的21世纪、汉宇等大型中介机构了解到，即使是碧云左岸一期、东源丽晶等别墅个案，也会引来温州客的打包收购，“部分别墅业主都会象征性地在中介市场上挂牌试水，而且挂牌价格普遍较高。譬如位于金桥、高行接壤处的碧云左岸，一业主2005年底购买了一套总价250万元左右的双拼，2006年4月，他以280万元的价格挂牌，一直到2006年底，鲜有问津；交房并简单装修之后，该业主又于今年2月挂售350万元试水，从3月开始，有不少人来看房，由于该业主已经入住，正犹豫考虑撤牌，但不想4月中旬，一大批温州客陆续对其物业产生了兴趣，并不断商谈加价，最终，一温州客近400万元的出价，使双方成交。”
一手房的情况类似。
去年底就推市的金桥瑞仕花园，一段时期内，销售成绩十分惨淡，然而今年元旦过后，它突然发力，持续几周入围上海楼市成交榜单前10。据一位房产交易中心的消息人士透露，出现了很多温州客整栋型的对该案进行购买，购买量达到150套左右。而温州客的风卷残云式购买也大大带动了该楼盘之后的走势，据观察，金桥瑞仕花园已经成为了浦东楼市上半年成交最为强势的楼盘之一。
禹洲金桥自4月开盘之后，去化速度迅猛，成交买家中也有众多的温州客身影，“我们的楼盘中，半数左右是江浙地区的买家，而在这部分买家中，温州客占了一大部分。”负责该案销售的经理向笔者介绍，“与传统观念上有所不同的是，购买我们楼盘的温州客并不是单纯以炒房为目的，其实他们本身都是自住客。而且如今的温州投资者大多也十分理性，以长线持有、租赁投资为主。购买过程中，他们更为看中的是产品品质以及社区成长型规划。”
理性进驻金桥
那么，是不是如这位销售经理所说的那样，温州客如今频繁投资金桥物业，是一种长线持有、自住理财的理性投资行为呢？
“前几年，大家都在说温州炒房团跑到哪、房价就高到哪。这个现象确实存在，但也需区分一定的时间节点和区域节点。”一位高等院校从事社会经济学研究的教授认为，随着上海房地产市场的日趋理性，温州客在上海的投资行为也日趋理性，“从时间节点来看，在2005年宏观调控以前，说温州炒房团投机炒作多，并不为过，但这种情况在2007年就很少，投机成分已被层层政策所过滤；从区域节点来看，其他城市或许还存在着一些温州投机炒房群体，但在上海这一起步早，日益成熟完善的房产市场内，能继续立足的，基本都是些具有良好投资心态的投资者，温州客亦不例外。”
“如今金桥这里的温州投资客大多分为两种，一种是以碧云国际社区和大金桥别墅群体为代表，自住考虑居多，欲将子女安置在国际社区内，接受国际教育成长；另一种则是投资金桥出口加工区周围的物业，选择稳定的租赁收益，待今后配套成熟，社区成长完善之后，再适时选择抛售出手。”一位专业房产人士如此表示。
笔者获悉，在2004年，一波从联洋投资延伸的温州客曾进驻过金桥。但最终由于新房供应量小，以及配套建设较慢，影响了他们的投资收益，就在2005年调控政策频下的同时，他们纷纷撤离金桥。
个案集中投资
如今，温州客杀回金桥，“好马再吃回头草”。对此，一些业内专家表示，这还是缘于整个金桥出色的产品以及尚处低势的价格。
据了解，由于有出口加工区及碧云国际社区等硬件配套，金桥地区的产品大体上以欧式、现代式以及挑空LOFT等为主，较为贴合国际产品主流；相对应的是，产品单价却不是很高，除去碧云国际社区内的涉外物业，金桥地区产品大多都以8000—11000元/平方米为主流，有一些超过5米的挑高LOFT物业，还可分割搭建复式，折合一算，实际单价更低。
但是，仍有一些细节值得关注。从温州客席卷的物业来看，呈现出的是点状的跳跃式分布。经过统计可以发现，金桥地区次新和在售的新物业小区有二十余个，但温州客在一、二手市场上所投资的物业，还是集中在四、五个物业之中。那是否可以这样理解，温州客并不看好所有的金桥物业？
“现在已经不是买到房就赚钱的时候了。我们在选房投资的时候，还是会细致考察一番。交通生活配套怎么样？周边住户怎么样？小区规划怎么样？开发商实力怎么样？我们都会有所判断。”在禹洲金桥销售案场，一位正在签署合同的温州买家表示，他已经在此购买了两套房子，“我们有资金，有投资欲望，但也不会随便投资。在金桥，我们兜了一大圈，周边几个楼盘都看过，很多价格还比这里的低，但我们还是选择此处，因为我们对其开发企业、小区未来成长规模，更有底。”
“不管如何，金桥地区很多配套建设都还很滞后。区域很大，内部板块分化、产品分化也很大。我们看了一圈，有的可以几个月卖一套，有的却可以一天卖几十套，因此，我们在这边的投资，还是要经过层层勘察和筛选的。”
而从一些本地中介了解到，温州客在金桥的投资虽然购买量很大，但每笔交易都异常谨慎，往往是看了两三个月，追踪了多个小区，才下单，但一下单，就会多套集合打包一下。“还是拿碧云左岸，东源丽晶等别墅物业来说，这些物业标的都要比普通公寓住宅高，温州客也很精明，他们来了看，看了来，几经斟酌反复，最后一买就是五套。”
“认准了就不放弃”，正如足坛名宿徐根宝所说的那样，在对金桥楼市进行了大浪淘沙之后，温州客毫不犹豫，甚至是颇显疯狂地追逐着自己中意的房源，造成了部分物业成交迅猛，成交价格迅速拉高，这或许也会给金桥地区的后市埋下不少伏笔。
租赁有隐忧
当然，也有一些业内人士对温州客回流金桥楼市表示担心，在他们看来，金桥楼市的租赁市场不甚稳定，甚至说总体还处于惨淡的水准。除了碧云涉外区域内物业以及东源丽晶、碧云左岸别墅等高端物业，其他的中档物业的租赁市场目前都不太理想。
金桥地区的二手房租金近几年来一直处于低谷，不仅毛坯房租金低廉，甚至连全装全配、全新装修的房屋也租不到好价钱。“以一套证大家园四期全新装修、配置齐全的三房租赁房源为例，房东原本是打算自己住的，后来因出国学习而打算出租至少2年。租客是一家新上海人，夫妇俩均是外地人，因有了孩子，才租住一套大些的房子，成交租金仅3000元/月。该房东当初买房总价近90万元，装修花了10万元左右，而年出租回报仅3.6%左右，在整个上海楼市租赁市场中，这个回报额实属较低。”当地一中介人员如实表示，同时，他又话锋一转，“随着轨道6号线、金桥LOFT群相继投入使用，以及整个浦东金融区的不断扩大。金桥楼市的租金在未来还是有望提升的。”
