在一年前90/70政策刚刚颁布时，房地产业对90/70项目前景充满了怀疑之声。房型设计难点、市场需求、销售管理等一系列难题，成为发展商举棋不定、迟迟未开发的主要原因。即使现在，仍有部分发展商对90/70项目的市场前景心存怀疑。
就在两周前新江湾城D2土地拍卖现场，高价获得土地开发权的浙江绿城集团的董事长宋卫平对将来开发的70%90平方米小户型的市场前景担忧。在他看来，越是高单价的项目，小户型的销售前景就越难预料。
距离上海首批90/70住宅项目上市，至今不过两周时间。首先上市的几个项目，却大多获得了不错销售业绩，据本报《东报置业》了解的数据，万科花园小城三周时间卖掉了270多套房子，销售成绩好于同一位置的其他楼盘；宝宸共和家园6月19日推出的275套住宅已售完。
除了上述90/70项目外，申城的其他中小户型项目销售情况也很好。包括盛世新江湾、金沙雅苑、永和家园、绿地21世纪城等大量推出中小户型房源的楼盘，近期也销售火爆。
当首批杀入市场的90/70项目获得出人意料的销售佳绩，从前犹豫的发展商们会否下定决心，立即入市开发呢？
前景尚待观察
易居房地产研究院院长助理杨红旭表示，尽管目前上市的90/70项目销售业绩不错，但现在论证90/70项目的未来前景为时尚早，至少要等到后年，才能完全掌控它的市场走向。
与宋卫平一样，杨红旭对高端楼盘是否适宜开发90/70户型表示担忧。他指出，购买90/70的主体，主要是初次置业者和老公房居住者。上述群体因为经济实力、家庭状况等原因，倾向于购买90平方米以下的小户型。
然而，对于此前已经有过置业的改善型客户来说，90平方米以下的小户型则绝对不在考虑之列。而二次置业者正是目前高端物业消化的主力。
据了解，包括万科花园小城、奥林匹克花园等项目，正是针对首次置业的年轻消费人群。而一些近郊的小户型项目，则把目标瞄准了计划养老的老年人。
90/70项目售价也大多不高。花园小城的销售均价是6500元/平方米，奥林匹克花园的全装修房售价是9000元/平方米，总价在50-80万元左右，首付仅10-16万，对于踏上职场不久，甚至家在外地的年轻白领很有吸引力。
中长期供应结构将趋同
尽管目前首批90/70项目销售活跃，但业内人士认为，该类项目的销售火爆，只是暂时现象。这些人士坚持如此看法，主要有二个原因：一是此前市场中小户型供应严重不足，导致需求短时间内集中释放，造成销售火暴；另一个原因则是80年代生育高峰的一群年轻人已经成长，成为楼市的购房主力，他们对中小户型需求极为旺盛，促成新面市的90/70项目销售火爆。但是，这一销售火爆局面是否会长期延续，却是一个谜。
明申集团邹进一指出，随着90/70政策的持续推进，市场未来将主要供应90平方米以下的户型。而上述青年置业群体，却很有可能在未来的五到十年面临二次置业，届时市场又将如何满足他们的需要？
与此同时，雷同的房源供应结构，也将给发展商的营销带来了一定难度。由于与竞争楼盘房型设计相差无几的条件下，如何展开差异化营销，也会让发展商很费思量。另外，一些惯于开发别墅、高档公寓的品牌发展商，也会考虑大量发展90/70项目会否影响企业品牌形象。
90/70可能改变消费选择
“近期什么房子都销售得好，并不仅是90/70项目。”中星房地产营销机构执行总经理刘承健表示，现阶段90/70项目卖得好的主因，是因为大势好。他指出，上述90/70项目相对来说，地理位置、交通以及商业配套仍属不错，再加上总价比较低，因此销售情况略好于周边。
而在一些远郊，部分很早就严格执行此类政策的配套商品房和动迁房，却仍然遇到卖不出的尴尬。因此，刘承健认为，影响楼盘销售的主要因素，是区域购房需求的旺盛程度，而不在于是否是90/70项目。
刘承健指出，尽管90/70政策，能增加住宅供应套数，但却不能完全解决当前商品住宅市场的供不应求问题。一是因为90/70项目的审批速度不同，前后间隔较长时间。
二是因为购房者总是趋向在靠近市中心的区域买房。当中环区域执行90/70政策，大量供应90平方米以内的中小套型，原本被高房价逼迫到外环买房的购房者，将会再回到中环，选择中环的小户型。而外环、郊县的90/70项目将会因此减少需求。
