房地产领域就是温州人外出创业、完成资本积累后跨行业发展的重要领域。

　　500多个商业项目、4000多亿元的年销售额，这是温州人在外开发的商业地产规模。

　　在宏观调控政策环境和商业地产更新换代的大背景下，如何总结温州商人以往的开发运作模式，如何借鉴各地开发运作商业地产的成功经验，如何总结进一步在资源整合中与“温州制造”品牌及民间资本成功对接，上周六，由世界温州人联谊总会、温州市房地产业协会和本报共同举办的商业地产创富新温州模式（高峰）论坛，一时间成了天下温州人和业内资深商业地产专家交流和碰撞的思想盛宴，而其也让我们了解了在外温州人开发商业地产的总体情况。

　　热衷开发商业地产有原因

　　上世纪90年代以来，随着全国各地城市化建设步伐的加快，遍布各地的温州商人、温州品牌和温州经营力资源，开始在商业流通中大展身手。当时，温州轻工产品也需要在全国各地拓展销售渠道，这两个方面需求的结合，促使了一批已经完成资本原始积累的温州企业和投资者，看到了商业地产开发的诱人前景，投身到各地的商业开发中来。

　　业内比较认同的数据是，温州人在全国各地的地产项目不少于3000个，其中又以商业项目居多。而其中以商业街、专业市场的尤其多。全国各地的温州街和市场，就能充分说明问题了。

　　据三角洲投资顾问公司副总成秀科介绍，在这些商业地产中，目前有一个现象，就是很多开发商有温州知名实业企业的背景。成认为，温州有着近30个“国”字号特色生产基地，“温州制造”的众多中国驰名商标、中国名牌等产品，需要在全国布局市场营销渠道。因此，不少温州知名企业都不同程度地涉足了商业地产，如德力西、奥康、环宇、报喜鸟等，他们既是为了追逐商业地产开发的高利润，也是为自己的主业布局营销渠道。

　　有关人士认为，商业街、专业批发市场等物业类型的开发与温州传统产业延伸方向有相符之处，可以互相借鉴和渗透，这使得温州商人的双重身份在介入商业地产时，就拥有先天优势，这种开发方式，也成了温州开发商的重要开发模式之一。

　　私募基金模式将成融资主渠道

　　商业地产开发运营，对资金的规模和流通性要求尤其高。很多商业地产开发项目虽然是由某一个项目开发公司出面具体操作，但这个项目开发公司的背后，却可能是按股份制模式来运作，这也是很多温州开发商的实际组合模式。从这个现象也可以说，众多温州开发商其实就是大大小小的“温州开发团”。

　　成秀科在此次论坛的主题阐述中认为，最近几年，温州人的抱团购买的模式也被有些温州开发商发现和利用，将“温州购房团”作为一个资金实体，引导到项目开发中来，让“温州购房团”也成为开发商的股东。这一新现象对原来的开发商来说，解决了资金缺口，明确了部分物业的去向；对购房团来说，介入地产开发程序，成本更低，利润更加丰厚，双方皆大欢喜。

　　同时，成也认为，尽管有宏观调控的背景，但我市投资股市里的热钱，最终还会大部分流入到房产投资上来，只是投资的方式可能会改变。而在新的《合伙企业法》公布后，类似私募基金模式的参股投资将合法化，以有限合伙人身份介入项目开发，将变成温州人投资商业地产的主流通道，也为资金普遍不足的温州开发团，在规范化市场中开拓了一条新的融资通路。

　　异地开发已面临更多瓶颈

　　最近几年，在外温州人在商业地产开发模式上，已有了创新和突破，但无可争议的事实是：在开发日益专业化、品牌化、集约化的今天，温州开发团面临着瓶颈和困境。

　　“目前，‘温州开发团’异地开发的主体多以项目公司的名义出现，投资商的品牌隐身幕后，或者说项目开发主体由多家企业和个人投资，没有单独突出哪一家企业的品牌。另一方面，很多项目公司更多地体现为机会驱动型的运作。项目开发完了，项目公司自然也随之解散，虽然达到了利润目标，但无法在房地产业中使原有的知名品牌得到延伸和积累，也无法建立一支稳定的开发运营团队。因此，品牌知名度的弱势和专业开发运营团队的缺失成了‘温州开发团’的一个重要发展瓶颈。”成秀科分析说。

　　中国商业地产媒体联盟秘书长丁强也认为，一些由其他行业转行而来的“外行开发商”，还习惯于传统模式的简单复制，沉迷于短线操作创造财富的神话，漠视商业开发在定位、规划、销售和商业运营模式等方面的内在规律。其开发产品线总体上过于单调，主要以商业街、温州商贸城等类型为主；在开发区域上，目前多数集中在国内二三线城市和市县级城市；在品牌运作上，普遍知名度较小，无法和国内品牌房开平等对话和竞争；在团队运营上，基本是重开发而轻运营管理，还无法跟上当前商业地产项目中长线运作的发展趋势。

　　突破和创新更应受关注

　　在全国商业地产开发普遍过量的今天，“温州开发团”显然面临着新的机遇和挑战。

　　那么瓶颈又该如何去突破呢？有关专家认为，创新和整合资源是关键。成秀科认为，以温州人为主导的已有各类市场，就是一笔巨大的财富。如建材市场，泰顺人的建材陶瓷市场已经遍布全国，但各自为政的后果是被百安居等大型的连锁企业步步紧逼，退缩到三、四线城市。如能整合现有资源，采用统一规范、统一运营架构、共建统一品牌，那么出现一家中国自己的百安居也不是不可能。

　　在服装市场，以经营电器卖场为主业的国美也计划进入服装行业，提出以卖场模式集中、低价销售品牌服装。而已经拥有品牌、拥有销售通路、拥有经营商资源的温州专业化市场，在整合市场的前提下，就有可能率先抢占这个市场。

　　同时，论坛专家也认为，在商业街方面，整合资源需要整合温州品牌运营商和投资客群体，但缺少有效的平台，目前做得也很不到位。如果由政府牵头搭建一个独立的平台：建立项目、品牌、资金三个数据库，由专业公司对项目做商业计划书后，召集意向投资者进行项目说明，而后对明确意向的品牌商家、投资群体，按《合伙企业法》的原则进行合作开发，那么温州开发商的群狼现状，可以演变成令人生畏的商业开发航空母舰。可以预计，3000个项目、6000亿元资金、上万个品牌、超百万经营大军，会是一个什么概念？

　　成秀科也认为，完成此项工程是复杂而又艰巨的，可喜的是，最近由市政府牵头的南塘特色商业街，就已经在温州品牌整合工作中先行一步了。

　　商业地产创新典范

　　大连百年城

　　特点：该项目位于大连最繁华的青泥洼商业街的中心位置，是纪念大连建市百年的标志性建筑，是国内屈指可数的国际水准的休闲购物中心。

　　设计创新：拥有堪称亚洲第一的高35米，长80米，最大进深20米的全玻璃幕墙入口大堂，六层弧形步行街，64部扶梯和3部电梯共同构成的“空中街市”更是商业空间的典范。

　　百年城集团开发的项目还有大连国际金融中心百年汇及琥珀湾度假村，还摘得了2005年度CIHAF中国优秀商业地产项目的桂冠，这更为温商背景的百年城集团增添了一笔浓厚的传奇色彩。

　　上海五角世贸商城

　　特点：项目位于上海陆家嘴金融贸易区、外高桥港区、浦东国际航空港、洋山国际深水港所组成相互依托的金三角腹地中心。

　　定位创新：顺应国际加工制造产业的分工和转移，发挥长三角经济圈得天独厚的优势，借势上海建设国际采购中心的前瞻商机，接轨会展经济，呼应2010年上海世博会，抓住“两港”建设的历史机遇，打造国际性展贸一体化采购平台。

　　黄冈奥康商业步行街

　　特点：位于湖北黄冈市，总建筑面积8万平方米。该商业步行街价值更多体现在常规的地产开发之外，或者说是在非常规的地产开发之外。

　　模式创新：一条街成就一个模式，奥康商业步行街传递出一个信息，它将着力打造“温州步行街”的一种模式，并在未来几年内打造100条这样的步行街。如此一来，黄冈奥康商业步行街作为一种模式的试验，具备了模式标本的价值。

　　维多利广场

　　特点：位于内蒙古呼和浩特市，是目前华北地区规模最大，内蒙古地区档次最高的商厦之一。2006年4月，该广场凭借其强大的综合优势，并购了定位超前、建筑面积达8万平方米的首府广场，形成了内蒙古乃至西部地区经营体态最大和业态最丰富的零售业航母。

　　并购创新：维多利商厦成功并购同属温商背景的首府广场，扮演了“蛇吞象”之经典。这种现象，是市场发展的必然趋势，也是温商商业洗牌和重组的必然结果。