实景图

鸟瞰图

效果图

　　百年城 走高端路线的商业地产航母

　　●项目概况：

　　大连百年城位于大连青泥洼商业街的中心位置，是纪念大连建市百年的标志性建筑。占地15790平方米，建筑面积80000平方米，总投资7亿元人民币。该项目拥有高35米，长80米，最大进深近20米的全玻璃幕墙入口大堂，六层弧形步行街，64部扶梯，3部电梯，主力店为太平洋百货、银行、钟表、个人护理、餐饮等行业主力店及品牌店达130余个，集多种商业元素于一体。

　　百年城由百年城集团投建，该集团始创于1992年，其集团董事长吴云前是我市乐清虹桥人，中国商业地产联盟副会长，大连温州商会常务副会长。1999年，该集团以建设大连百年城购物中心为契机，实现了公司的跨越式发展。从2001年组建至今，百年城集团已发展成为以商业地产开发为核心，业务覆盖地产开发、购物中心运营、物业管理、教育培训等领域的企业集团。公司目前拥有员工400人，资产规模达30亿元人民币。

　　●模式亮点：

　　百年城选址青泥洼桥，既源于百年城集团董事长吴云前和这个地方特殊的缘分，也凸现了百年城集团独到的选址眼光。在吴云前眼里，大连是一个迈向国际化的时尚都市，大连的服装消费在全国排在前五名，高端消费在大连会有市场。

　　吴云前看重了这个商圈沉淀的百年商业气息：“当我看到很多世界顶极品牌因为找不到合适的落脚点，将专卖店开到富丽华和香格里拉时，我看到了机会。”

　　百年城还创造了一个奇迹：购物中心1平方米也不卖。这在很多从事商业地产项目的人看来，无疑是一个异常“疯狂”的举动。但事实证明，百年城当时的坚持是正确的。做服装布料生意出身的吴云前，打了一个很好的比喻：“一个购物中心就好像是一块布料，能做一套很好的西装，但如果一块块地剪裁掉，就会把这块布料彻底毁掉。”吴云前看重的是百年城未来物业附加值的升高，百年城要赚的是未来的财富。

　　百年城走的是高档和流行路线，这是一种高附加值但也蕴含着极大风险的定位。吴云前说，每一个知名品牌的进入，背后都是一段“艰难”的谈判历程。几乎任何一个进入百年城的品牌，百年城和它的接触都要追溯到几年以前。在很多品牌都没有计划进入大连这样的二线城市的时候，百年城就通过不断地和他们进行接触，与这些品牌建立起了最初的联系。当这些品牌想进入大连的时候，百年城的软件、硬件和超前的经营理念让对方的“心”自然与百年城贴近。

　　●专家点评：

　　商业有商业的领域，地产有地产的内容，商业地产并不是商业和地产的简单相加。商业地产是一种高度融合了商业运营管理核心能力的崭新领域。商业地产公司要能够看到一个地方的商业潜力，要能够选对适合这个地方的商业模式。百年城在高起点的大连，以高品位路线，创造高附加值的产业，无疑是在合适的地点、时间做合适的大事。

　　海盐

　　中国国际紧固件五金城

　　最具投资潜力的专业市场

　　●项目概况：

　　中国国际紧固件五金城占地面积335亩，总规划建筑面积50万平方米，由约36万平方米的市场主体和14万平方米仓储物流配套构成，按展示交易区、商务中心、国际博览采购中心和仓储物流配套四大功能分区，设有2000多间铺位，整体项目将于2010年前全部竣工和投入使用。

　　中国国际紧固件五金城项目由港龙集团投资建设。港龙集团董事总经理、中国国际紧固件五金城总经理蔡侃祥，温州人，海盐青年企业家协会副会长、海盐紧固件同业商会副会长。港龙集团于1995年起步于上海，从参股开发青岛的城阳建材市场开始，相继在昆山、太仓、金华等地成功兴办包括江苏昆山港龙建材批发市场、江苏昆山木材市场、江苏太仓物流市场、浙江兰溪温州商贸城等六个专业市场，总建筑面积超过50万平方米。

　　●模式亮点：

　　随着杭州湾跨海大桥通车，海盐现在成为长三角经济圈上海、杭州、苏州、宁波、嘉兴这一环杭州湾黄金区域的中心点。这样，杭州、苏州、上海等地的工业园区，在大批量地采购各类紧固件产品时，海盐将成为首选之地。同时，海盐除了拥有绍嘉高速跨江大桥、沪杭快速通道、杭浦高速、乍嘉苏高速公路等陆路运输线路外，还拥有年吞吐能力120万吨的黄桥紧固件综合码头、六平申内河航道、国家一级口岸乍浦港，距上海港、宁波港等也只有80公里左右，这一切水路优势，加大了海盐紧固件产业的对外出口能力。

　　良好的产业基础是兴办专业市场必不可少的。海盐现在有紧固件及其上下游企业1500多家，产品14000多种，去年产量达到85万吨，销售收入近60亿元，而且有约70％产品是出口的。其中长螺杆产量和出口量列全国首位，螺母出口量占浙江省出口量的67%；千斤顶及汽车紧固件产量均约占国内市场份额50％；管接头产量约占中国重型车配套量的80％，已经形成了从原材料供应、产品生产到设备制造等较为完备的产业链。此外，国家标准件产品质量监督检验中心设在海盐，浙江省标准件标准化技术委员会也是在海盐成立的。

　　目前，全球紧固件市场的总需求量每年要超过500亿美元，而我国紧固件产业目前每年的增长速度都在25%左右。2006年我国紧固件总产量460万吨，销售收入385亿元，其中出口207万吨，创汇有24亿美元。但紧固件生产企业受到“生产靠订单，订单靠展览” 这种单一交易流通模式的限制，难以及时获取全面的市场需求信息，难以形成规模化发展，难以满足企业全球化竞争的需要。而企业参加展会的成本巨大，全国每年有十几次紧固件展览会，一个企业去外地参加一次2天的展览会，费用通常就会超过两万元，如果一年参加3-4次要花费6-8万元。由此，紧固件企业在急切的希望能有一个更广阔的市场出现。

　　中国国际紧固件五金城依托海盐紧固件产业基础，立足江、浙、沪核心紧固件产区及需求区，辐射华南、华北及中西部区域产区及需求区， 并吸纳北美、欧洲、东南亚等全球主要产区和需求国的企业及采购商进驻。在满足交易的基础上，中国国际紧固件五金城还将发挥“博览”功能，在市场的“国际展示采购中心”内，为企业搭建展示平台，每年定期举行两次全球性的紧固件技术与进出口贸易洽谈会。

　　●专家点评：

　　紧固件包括各类标准件和非标异型件产品，也被叫做“工业之米”。中国国际紧固件五金城依托海盐雄厚的紧固件产业基础发展现代商贸服务业，“以贸兴工”，将缩短生产企业的物流供应管理成本，吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业机会，“大产业+大市场”的模式必将形成该市场的特征。

　　滨州

　　国贸新天地 商业地产运营先锋

　　●项目概况：

　　山东滨州国贸新天地位于滨州核心商业区中心位置，渤海七路与黄河四路交叉口，是2006年滨州市重点招商引资工程，项目总投资1.96亿元，总建筑面积61258平方米。共有建筑物七层，一至四层为商场，面积为44349平方米。内部室内商业主街长118米，为滨州之最。目前，该项目正于济南贵和购物中心洽谈引进其商业运营管理模式。

　　该项目是目前滨州建筑、商业形态最先进的商业项目，也是滨州目前唯一一家集购物、娱乐、商务、休闲、餐饮于一体、国内一流水平的大型室内步行购物广场。

　　开发商毛海渊先生为我市人，历任世界温州人联谊总会副会长、福州市温州商会会长等社会职务。并连续两届当选为温州市人大代表、福州市政协委员。该项目施工现已至局部三层，今年8月份可局部封顶，并初定于10月份对外销售，计划交付时间为2008年4月。

　　●模式亮点：

　　注重后期商业运营，先招商，后销售，开发商自留产权达50%以上，并请实力运营团队进驻经营管理，持续经营能力强，给予了项目增值潜力的保证。

　　对商业项目投资有些了解的投资者都知道，一个商业项目有多大投资价值，最关键还得看后期经营的好坏。因为之前有许多类似商业项目，尽管开发商承诺有回租多少年以及高额租金回报等条件，但事后的后期经营管理跟不上，其承诺也就成了一句空话。

　　该项目有关负责人看来，商业地产首先应该是商业然后才是地产，商业的成功与否才是关键。从一般地产开发商的角度来说，他们注重的是前期开发和销售，往往不太注重后期商业运营，即使后期的商业经营与前期的目标出现不一致，也没有任何的产权动力，来改善商业经营上的状况。此时，一旦出现风险，则由分散的投资者扛着，这样必然导致商业地产开发的失败。所以该项目体现了开发商的综合实力和保证购买商家的权益，其把市场开发和商业运营放在了第一位，将只销售不到50%的商铺产权，大于50%的产权将留给开发商用来出租，引进国内的一线和国际名牌，以此约束开发商和给购买者以最大的利益保证。

　　●专家点评：

　　这种运营模式给了投资者以最大后期投资效益保证，也是有别于之前的回租形式，是销售和商业运营的一次创新。由于大部分产权还在开发商手里，商业开发成功，最大的受益者是开发商，但风险最大也是开发商。这样一种情况下，无论遇到什么样的问题，其必将不遗余力地投入后期经营，其利益也将得到最好的保障。