房价涨幅快，今年政府普通住宅价格标准还未出台

    对于购房人来说，购买非普通住宅需缴纳3%的契税，而普通住宅只需缴纳1.5%的契税。同时，出售非普通住宅还要再缴纳土地增值税或营业税。2006年4月，有关部门公布了北京市不同级别土地普通住房平均价格标准，比2005年的标准每平方米普遍提高千元以上。但记者近日调查发现，由于房产价格仍然上涨较快，而今年的标准还未公布，北京许多区域按普通商品房开发的房产售价都已超过了去年的标准，需要按非普通住宅多付税费。据链家地产数据监测，今年前5个月非普通住宅的交易量比去年同期增长了两倍多。

    现状：四级以上土地中，80%在售普通住宅楼盘价格均已“超标”“房子面积不足100平方米，小区的容积率也在1.0以上，要不是房价高于本区域同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，就不用按3%缴纳契税，都是房价上涨惹的祸，害我多缴了一倍的契税。”刚在朝阳区东四环地段买了套现房的李女士抱怨道。记者在与多位近一年买房的朋友交流时发现，很多人买的普通住房均按3%缴税。北京中原三级市场部监测，目前东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台七大城区各级别土地地段中，有17%属于四级和五级并存地段，其他五级以上土地均在石景山与郊区地域。根据规定，北京市土地一共分为十个等级，而高于本区域土地平均成交价格1.2倍的交易房源要按非普通住宅缴税。

    根据链家地产统计，当前四级以上土地中，在售普通住宅项目80%以上售价均已超过其所在土地级别的1.2倍，“跃升”为非普通住宅。

    此外，今年前5个月，二手商品房的普通住宅价格超同级别土地1.2倍（超出同级别土地上住房平均交易价格1.2倍）的数量占到二手房总成交量的35%，而去年同期这部分房源的成交量仅占二手房总成交量的11％左右，增长了两倍多。其中，亚北、朝青、清河等热点板块的二手商品房“超标”现象极为突出（详见表2）。“目前二手商品房与公房的交易比例为6比4左右，根据规定，公房第一次上市交易均属普通住宅。也就是说，在所剩余的六成交易中，有一半多要按非普通住宅缴税，这个比例是很高的。”链家地产副总经理金育松分析说。

    原因：平均成交价格标准低房价涨幅快

    截至今年4月份，北京市商品房比去年同期上涨10.7%,二手房则上涨了9%。“房价上涨这么快，很多房产都成了非普通住宅，缴的税太多了，”一位打算在望京地区购房的先生无奈地说，“新房都卖到了10000多元，二手房也要9000多元，在望京已经找不到价格低于普通住宅标准的房子了。如不提高普通住宅的平均成交价，今后卖的房子被划进非普通住宅的一定会更多，税多买房负担也越来越重。”目前，除了买房人在购买非普通住宅时要按照3%缴纳契税外，业主在出售其非普通住宅时也得缴纳3%的契税和1%的土地增值税。业内人士称，以之前个税和营业税统统被转嫁到购房人的惯例来看，新增税费让购房人“买单”的可能性很大，而京城的低税房也越来越难找。晨报记者王丽娅专家分析建议根据房价涨幅适时调整标准据“千万家”、21世纪不动产北京区域市场部反映，包括石景山、通州、上地、朝阳的四惠、金台路等房价涨幅较快的区域交易多缴税的情况比比皆是。中大恒基董事长刘益良预测，按照上半年的成交价格来看，今年二手房的价格涨幅会超过10%。业内人士认为，按照近一年来的房价上涨速度，国家应该在适当时候提升土地的平均价格，否则很多房产在出售的时候将成为非普通住宅，购房人的支出成本将再次加大。21世纪不动产认为，依照现在的房产价格上涨趋势，普通住宅的平均成交价格标准半年调整一次是较为合适的。

    表2：普通二手商品房价格超同级别土地上住房平均交易价格1.2倍典型区域概况一览

    区域包含典型区域所属土地级别同级别土地交易价格1.2倍二手房成交均价亚北天通苑、立水桥、北七家、北苑北六级5794   6252

    玉泉路青塔、永乐、鲁谷五级7256   8019

    马家堡角门、西马厂、草桥、嘉园小区五级7256   8717

    清河西二旗、西三旗、小营、清河、宝盛里六级5794   8202

    通州梨园、果园、新华联、九棵树六至十级5794   5893

    回龙观霍营、回龙观、沙河七级5794   6477

    大兴黄村、旧宫、西红门、南苑七级5794   5880

    朝青四惠东、青年路、姚家园、康家沟五级7256   8558

    以上数据由链家地产市场研发中心提供（单位：元/平方米）

    背景介绍：
    自2005年6月1日开始，北京市区分普通住宅与非普通住宅执行了新的标准，即小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的都是普通住宅，否则就是非普通住宅。