对于购房人来说,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。由于内部认购行为政府已经严格禁止,但东莞楼盘仍然采用这类方式,只是变更了下名称,比如“诚意登记”之类,属于市场的潜规则,但商品房的内部认购可能存在以下隐患:
一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证; 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案,开发商可能会将房屋一楼多售。
一次性付款有风险要慎重
在实践中,为了尽早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。
但往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用“定金罚则”而争吵不休。
认购书中约定的款项应当视为解约定金,适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的“意向书”,购房人所缴款项应当退回。
为加快资金回笼,实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,但是一次性付款存在一定的风险,如果开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无归。
因此,购房人应尽可能争取按照开发建设工程的进度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被“套牢”。 (记者汪绍文、张玉云)
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