薛建雄:天天房展网研究中心分析师

    不知不觉中，2006年哄动一时的房地产调控"国六条"已与房地产市场"亲密接触"了一年。那么，在有"国六条"相伴的一年中，房地产市场

    究竟发生了怎样的变化？为楼市"降火"的一系列调控政策有哪些发挥了作用？还有哪些不到位的地方？本期的上证第一演播室就请来业内人士与大家一起交流，与网友进行讨论。

    嘉宾：马冀中原地产研究部经理

    调控措施影响有先后

    主持人：您认为"国六条"及其后的各类调控措施中对楼市影响比较明显和尚不明显的有哪些？

    薛建雄：土地审查、惩治腐败的效果，从短期来看非常明显，但对楼市的影响可能要2年后才会表现出来，这是房地产开发周期决定的。另外，这是一个需要长期不断坚持，并保持高度警惕的行政手段。

    加税的效果非常明显，加息的效果则是隐性的，它们都可以抑制一些边界需求，让那些可买可不买的人放弃购房计划，还有承受能力相对较弱的人买更小的房。然而，目前房价还处于上升通道，人们都因预期房价还会涨而买房，对加息等的考虑甚少，但是到了房价下跌的时候，抑制需求的效果就会马上浮出水面。

    到目前为止，表现还不明显的就是"70/90结构调控政策"，但我认为这个政策未来的威力会是最大的。在我国人多地少的情况下，减少人均使用面积、建小户型可以起到有效缓解资源紧缺、战略上取得土地资源最大化利用的作用。对未来房价的上涨也可以起到有效的抑制作用，但这并不意味着把房价打压下去，只是相对于都建大户型来说，房价的涨幅会小很多。

    调控着力点在于执行

    主持人：您认为"国六条"出台前后，房地产市场发生了哪些变化？

    马冀：我觉得"国六条"的出台是对之前已出的调控政策的补充和再次强调，可以看出国家把百姓房和民生房作为今后一段时间内调控的侧重点。对于上海楼市来说，一、二手房市场基本上都是在"九部委15条意见"出台后出现成交下滑。不过从成交绝对数量上看，下滑的程度都不如2005年政策出台后来得剧烈，市场并没有出现一片萧条的局面。而从"国六条"实施至今的情况看，特别是今年3月以来开始逐步触底反弹，如今价量齐升的态势非常明显。

    主持人：都说5、6月份是宏观政策的"高发期"，而从今年房地产市场的情况来看，宏观面的情况依然不是最令人放心的，所以有人预期第三轮楼市调控可能也已箭在弦上，您认为今年调控大棒会否再次挥舞？着力点会在哪些方面？

    马冀：至少从目前上海房地产市场的发展来看，我觉得完全在国家宏观政策的调控范围之内，当然一些地方的房价依然涨声依旧。我觉得未来全国范围"一刀切"的局面将会有所改变，逐步从中央调控转向地方调控，这样才会更符合国家的根本精神。至于第三轮调控，我觉得在目前的情况下还没有必要，当然类似于加息之类的金融措施还有可能再次运用，今后的调控着力点更多还是会放在对于既有政策的执行层面，所以地方可能会结合市场现状出台一些细则进行一定的调节和干预。对上海来说，如何释放前期积压的刚性需求，如何引导日益增长的改善性需求，这才是目前保障楼市健康发展的关键。

    楼市"上火"情况各异

    网友：今年以来，包括上海在内的不少主要城市的楼市都有回暖或反弹迹象，所以不少人认为楼市"虚火"仍在，您对目前的楼市表现如何看待？对今年的楼市走向又有何判断？

    马冀："国六条"对于上海房地产市场带来的还是理性影响，目前楼市走势还是稳步上行。有人提出上海一手房市场是不是存在"楼荒"现象，我持否定观点。因为这取决于市场的有效供给和实际需求，从目前的新增供应量分布来看，一手房供应还是很充足的，只是外环线之外占到了总体供应的53%左右，中环线附近的楼盘则日趋减少，而基于市场对外环线以内房源的需求很大，所以导致一些人所认为的"楼荒"现象。相信随着下半年更多的"70/90"小户型推出，可以一定程度上满足大量积压的刚性置业需求。

    薛建雄：从目前的房价来看，上海是反弹，其他很多地方则一直是在高涨。原因就是前面所提的，供应和需求同时遭遇调控，而其中需求方面的调控力度还不够，所以房价没能调下来。房价不跌反涨，也是我国经济发展、人多地少、人民币升值等情况下的无奈。分区域来看，个人认为，北京、深圳等地的房价早前远比上海低，所以有上涨空间，但经过近年来的大幅上涨，已经有所透支，其他如成都、北海等二、三线城市的房价也涨得过高，如果加重调控，很可能出现下跌。