2007年6月5日 世邦魏理仕近日发布其2007年第一季度亚洲地产市场报告, 其中涵盖亚洲机构投资者对跨境投资、零售物业、工业物业及等领域的需求分析及市场表现。
环顾亚洲,海外投资者表现活跃
在亚洲，机构投资者仍然主导大宗物业交易，仅在2007年第一季度，这些机构投资者就对东京、新加坡和首尔等领先的写字楼物业市场表现出强劲的需求。第一季度前十大交易总额达到37亿美元，其中最大的交易要数麦格理环球物业顾问公司管理下的基金以10.4亿美元收购新加坡淡马锡大厦。新加坡本土投资者对其住宅物业项目也表现出极大的兴趣。在香港的国外机构投资者仍然钟情于整幢物业交易，并将投资范围扩大至知名零售区的二线购物中心。 在中国，投资者针对2006年下半年出台的宏观调控政策进行了调整，因而跨境投资表现活跃。印度政府也实施了调控措施和财政政策以抑制市场过热，促使一些投资者谨慎投资。
在日本，经济稳定发展的环境下,2007年第一季度的银行间同业拆借利率达到0.5％，为8年半以来的首次。除了银行同业拆借利率攀升，国外投资者，如：澳大利亚的LPTs以及来自欧洲的基金仍旧对日本的物业投资感兴趣，这主要得益于日本低利率的环境以及存在货币对冲的机会。
在香港，尽管股市波动使投资者在2007年第一季度对物业投资持观望态度，但由于受到经济强劲增长的刺激，香港的物业投资市场呈现出需求持续稳健的态势。本土和海外投资者都对高品质，尤其是位于中央商务区的物业表现出浓厚兴趣。
继2006年刷新纪录后， 新加坡的房地产投资市场在2007年开局良好，第一季度的销售总计达到101.3亿美元。得益于大宗开发项目在本季度售出，年度同比增长为69％。集中采购住宅物业和办公楼开发项目的需求依旧强劲。
在2007年第一季度，首尔国内房地产投资基金、房地产信托投资基金以及机构投资者推动了房地产销售。由于办公楼供应紧张，租金稳固增长，房地产投资也主要集中在这一领域。不过，由于近期货币升值，办公楼投资回报相应下降。
在中国，中央政府持续进行的宏观调控政策并没有挫伤投资者的乐观和热情。在2007年第一季度，《中华人民共和国物权法》得以通过。这一法案的通过极大地增强了投资者投资长期物业的信心，因为该法案澄清了土地租赁最初年限期满后的物权状态。
2007年上海开局良好，摩根士丹利购得位于徐家汇住宅项目永新城的219个单元。其他大宗交易包括日本新熙地株式会社收购位于外高桥的物流仓库。海外投资者包括太古地产和卡莱尔集团纷纷宣布在北京投资房地产。与此同时，一些国内的保险公司也加入收购整栋物业的行列。
在广州，越来越多的投资者对收购办公楼物业表现出浓厚的兴趣。由于缺少整栋待售的甲级写字楼，投资者只好退而求其次，转向乙级写字楼市场寻求机会。第一季度最大一笔交易当属深圳中航联手广东一浪投资斥资11.3亿人民币收购商住两用的中信广场。
2007年第一季度台北的物业市场促成几宗大的交易，显得相当活跃。一月份，美国国际公司(AIG)斥资3,320万美元收购位于内湖的一处工业办公楼物业－宏基大厦。二月份，信义房屋中介有限公司以1亿5090万美元从国巨手中买下位于基隆－高雄的国巨金融大楼，有意将该大楼作为其总部。
在印度，尽管收益基本稳健，但由于印度储备银行利率缩紧给流动资金带来很大压力，一些投资者仍然表现得很谨慎。尽管在法律上受到质疑，但中央政府仍旧对商业地产的租金收入征收12.24％的劳务税，这也使投资者更加谨慎。随着开发商合作伙伴开始得到物业基金支持，房地产投资领域新的融资结构开始在印度出现。现有合资企业鉴于其已批项目而积累了经验之后，基金目前非常乐意与开发商一道购买地皮。通过夹层融资，投资者期望得到15％－18％（税后）的回报收益，因而夹层融资越来越收到欢迎。这一融资工具应用起来非常便捷，开发商可以得到用于购入地皮的资金而不用举债买地。
在亚洲的其他地区，印度尼西亚和马来西亚国内监管措施的调整有望刺激两国的房地产投资市场。在其他政策层面，印度尼西亚出台的《新投资法》废止了针对国内和境外投资者的双重法规。马来西亚政府宣布废止“不动产所得税（RPGT）“，并于2007年4月1日起执行。转让两年内买入的房屋所得收益的30％都要上缴为“不动产所得税“，缴纳比例随持有期延长而逐步下降。
随着商业环境的进一步改善，外商投资在菲律宾不断增加。BPO和ITES等行业对运营设施的需求依旧强劲，从而促使更多的投资转向开发BPO写字楼。
尽管泰国的经济在消费者和投资者信心不足以及政治局势不稳定等因素的影响下表现低迷，但房地产领域在第一季度仍有投资行为，特别是针对度假场所的投资。然而，针对外资取得泰国公司所有权的规定更为严格，这些规定使得先前热衷于投资泰国房地产市场的外商兴趣起到了一定的冷却作用。
强势经济和消费理念推动多数亚洲零售物业市场增长
在亚洲，各主要零售市场在2007年第一季度的需求量仍在持续增长，该地区主要大中城市，尤其是集中于中国、越南和印度等国际化品牌和消费需求大增，从而推动亚洲市场零售物业市场的增长。然而，国际零售商对东京主要零售中心的热忱却因不断抬高的租金和零售收入的下滑开始受挫。国际奢侈品牌纷纷在香港开店，以期通过香港这一跳板成功打入中国大陆市场。目前主要城市零售物业的租金都呈现出持续性上扬的趋势。
在东京，零售商期望不断满足日本消费者对奢侈品的需求，因此，第一季度东京主要零售市场的租赁需求相对活跃。然而，零售收入增长呈现放缓趋势，这促使国际零售商不得不对主要零售地区不断上扬的租金作出让步，从而使本季度的主要零售物业的租金增长放缓。
在大中华区，新年和春节的消费行为进一步推动了零售量的激增，给零售业带来全面的发展并拓展了诸多业务。2008北京奥运会即将到来，零售商们正信心百倍地开展他们在北京的业务，鼓动了零售物业租金的增长。大型购物中心商铺的租金在第一季度保持强劲增长，达到每月美平方米903元（每平方英尺83.9元），季度环比增长达到1％以上。上海方面，许多购物中心都赶在春节到来之前开张，以期望在年度消费盛宴中占有一席之地。坐落在上海南京路东端的宏伊国际广场与古老的建筑交相辉映，为这条知名的步行街带来青春和时尚的气息。广州这座城市独具慧眼，意识到国内外知名品牌开此开店带来的经济效益将不断增长。目前已有诸多国外知名品牌与广州主要购物中心洽谈合作，寻求在第一季度成立新的店铺，例如天河城和正佳广场。
由于一系列扩展举动和零售市场总体发展速度加快，香港主要购物场所商铺租金继续上升压力，这主要是由于国际奢侈品牌热切希望能在这一主要地区占有一席之地。
台北在2007年第一季度的租赁项目主要集中于忠孝东路和南京中山北路的零售区。有迹象表明，由于就业率增加和通货膨胀率降低，消费者的消费热情将在2007年有所上升。根据目前持续上涨的零售业租金以及未来两年内有限的新增供应来看，投资收益将增加。
2007年第一季度新加坡零售领域以及主要的租赁业务继续保持健康的发展势头。经济的健康发展和游客数量的增加，使消费者和投资者对目前的状况保持积极乐观的态度。
韩国首尔2007年第一季度本国消费只出现了小幅增长，消费动力不足。然而能提供较大折扣的大型商铺的销售业绩却在不断上涨。美国依恋品牌早前在21家韩国家乐福超市完成了重新建立品牌店的计划，重塑了其作为HOMEVER高级百货商店的形象。同时它还关闭了本国房地产投资信托管理公司KORAMCO名下的10家零售公司。
在亚洲其他地区，租金上涨和需求增加使得印度和越南零售物业市场的发展势头变得最为强劲。在新德里，众多本国和国际零售商纷纷宣布在第一季度加大投资力度的计划，英国零售集团Home Retail成为了进驻印度的最大的国际零售巨人。在越南，消费热情的上升和购买力的增加促进了胡志明市以及河内市零售市场的不断发展。众多国外企业都在摩拳擦掌，准备趁2007年1月越南加入WTO之际进入该国的零售市场，由于越南的零售业将在未来的两年之内无条件向这些国外企业开放。越南消费者也因此变得越来越具有品牌意识化，一季度包括Esprit和Mango在内的国际品牌纷纷进入河内市场，此外，其他品牌也跃跃欲试。
零售市场供过于求的状态已影响到零售物业市场在雅加达和马尼拉的发展。雅加达供过于求的状态进一步加据了开发商之间的竞争，这些开发商目前正在采用新的策略来吸引购物中心入驻。尽管如此，高端的商业中心地区购物商场仍然是吸引国际国内零售商的首选之地。值得一提的是，国际高档零售商西武和Harvey Nichols进驻Grand Indonesia Shopping Town，其店面可望自2007年4月陆续开业。在马尼拉，许多购物中心的开发商正在考虑在成熟的零售区内自建全新的购物中心。过去几年的建设热潮造成新建成的购物设施之间竞争激烈，不过也为零售商带来更多的入驻选择和讨价还价的余地。
由于政治持续性不稳定以及经济滑坡，第一季度人们对曼谷市场的前景仍然不乐观。消费者信心持续下降，三月末达到了五年来的最低水平。主要的零售租金都呈现出静止的状态，租金增长的预期也与2007年同期相比出现很大反差。
亚洲工业物业和用地需求量大增
进入2007年第一季度，机构投资者继续显示出对物流设施收购的强烈热情，并在中国和日本进行了大量投资。亚洲大多数城市在经济走强和生产领域持续增长的带动下，工业物业或土地需求仍呈上升趋势。
日本市场方面，2007年一季度投资者对配套设施的兴趣有增无减，国内国际的投资者均表现活跃。Mitsui Soko以及新进入的Mapletree Logistics Trust均做出了购买举动。与此同时，ProLogis 和 AMB仍是大型高规格物流设施的主要开发商。国内物流业租赁和资产管理公司J-REP本月宣布计划在未来12个月兴建5处配套设施。
本季度，新加坡的工业物业在租金和资本价值两方面都有所增长，并有望实现进一步增值。投资者对该领域显示出极大兴趣，在本季度以比2006年更高的单位价格购买了四块工业开发用地。尽管高科技园区仍然引领该领域的发展，但厂房平均租金却在2006年全年平稳之后开始出现攀升，库房平均租金也实现了自2003年以来的首度增长。
在香港，受益于出口贸易的快速发展和投资者对当地经济所持的乐观态度，工业用地的需求继续保持较强的增长势头。在各工业领域，土地所有者都有望上调价格或租金。然而，九龙半岛东部即将建成的大量办公楼将加重工业/办公（I/O）领域的租金和价格压力。本季度，香港投资活动异常活跃，一季度场所交易总金额达25亿元港币。
中国中央政府于2006年年底出台了针对工业用地最低限价和开放市场机制的政策，从而使得工业用地价格持续走高。上海工业用地平均价格季度环比增长了3.2％，达到每平方米879.4元人民币（每平方英尺81.7元人民币），工业设施平均租金费用季度环比增长了2.5%，达到每月每平方米38.5元人民币（每平方英尺3.6元人民币）。上海有三处工业用地在新制度下首次以公开上市的方式完成了转让。广州工业用地也在新政策执行后出现了相似的攀升。土地价格的上扬并没有降低厂商对珠江三角地区的投资热情。相反，该地区工业市场在投资和租赁业务上均出现了良好的发展迹象。
物流已经成为北京工业物业最热的投资方向，包括AMB、ProLogis和Mapletree等在内的大量的国际物流物业开发商和投资者均在积极寻找合适的投资机会。而今投资者大多将眼光投向了发展较为成熟的工业地区，比如北京西北部的顺义天竹区以及北京东南部的通州马驹桥区。
成都工业领域在2007年第一季度仍保持强劲的扩张势头。今年前两月共有168家企业进入“集中制造工业规划区（Concentrated Manufacturing Industries Planned Areas）“。三月，中石油公司宣布将投资380亿元人民币于一家位于成都彭州的炼油厂和乙烯基地，此项巨型工程将有望促进彭州地区工业物业的发展。
诸多跨国公司拓展了在菲律宾的业务，特别是制造业和IT服务业的公司成为拉动需求的主力军。大量工业园区的租赁者有望依据新的立法享受多项赋税补贴。
越南胡志明市的工业产值持续迅速增长，尽管增幅相对2006年有所放缓，但2007年一季度的季度环比增长仍达到了12％。该季度新增引进了几项大规模工业项目，多数为跨国公司的投资项目。在河内市强有力的出口和经济增长支持下，需求伴随外国投资的增长而加大，使该市大部分工业园区入驻率接近饱和。
泰国近期发生了一系列事件，包括实施资本控制措施，推出更严格的规定来限制外国公司拥有泰国企业，继续影响着本国工业物业市场，导致享有服务保障的工业用地销售下滑。然而，泰国和日本双方在2007年四月签订了自由贸易协定，给泰国市场带来了一线生气。
