[北京]“美丽园”事件：谁能代表业主提起诉讼

关键字: 物业管理来源: 新浪网

手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2007/06/01 10:45 点击:4221

点击温房网查看更多内容关注温州房网news.0577home.net

　　北京市海淀区美丽园小区业主委员会因质疑物业公司的部分收费项目不合理，将物业公司告上法庭，并首开同类案件胜诉先河。然而，物业公司拒绝履行法院的判决，并突然撤离，使美丽园小区一度陷入停水停电、没有物业管理的尴尬困境。经政府主管部门紧急介入，物业公司很快回到小区恢复物业服务。随后，美丽园小区召开临时业主大会，决定选聘新的物业公司。但新的物业公司入驻美丽园小区后，原物业公司迟迟不移交物业用房，导致新物业公司无法全面履行职责。为此，美丽园小区状告政府主管部门不作为，但法院却认定没有谁能代表全体业主打官司。

　　(本刊记者)陈磊/文
　　2007年4月4日，为了要求政府主管部门履行职责，维护小区的公共利益，北京市海淀区美丽园小区的业主大会、业主委员会、业主个人同时向北京市海淀区人民法院提起行政诉讼，状告政府主管部门——海淀区建设委员会在小区物业交接过程中不作为。
　　法院接到起诉状后认为，业主大会没有主体资格，故不予立案；业主个人不能为公共利益受损进行主张，也不予立案；至于以业主委员会名义进行行政诉讼，该院从来没有办理过此类案子，因此，经过研究之后再答复。
　　2007年4月11日，海淀区人民法院就美丽园业主委员会起诉海淀建设委员会不作为一案作出不予受理的裁定。裁定书称，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当具备法定起诉条件，业主委员会是业主大会的执行机构，没有行政起诉主体资格。
　　2007年5月10日，代理该案的李劲松律师将该案详细过程告诉本刊记者后说：美丽园小区的业主们目前虽然没有获得司法救济途径，但他们并没有气馁，而是一直在继续各种努力。他们相信，总会找到一条维权的途径。对于海淀区人民法院的裁定，美丽园业主委员会已经向北京市第一中级人民法院提起上诉。与此同时，业主大会也已经直接以自己的名义向北京市第一中级人民法院提起诉讼。
　　开胜诉先河
　　事情还得从2003年说起。
　　2003年，美丽园业主委员会的前身——美丽园物业管理委员会在核查小区物业实际情况时发现，小区内的电梯数量、水泵数量等与计算物业费单价时所使用的数量不相符，物业费严重虚高。
　　随后，美丽园物业管理委员会与小区的原物业公司——北京鸿铭物业管理有限公司(下简称“鸿铭物业公司”)多次协商，但一直没有结果。在此期间，部分业主因对鸿铭物业公司的乱收费行为不满，未按时交纳有争议部分的物业费，结果被鸿铭物业公司告上法庭。开庭时，成为被告的业主指出了物业公司收费单价虚高的问题，但法院仍是判决业主败诉。与此同时，法院的判决书还指明了解决途径：“小区公共事务应由业主委员会起诉。”
　　部分业主败诉后，在美丽园小区产生了很大的震动，一些业主认识到：成立业主委员会或许是一条不错的维权途径。2003年年底，该届美丽园物业管理委员会卸任。
　　2004年8月19日，经过多方筹备，美丽园业主大会召开，并选举产生了美丽园第一届业主委员会。业主委员会成立后，按照《物业管理条例》的规定，到政府主管部门履行了备案手续。
　　2004年10月20日，业主委员会开始与鸿铭物业公司商谈物业费问题，但未能达成一致意见。
　　见此，业主委员会召集了第二次业主大会，以超过全体业主三分之二的票数通过了7项决议，其中包括授权业主委员会与鸿铭物业公司商谈，如协商不成，授权业主委员会代表全体业主提起物业费诉讼。
　　决议形成后，2004年12月27日，业主委员会再次向鸿铭物业公司发出会谈邀请函，但仍然没有结果。
　　春节过后，2005年3月12日，美丽园业主委员会向北京市海淀区人民法院提起诉讼，状告物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额，要求法院判令鸿铭物业公司降低物业费。
　　2005年5月11日，海淀区人民法院开庭审理了该案。
　　经过审理，2005年9月14日，海淀区人民法院驳回了美丽园业主委员会的全部诉讼请求。
　　美丽园业主委员会不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。
　　北京市第一中级人民法院经过审理，撤销了一审法院的判决，支持了业主委员会13项诉讼请求中的绝大部分。美丽园小区的物业费单价降了下来。
　　美丽园小区业主委员会胜诉，成为北京第一个打赢物业费纠纷官司的业主委员会。2005年12月15日，美丽园业主委员会取到了终审判决书。对此，业内人士指出：“作为北京市乃至全国首例以业主委员会为原告且胜诉的物业费纠纷案，如此重大的维权成果得来殊为不易。”
　　物业撤离
　　但是，鸿铭物业公司并没有履行法院的终审判决，美丽园业委会只好向原审法院——北京市海淀区人民法院递交了强制执行申请。而鸿铭物业公司也在积极准备申诉材料，向北京市第一中级人民法院申请再审。2006年3月，鸿铭物业公司还向法院递交了北京市物业管理协会盖章出具的《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成的严重影响的意见及情况反映》和5位法学专家签字的意见，认为“判决变更《业主公约》所确定的某些价格条款”不妥等。
　　这些努力显然受到重视。2006年5月31日，北京市第一中级人民法院裁定再审该案，原判决中止执行。
　　该案很快引发社会更加广泛的关注。
　　不久，美丽园小区业主委员会也向法院递交了相应的材料：北京33个小区业主委员会联名的支持。与此同时，中国消费者协会公开表示支持美丽园业主委员会的维权。
　　2006年8月11日，经过再审，北京市第一中级人民法院判决：“维持原判”，再次支持了美丽园业主委员会13项诉求中的12项，小区物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。
　　2006年8月15日，鸿铭物业公司在小区里张贴了《告美丽园全体业主书》，表示对于再审判决，“不论是从价格上还是从美丽园实际运行成本上，都是不能接受的，将继续申诉”。鸿铭物业公司同时表示将“撤离”美丽园小区。
　　对此，美丽园小区业委会主任雷霞表示，“以每月每平方米1.58元来算，也有一大笔利润的”。如果物业公司以正常合理的程序撤离，他们将与之进行正常交接，如果物业公司突然撤离，业委会将按业主大会的决议启动小区应急程序。
　　美丽园小区和鸿铭物业公司的对立继续升级。
　　2006年9月1日上午7时许，美丽园小区1387户居民发现，鸿铭物业公司突然张贴出撤离通告，保安不见了，电梯停电了，家里停水了……整个小区陷入“混乱”之中。
　　美丽园这次成为举国关注的焦点。
　　鸿铭物业公司撤离当天，北京市建设委员会和海淀区政府就组织了一个工作组，进驻美丽园小区。9月2日，美丽园上百名业主在小区内游行，强烈要求业委会召开临时业主大会。
　　9月9日，北京市海淀区居住小区办公室(下简称“海淀区小区办”)下发通知，要求鸿铭物业公司于9月11日之前全面恢复小区物业服务，并责令业委会45天之内召开业主大会临时会议。
　　9月10日，根据海淀区小区办的要求，物业公司全面恢复了美丽园小区的物业服务。
　　2006年10月9日，根据海淀区小区办、海淀区八里庄街道办事处、美丽园小区居委会和业主委员会经过多次会商达成的一致意见，美丽园小区召开业主大会临时会议，就“是否同意以招投标的方式选聘物业公司”、“是否接受现物业公司的物业价格”、“是否同意罢免现任业主委员会全体委员”进行投票。
　　2006年10月28日，投票结果显示：大多数业主同意以招投标的方式选聘新的物业公司，但不同意对现有业主委员会进行“弹劾”。
　　事情还没有结束。
　　状告建委
　　经过招投标，2006年12月8日，美丽园业主委员会与南京新鸿运物业管理公司北京分公司(以下简称“新鸿运物业公司”)签订了物业服务合同。
　　2006年12月10日，新鸿运物业公司开始与美丽园业主委员会办理物业交接手续，但该公司很快发现，鸿铭物业公司还未将美丽园小区110号物业管理楼、绿化环卫、垃圾清运站等配套房屋，以及物业管理的全部资料交给业主委员会，新鸿运物业公司无法利用物业管理用房为美丽园小区业主提供物业服务。
　　很快，美丽园业主委员会与鸿铭物业公司就此问题开始了一轮轮的交涉，要求鸿铭物业公司按照相关法规交接物业用房及相关资料，但一直没有结果。
　　在多次交涉未果后，美丽园业主委员会向政府主管部门——海淀区建设委员会投诉，要求其依法查处、纠正鸿铭物业公司这种违规行为，但海淀区建设委员会一直没有查处。见此，鸿铭物业公司也一直不按照相关法规交接物业用房及相关资料，致使新鸿运物业公司无法正常开展工作，美丽园小区的物业管理工作一片混乱，广大业主反响十分强烈。
　　为尽快恢复美丽园小区的秩序，小区业主和业主委员会加快与政府主管部门进行交涉的步伐，希望其履行行政职责，责令鸿铭物业公司交接物业用房及相关资料，但仍是没有任何结果。
　　无奈，2007年1月，美丽园小区召开业主大会并形成决议，授权业主委员会起诉海淀区建设委员会行政不作为。
　　2007年的春节很快过去了，不久，一个好消息传到了美丽园小区。3月22日，北京市建设委员会发布通报，就北京鸿铭物业管理有限公司擅自停止对美丽园小区的物业管理服务一事作出处罚，停止该公司的物业管理资质，限其自处理决定发布之日起的18个月内进行整顿；将该公司的上述违规行为及处理决定记入物业管理企业信用信息警示系统。
　　鸿铭物业公司受到了处罚，但美丽园小区业主委员会与海淀区建设委员会的交涉却没有任何实质性进展，物业用房及相关资料还没有拿回来。
　　2007年4月4 日，美丽园业主委员会依据业主大会决议，向海淀区人民法院递交行政起诉状，状告海淀区建设委员会在小区物业交接过程中未全面、及时履行职责。
　　业主委员会在诉状中认为，根据《物业管理条例》，海淀区建设委员会应当处理有关投诉，但业主委员会多次求助、投诉，一直没有结果，鸿铭物业公司延续至今未完全移交物业管理用房，海淀区建设委员会已属行政不作为。
　　为了提高诉讼效率，美丽园小区还分别以美丽园业主大会名义和业主个人名义提起相同内容的诉讼。
　　对此，负责美丽园小区行政诉讼的代理律师李劲松告诉本刊记者，解决小区物业用房和相关资料的交接问题，可以起诉物业管理公司，但过程缓慢，如果直接起诉政府主管部门，要求其履行监管职责，责令物业管理公司交接，执行起来比较快，何况，这本身就是政府主管部门的职责。
　　海淀区人民法院接到起诉状后，经过审查，对业主大会和业主个人起诉海淀区建设委员会的官司不予立案。法院认为，业主大会没有主体资格，故不予立案；业主个人不能为公共利益受损进行主张，也不予立案。至于以业主委员会名义进行行政诉讼，该院没有办理过此类案子，因此，经过研究后再答复是否立案。
　　结果很快出来了。2007年4月11日，海淀区人民法院就美丽园业主委员会起诉海淀区建设委员会不作为一案作出不予受理的裁定。法院在裁定书中称，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当具备法定起诉条件，业主委员会是业主大会的执行机构，没有行政起诉主体资格。
　　接到书面裁定，美丽园业主委员会主任雷霞陷入了困惑：业主委员会的起诉经过了业主大会的授权，是代表全体业主进行的诉讼，如果业主委员会没有起诉的主体资格，法院已经认定业主大会和业主个人都没有诉讼主体资格，那么谁还有资格就小区的公共利益代表业主起诉呢？
　　美丽园业主委员会的代理律师李劲松也觉得不可理解，他告诉本刊记者，业主大会、业主委员会如果没有行政诉讼主体资格，如果发生全体业主利益受损害的事件，就缺少司法救济的途径，这不符合法治社会的理念。
　　目前，美丽园业主委员会不服该裁定，已经向北京市第一中级人民法院提起上诉。
　　至少在相当长一段时间内，美丽园事件仍是社会关注的焦点，而由此触及到的一些深层次问题，却不得不引起社会的思索。
　　谁能代表业主？
　　近年来，随着我国住房市场化改革的发展，住宅小区的数量急剧增加，物业管理也很快覆盖全国各大中城市，与此同时，由于物业公司地位的强势，侵害广大业主合法权益的事件不断涌现，严重影响了业主及其家庭的正常生活，造成了社区秩序的混乱。为了维护自己的合法权益，业主维权活动一浪高过一浪。但在维权过程中，业主们发现，由于缺乏规则，物业市场常常处于失灵状态，于是，他们开始寻求司法救济，但很快就遇到了障碍：谁能代表全体业主？
　　首先可以明确的是，单个业主无法代表全体业主。一位长期关注物业纠纷的法律界人士告诉记者：“业主对于自己的房屋享有所有权，对小区里的绿地、电梯等建筑物附属设施享有共有所有权。所以，对于小区的绿地被侵占、电梯不通风等涉及全体业主共有财产的问题，单个业主无法以个人名义主张权益。”
　　同样，由业主大会代表小区的公共利益也不现实。据了解，2007年3月，《物权法(草案)》提请十届全国人大五次会议审议时，全国人大常委会法律委员会有关负责人表示，业主大会是业主的自治性组织，业主大会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前，许多小区没有成立业主大会，由业主大会享有提起诉讼、申请仲裁的权利，以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以推选代表人进行诉讼。
　　在浙江省高级人民法院法官程建乐看来，相比较而言，业主委员会代表全体业主更符合现实。
　　程建乐研究大量物业纠纷后认为：现阶段，我国应该承认业主委员会的诉讼主体资格。从整体上看，我国审判实践中对业主委员会的诉讼主体资格问题经历了一个从一般性否认到逐渐走向有条件认可的发展过程。实践中的突破，使得业主委员会实际上已经获取得了诉讼主体地位。
　　事实确实如此。早在2002年，上海市高级人民法院就宣布：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼，但应先召开业主(代表)大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定。
　　2003年8月20日，最高人民法院在一则批复中承认了在一定条件下业主委员会具有民事诉讼主体资格，可以业主委员会的名义提起诉讼。
　　2003年12月24日，北京市高级人民法院审判委员会公布《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》，明确指出：居住物业管理区域内的全体业主公共权益受到损害的，业主委员会可作为原告参加诉讼。2004年，广东省高级人民法院和重庆市高级人民法院也宣布给予业主委员会在一定条件下的民事诉讼主体资格。
　　当时，审判实践给予业主委员会的是民事诉讼上的主体资格，对于行政诉讼中的主体资格，尚未有规定。
　　这方面的突破仍是来自于上海市高级人民法院。2006年7月24日公布的《上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答》中明确指出：如果认为有关行政行为侵犯该小区全体业主的合法权益，经业主大会授权，业主委员会可以作为原告提起行政诉讼。但是，在审查业主委员会的起诉材料，决定是否立案受理时，应当对以下问题严格审查：依法召开小区业主大会；提交经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决议；业主大会决议中对诉讼费用如何承担有明确决议。
　　好消息不止这一条。2006年10月1日起实施的《浙江省物业管理条例》规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”据悉，这是我国首次以地方立法的方式确认业主委员会的诉讼主体资格。
　　既然如此，为何在美丽园小区业主委员会起诉海淀区建设委员会一案中，一审法院否认了其诉讼主体资格呢？
　　原因其实在于业主委员会十分尴尬的法律地位：全国性法律法规中并没有规定业主委员会的身份，将于2007年10月1日起实施的《物权法》对其诉讼主体资格就“暂不作考虑”。目前，业主委员会的身份是“三不是”，既非群众自治社团，又非企业法人，更不是机关法人。
　　正是因为如此，司法实践中对其诉讼主体资格进行了有条件的承认，并对其行使进行了严格的限制。这也成为许多学者、专家不赞同给予其诉讼主体资格的理由。有人认为：从法律上来说，是否具备诉讼主体资格，一个重要的标准就是要看其能否独立承担责任。业主委员会没有独立的财产，本身并不能独立承担责任，其法律效果将及于全体业主，如果有业主不认可，则也无可奈何。
　　对此，2007年5月初，中国人民大学法学院教授、博士生导师叶林在接受本刊记者采访时说：现阶段，我们应当承认业主委员会的诉讼主体资格。在一个自治组织里，一定要有一个超脱于全体自治组织成员意志的特别意志的存在。在小区自治中，这个特别意志就是业主委员会。对于小区的公共利益，不可能由全体业主一致同意的方式进行维护，而只能通过一种叫做“物权民主”的制度加以解决，即由小区多数或者绝大多数业主来决定共有财产的处分，而不是由全体业主共同决定。即使多数业主的决定可能背离了少数业主的意志，少数业主也必须服从。如果业主大会作出了决定并由按照一定比例选举出来的业主委员会执行，作为小区的全体业主应该服从。当然，我们应该对此加以严格限制。
　　浙江省高级人民法院法官程建乐也提醒说：在承认业主委员会的诉讼主体资格的同时，也必须认识到业主委员会毕竟属于非营利性组织，其民事行为能力和诉讼行为能力应当受法定限制，即业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷中具有诉讼主体资格。同时，我们要注意重点审查业主委员会在具体个案中是否为适格主体：业主委员会的成立是否符合法定程序。业主委员会提起诉讼是否经过业主大会(业主代表大会)的授权。
　　公权不能缺位
　　由于社区维权涉及政府、物业公司、业主等诸多方面的权利与利益之争，又涵盖如何加强社区公共事务治理、加快城市社区居民自治等重要公共问题，美丽园小区的物业纠纷案件引起了社会各界的广泛关注。
　　其实，在一个社区中，各方的关系并不复杂：
　　业主，房屋的所有权人；
　　业主大会，由全体业主组成，代表和维护全体业主的合法权利；
　　业主委员会，通过业主大会选举产生，是业主大会的执行机构；
　　物业公司，从事物业管理活动的企业，与全体业主是服务与被服务的关系，对社区，物业公司行使的是管理权而非行政权，单个业主和物业公司没有直接的雇佣法律关系；
　　派出所、小区办、法庭等，是相关的公权代表，对社区的自治事务有监督、指导和裁决纠纷的作用。当社区发生紧急情况，影响了正常的居民生活的时候，就演变成公权对城市的治理问题。
　　如果小区的业主和管理小区的物业公司发生了纠纷，双方首先会考虑协商解决，一旦协商不能解决问题，业主必然走向联合，进行维权，并同时寻求政府主管部门的介入和寻求司法机关的裁决。在这个过程中，首先要有规则，其次维护规则的公权力不能缺位。否则，双方的行为就有可能走向无序。
　　“美丽园”事件中，先是小区业主因物业费纠纷被物业公司逐个告上法庭并败诉，到大家联合起来选举业主委员会集体维权胜诉，再到起诉海淀区建设委员会，经过几年的努力，社区业主维权的理性和法律意识都在不断增强。
　　在华南师范大学政治与行政学院教授姚远光看来，这无疑标志着社区业主维权正从消极走向积极，从盲目走向理性，从无序走向有序。可以说，社区业主维权是基于地缘关系产生的共同利益，对共同利益的维护形成社区公共事务。没有对共同利益的表达，就没有对社区公共事务的治理，居民就不会关心社区。正是看到自己的利益与其他小区居民的利益的一致，大家才开始关心社区，关心社区的公共事务。
　　但从全国范围内看，公权力常常扮演缺位的角色。
　　针对“美丽园”事件，中国政法大学教授蔡定剑认为，我们还要看到政府在其中承担的责任。政府首先应该遵从居民自治的选择，当市场失灵时，政府应主动、及时介入，扮演救急和公正的角色。对破坏小区秩序的行为，政府必要时应当采取行动，对不遵守规则者予以惩罚，维护法律规则。
　　正如美丽园小区一位业主说的那样：在“美丽园”的这局棋上，作为政府主管部门，他们应该只是裁判员，而不应该是棋手！如果政府主管部门既是裁判员，又是棋手，业主们又怎么能期望其维护“游戏规则”的公平呢？
　　还有人民法院，常常将物业纠纷阻挡在大门之外，不予受理，使业主陷入一种法律救济空白的困境。而在北京仁和律师事务所律师孟宪生看来，司法救济，是业主权利确认和权利救济的最后一道屏障。物业纠纷有其特殊性，但不能因其有特殊性就将其排除在司法管辖之外。
　　我们之所以关注“美丽园”事件，正如有人指出的那样：“美丽园”事件是一个标本，它展现了我国住宅商品化过程中有关物业的所有纠纷和矛盾。更值得我们关注的是，纠纷和矛盾的各方能否在社会认同的规则下寻求正义。也就是说，政府应该维护规则的权威，物业公司应该执行法院的判决，业主也应该学会遵从少数服从多数，正义的本质首先在于过程和程序的公正。离开这些，正义就会变成争议。

新闻来源温州房网点击温房网查看更多内容www.0577home.net

如文中有所提及户型面积均指户型的建筑面积。
如需转载请注明来自温房网www.0577home.net，否则将追究法律责任。