调查图版

制约业委会发挥作用的调查

　　“用数字掌握生活”，欢迎走进今天的《时空调查》。今天是我们房子生活系列调查的最后一期，今天我们关注的主题仍然是业委会。先来看一下我们关于物业和业委会调查的两个关键数字。

　　关键数字一：74%的业主对物业管理不满意

　　关键数字二：83%的业主认为需要成立业委会

　　那么对于已经成立了业委会的小区，情况又是怎样的呢?

　　您感觉业委会成立后物业管理有何变化？(12533人参与调查)

　　1,有改善 48%

　　2,没变化 46%

　　3,不如以前 6%

　　我们可以看出,48%的业主对于自己所在小区业委会的作用给予了认可，应该说是非常可喜的。我们前几天的节目中也曾经报道过，北京朝阳园小区业主委员会成立之后第一年就通过审计查清了物业多收的取暖费，帮业主争回了自己的权益。其实，像这样的例子还有很多，有了业委会之后，业主们的确得到了很多实惠。不过好像一个硬币的另一面，还有47%的人认为业委会成立后小区里的物业管理没什么变化，也就是说业委会的作用没有完全发挥出来。这也提醒了我们这样一个事实：并不是费尽周折把业委会成立起来就可以万事大吉了，这还只是一个开始，在以后的维权过程中业委会还是难免会遇到各种各样的难题.

　　当选业委会主任 家人遭殃

　　2003年率先在河北省内成立业委会的石家庄世纪花园小区就曾遇到过这样的烦恼。杨德虎是世纪花园小区业委会的副主任，2004年6月24号，他的老伴买菜回来时挨了打。杨德虎认为，对方打老伴的那一拳是冲着业委会来的。杨德虎的老伴侯素然告诉我们,当时打人者对她说:”谁让你当业主委员会主任的，见你一面就打你一回，什么时候打的你不当了拉倒.”而在杨德虎家遭遇围攻之前，当时的小区业委会主任朱晓红一家也曾不得安宁。好几天晚上他们一家刚躺下，外边就有一大帮人，在这里就喊，一个劲地骂街。

　　在采访中，几乎所有的业委会成员都表示，这些事件绝非偶然，而是和他们与小区的物业公司——华远物业之间的矛盾息息相关。

　　华远物业公司是小区建成之后由开发商指定入住的第一家物业公司。一些业主对这家物业不满主要有两点原因，一是该公司入住后，在小区道路和绿地上设立收费车位；一是小区内按国家规定配套建设的小学和幼儿园没有按规定作为义务教育设施，服务广大业主，而是和小区商用设施一起被物业公司出租，租金自然与业主无缘。业委会成立后，针对这些问题与物业公司进行过多轮交涉，但都没取得实质性进展。最终，业委会成员想到了解聘物业公司。

　　2004年2月19日，小区业委会按照物业管理条例开始书面征求业主意见，其中就提到，在紧急情况下，全权委托业主委员会聘用临时物业公司。因为书面征求的签字同意率超过了总户数的2/3，可以获得授权，于是，业委会决定中止与原物业公司——华远物业的合同，并通知对方2004年4月28日与新物业公司进行交接。

　　朱晓红告诉我们，这一天在前半期运作得还是比较顺利，保安公司已经正式地开进来了，进来以后，他们原物业的保安，他们各个岗哨都撤出

　　然而，除了保安，这一天的交接工作没有任何进展。因为找不到华远物业的人，没有密码，打不开电脑里的相关资料，业主买水买电等物业项目不能正常开展。而当天下午，热力公司又以原物业拖欠供热费为由突然停供小区热水。当天，业委会将华远物业告上了法庭。虽然法院判决业委会胜诉，并要求华远物业必须在退出前将公用设施及其资料交付给业委会，但华远物业却选择了上诉。这一下可苦坏了小区的业主。从那一天起，小区的业主就过上了没有热水洗澡，各项配套服务严重缩水的生活，新的物业公司也不得已退出了小区。

　　难以炒掉的物业

　　对物业公司不满却又炒不掉它，或者是炒掉老物业的过程中会遭遇形形色色的阻挠，这已经是很多小区曾经遇到的难题了。这里面的瓶颈到底是什么？下面我们请房地产业的资深律师秦兵来做一个简要的分析：

　　为什么目前很多社区出现业主委员会炒物业公司炒不掉的事情呢? 著名律师秦兵分析了原因所在,由于业主委员会的成员对法律了解的非常少。本来他如果有足够的知识，他就可以在诉讼中要求法院先予执行。为什么他没有要求先予执行呢？可能就是他不懂，就是不知道法律是怎么规定的。那么为什么他不知道法律是怎么规定的呢？有可能是他没有律师持续参与。为什么律师不能持续参与呢？是因为没有律师费。为什么没有律师费呢？是因为业主委员会无法从业主那获得足够的支持获得足够的资金。任何一个组织只要没有足够的资金，那么这个组织在目前这个社会状态下就是一个没有力量的组织。

　　经过专家一分析，可能很多人会有恍然大悟的感觉。的确，制约业委会发挥作用的原因并不是表面看起来那么简单，它往往是一系列因素综合作用的结果。针对这个问题我们也在网上做了一个更为广泛的调查：

　　您认为目前制约业委会更有效发挥作用的最主要因素是什么？

　　1. 业委会的法律地位不明确，相关法律法规不完善 34%

　　2. 业委会成员缺乏经验及专业知识、投入精力不足 27%

　　3. 业委会缺乏经费、人员和办公场所 23%

　　4. 业主对业委会支持不够 16%

　　排在第一位的是“业委会的法律地位不明确”。根据现在的法律法规，业主委员会既不是群众团体，也不是企业，更不是政府机构。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格，不像香港类似的业主组织是一个法人团体，由此也在涉及法律诉讼等实际操作中衍生出各种各样的问题。接下来的两条我们前面短片中提到的小区也都遇到了，业委会成员缺乏专业的维权知识，因为缺乏经费又很难取得专业人士的帮助，这些都在无形中给维权带来困难。不过参与这些调查的人主要还是普通业主，我想，相对于单个业主来说，亲自参与工作的业委会的负责人对这个问题应该更有发言权。我们分别在北京、成都和上海的三个小区采访了三位业委会负责人，下面我们就来听听他们在实际工作中都遭遇到了哪些难题：

　　负责人一：我们在开展工作(的过程)中确实遇到一些困难。比如说咱们的法律地位不够明确。这样的话有很多业主的公共利益受到侵害但是不能通过司法程序来解决。还有一个就是业主行使民主权利的门槛比较高。比如说有些事物全小区要三分之二的业主投票通过，还有一些是二分之一业主投票通过。那么对于一个比较大的小区来说开展这份工作非常困难。

　　负责人二：在平常的工作中我们明显感觉到解决问题很困难。业主委员会代表业主提出了一些合理的问题，但物业公司在工作中我们感觉他是可做可不做。或者说他答应做了他也拖很久才做。业主委员会感觉工作很无奈。我们也向主管部门汇报过这个事情，但给我们的回答就是说，你们还是要跟物业公司去沟通，再下来就没下文了。

　　负责人三：难以得到应有的支持这是指业主的支持首先就是业主他不愿意参与工作例如有关会议 、投票这些工作要开成一个有效的业主大会这是很多小区面临的一个很大的问题其次就是有少数业主他的个人利益伸张无度只要权利不讲义务什么管理费、停车费最好不交垃圾怎么方便怎么丢我们的小区甚至还出现过这样的人他进门保安问你是谁啊他就大发脾气所以业主的问题常常是我们业委会最头痛的事

　　其实我们刚刚听到的还只是他们表达的一部分苦恼，在实际生活中制约业委会发挥作用的因素还有很多，这里面让他们感到很困惑的就是人的因素，如果说政策法规上有什么需要完善的得一步步来的话，那么至少有一件事是业主们现在就能做的，那就是给你们小区的业委会成员们多一些实际的理解和支持。因为从近五成业主肯定业委会工作成效这个调查结果来看，业委会在改善物业管理方面的作用的确令人期待。不过从另一方面来讲，业委会要想获得业主们的支持，就要真正代表业主们的利益。在一开始成立的时候就要符合相关的法律程序。我们来看看北京美欣家园遇到的情况。

　　两个业委会 孰真孰假?

　　今年39岁的朱丹，两年前的夏天搬进位于美欣家园的这个新家，由于热心公益事业，一年前，她被美欣家园的业主推选为业委会的主任，可是她这个主任，不久前却作为一个拖欠物业费的代表，被美欣家园的“管家”龙城物业公司告上了法庭。物业公司律师起诉——追缴朱丹拖欠物业费5000多元。

　　但是朱丹在法庭上声称物业公司用来起诉她的这份物业管理合同是非法的，自己并没有请这家物业公司来为自己服务。朱丹向法庭指出，跟这家物业公司签合同的这个业委会不是全体业主选出来的，没有合法的身份去选聘物业公司。

　　据了解,原来是他们所在的小区有两个业委会.一个小区怎么竟然有两个业委会，而且还各行其是呢？事情还得从一年前说起，2004年9月，朱丹作为首批入住美欣家园的业主已经住满一年，就在这时，她收到物业公司催交下一年物业费的通知单。拥有两部私家车的朱丹认为，这份物业费里面车位费的收取是不合理的。朱丹说的情况记者在小区内采访其他业主的时候也得到了证实。车位费的问题成了一个导火索，美欣家园业主们对物业收费的不满爆发出来。他们认为这家物业公司不仅一些收费项目不合理，而且收费偏高。但是物业公司告诉每户业主，这个合同恰恰就是代表全体业主的业委会和他们签定的。这时美欣家园许多业主才在收到物业缴费通知单的时候知道自己的小区有一个业委会。这个业委会当初是怎么组建的，业主们大都反映：不清楚，并且从来没有召开过业主大会，当业主们因为这份物业合同的事屡次跟这个业委会的成员想联系时，无一例外都吃了闭门羹。

　　在屡次试图协商都不见面的情况下，业主们决定按照法定程序罢免这些业委会成员，重新选出自己的业委会。这是美欣家园2004年11月20日选举业委会的录象资料。这个小区共有业主358户，当天参加投票的业主有218户，超过了2/3。现场业主全体同意罢免原业委会成员，并当场投票选出自己的业委会。朱丹成为美欣家园新的业委会主任。

　　但是对于这场选举，原业委会的成员宣布不予承认，也坚决不接受自己被罢免的决定。他们声称自己是经业主合法选举产生并在小区办备了案的，现在的罢免决定是非法的。

　　由于法庭现在正在介入调查，原业委会产生的合法性问题不久将会真相大白。但即便这个业委会的确是经过业主选举合法产生的，根据业主大会规程第二十九条规定(字幕)　经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。朱丹认为，自己和小区内超过三分之二的业主召开临时业主大会举行新的选举是符合这一规定的。但这一举动却没有得到当地小区办的认可。根据业主大会规程，有20%以上业主提议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。那么，小区办是如何履行监督义务的呢？当记者就此问题要求采访海淀区建委物业科的时候却遭到了拒绝。

　　经过无数次的争辩和上访，朱丹他们选出的业委会至今也没能在小区办备案。

　　于是，从2004年11月20日开始，美欣家园事实上就存在着两个业委会。当时参加现场选举的218户业主，都不承认原业委会跟物业公司签定的合同，都没有交物业费。究竟哪个业委会是合法的，谁的选举是有效的？因为朱丹成为被告，这个已经争辩了一年的问题，再次摆到了法官的面前。

　　漫长的业委会之路

　　人民大学制度与公共政策研究中心教授建议靠立法解决.像这样的事情,可以理解为是业委会的渎职,因为它不根据法定的要求去履行它的职务,这是一种渎职行为,对渎职行为要有相应的法律措施.但现在还没有相应的法律.在目前的情况下在制度不配套,在法律没有相应的处罚措施之前,我个人认为必须要政府出面来协调和解决这些问题.

　　如今的业委会还是一个刚刚出生不久的孩子，成长的路上少不了磕磕绊绊。虽然一些已经成立业委会的小区还存在这样那样的问题，不过，从近五成业主肯定业委会工作成效的结果来看，对于业委会我们还是充满信心。 对于业委会来说，路还很长，但毕竟已经有了一个好的开始。