下到基层去、奔赴三四线，成为部分海外热钱的新里程。

　　“三家境外的公司即将分别与宁波、无锡、扬州的当地地产企业展开合作，即将签署正式的合作协议。”汉舍中国不动产投资顾问有限公司（下称“汉舍中国”）总经理助理李佳昨天在接受《第一财经日报》采访时表示，这已然成为阵营分化之后的又一新动向。　

　　李佳说：“这几个合作项目的基本特征是投资规模基本维持在2亿元人民币左右，属于小型投资，投资回报周期大约为2年。”

　　按照李佳的介绍，上述3家境外企业从事建材等行业，并非地产从业者，以“股权融资”形式与境内企业展开合作。既非地产企业为何积极参与中国楼市呢？李佳称：“中国楼市整体向上与人民币升值是热钱入境的主要动力。”

　　德意志银行旗下的RREEF此前发表研究报告指出，中国住宅项目的毛利率平均也有20%至30%，未来表现或将超越美国。

　　扬子基金一位人士曾告诉记者，去年只做了两个单子，现在要找个好项目，挺难的，在一二线城市多只基金或热钱，竞逐一个优质项目的事情频频发生。这或许是部分海外热钱转战三线甚至四线城市的外部压力。

　　随着楼市调控深入，海外热钱开始在地产投资领域的“跑马”、收购项目的“换马”、战略合作的“养马”三方面展现出新的智慧。对于进军三四线城市可能遭遇的意外风险，李佳显然已经有所评估。“事实上，上述的一家境外公司，之前已经在江苏东部的大丰市投资过地产项目，后来由于与当地企业‘合作不悦’而全身退出、终止合作。为了规避上述潜在风险与提高合作效率，它们将投资监管全权委托给投资管理公司操办。另外，投资风险取决于资本的回报需求，主要考虑到具体的市场参数、经济的多变性、政局的稳定性、外汇波动与资本返还等。”

　　“组建的合资企业目的各有不同，但主要以为方便金融操作而设立投资型公司，或利用外资成熟的商业管理机制而为商业项目开发及其管理而服务的合资企业为多。选择合作(合资)开发不仅使私募资金自身资本流动渠道畅通外，也可以借此规避相关政策限制。”五合国际（5+1 Werkhart International）总顾问刘力博士认为，在直接投资不可得的情况下，通过合作开发项目或合资成立公司等曲线入市会成为外资的次优选择。这将会是一个前所未有的多样化的百家争鸣时期，直接开发、参股、通过债券介入项目等不一而足。

　　无独有偶，今年3月底举办的“投资商与中国房地产项目洽谈会”上，德意志银行、雷曼兄弟等来自全球的50家大大小小的海外基金挑选15个房地产项目。在这涉及总金额12亿美元的15个项目中，来自北京和上海这两个一线城市的只有三个。更多的是来自天津、青岛、苏州、无锡、桂林等二三线城市。

　　另据消息，高登公司（An-gelo Gordon）旗下的AG Coastal Dalian以5142万美元的现金代价购买沿海绿色家园有限公司(01124.HK)附属企业Super Investment的50%股权。Super Investment拥有大连市的一个大型综合房地产项目，物业类型包括高档住宅、办公楼、服务式公寓、酒店、商场等。交易完成之后，高登方面和沿海家园将在该大连项目上各持有一半股份。擅长采用合伙模式进行房地产投资的高登公司自6年前进入中国市场以来，一直在寻找合作伙伴及投资项目。

　　“由于‘限外’政策影响，外资向内资开发商收购物业的难度增加，除非是那些进入较早，已经‘生根发芽’注册了的企业。”仲量联行测量师事务所（上海）有限公司亚太区董事陈立民称，“毕竟海外基金本质上是冲着收益而非项目来的，所以总有‘换马’的时候。”

　　一方面，海外基金对内地房地产的投资视野开始拓宽，“跑马”的范围更加广阔，这从去年海外基金由一线城市向二线城市挺进、从商业物业转向住宅物业等动作中便可见一斑。而随着政府加强调控，房地产的社会性质比经济性质更为突出，一些海外基金开始把触角伸向普通民居。

　　“凡有价值、优质的可发展的都将入外资的法眼，外资所热衷的物业将呈现出以往所无法想象的多样性。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅认为，在“百家争鸣”的盛世中，各种外资将进入内地，房地产投资基金、各类私募基金（包括私募股权基金）都将进入市场，一些外资开始尝试主动寻找土地，开发项目，获取比参股更高的投资回报率。