截止到５月底，在宣武区试点的各级物业纠纷调解组织共受理物业纠纷４５件，调解成功４２件，成功率超过９０％。与上法院打官司相比，大家开始习惯有事先上调解委员会论个是非曲直。从本月开始，本市将全面启动物业纠纷的人民调解工作。

    【现状】

    宣武区调解委员会分三级??“物业纠纷调解委员会，隶属于社区居委会。”相关负责人表示，宣武区的物业纠纷调解委员会分为区、街、社区三级。在区层面，成立区物业纠纷调解指导委员会和区物业纠纷调解委员会，负责研究解决全区物业纠纷调处中的难点问题，主持调处全区重大矛盾纠纷。

    各街道成立物业纠纷调解委员会，负责调处本街道的疑难矛盾纠纷，控制事态发展，避免纠纷恶化。

    在一些物业纠纷较为突出的社区成立社区物业纠纷调解委员会，负责本社区一般性的物业纠纷调解，宣传物业管理方面的法律、法规和政策，支持、协助业主委员会依法、理性维权。

    物业纠纷近三年连续增多??据宣武区司法局基层科科长曹淑琴介绍，宣武区老旧小区和现代小区错落交织。老的单位自管小区由物业接管后，居民一时无法适应。

    新建小区存在的问题是开发商留下的，但是因为法律关系没有理顺，业主和物业公司便产生了矛盾。宣武法院的物业纠纷案件２００４年为７３件，２００５年为２２６件，２００６年更上升到３０９件。

    社区法律服务室今年建53个??目前，宣武区８个街道都成立了物业调解委员会，社区的则有１４个。今年内，全区还将建成５３个基层社区法律服务室，将司法局调解、援助、社区矫正的职能延伸到社区。据了解，“北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会”的工作本月将正式启动。

    “物业纠纷一般发生在新建小区中。”这位负责人表示，物业、停车位、水、电、暖气纠纷，是新建小区最常见的纠纷。因此，这５３个社区法律服务室，基本上能满足新建小区的物业调解需求。

    【案例】

    楼上无防水楼下新房“长”霉菌??今年４月，家住西便门西里小区的张小姐着急“五一”结婚，可装修房子时却犯了难。原来，由于房子年头比较长，楼上的防水层随着年头增长越来越差，张小姐家不但卫生间里，连要做新房的房间里都是霉迹斑斑。楼上住着一位老太太，如果她不重新做防水，即使装修，结果和现在还是没两样。张小姐去法院咨询后找到楼上住户：“按照法律规定，您不仅要赔偿我经济损失，还有附带的精神损失。”楼上住户一听这话，二话不说先搬走了，并撂下了一句话：“你可以去法院告我。”??此时，张小姐更着急了，她知道要走法律程序至少需要１年时间，可眼看着婚期就到了，这时，她找到了西便门西里社区调解主任郭建英。

    调解西便门西里社区调解主任郭建英得知此事后，马上找到双方，分别做工作。“我先让他们设身处地地为对方想一想。人家姑娘２６岁了，着急结婚，就因为漏水，没有了新房。”楼上住户逐渐想开了。

    成效双方协议重做楼上防水，楼上住户承担１０００元费用，余下的由张小姐负责。“开始想着１０００元出头就能解决问题，但完工后全部费用是２５００元。但是，尽管掏了１５００元，张小姐依然很高兴，因为她能够按时结婚了。”????新建楼影响旧平房采光??去年３月，家住新安中里的居民写信给社区物业纠纷调解委员会，反映某开发公司新建楼房遮挡了平房的采光。新安中里的平房房屋狭小破旧又不属于拆迁范围，住户心中本来就有些怨气，遇上这事情绪十分激动。

    调解调委会经过实地测量，发现平房与新建楼房的间距只有１．６米，有的屋檐距离阳台只有十几厘米，不仅居民采光受影响，连生活隐私都暴露无遗。调委会召开了小型座谈会逐户走访，并说服了原本态度强硬的开发公司。

    成效开发公司对平房居民予以了合理的补偿，而且答应一直补偿到平房的正常使用期结束。

    【对比】

    诉讼花一年时间解决是常事??宣武区物业纠纷调解指导委员会的首席调解员、北京市良才律师事务所的李金平律师告诉记者，北京市的物业纠纷案件数量逐年上升，大约每年都要增长２０％。“法院都有些难以承受了。”??“民事案件一审加上二审，前后花上１年时间是常事。像业主大会要求更换物业公司这种案件，诉讼费加上律师费一般要花上５０万左右。”李律师说。

    调解一月内可基本解决问题??“许多物业矛盾，需要给双方一个‘台阶’，这就要由调解员来做‘媒’。”宣武区司法局局长张才斐说，再加上１１位资深律师组成的专家顾问团，不管是从“情”还是从“理”，物业调解委员会都可以双管齐下。

    李律师亲自参与调解的几个物业纠纷，在一个月内就达到了双方“化干戈为玉帛”的目的。

    记者了解到，自今年３月宣武区物业纠纷调委会成立后，宣武的８个街道相继成立了街道级物业纠纷调解委员会，并且在全区规模较大或物业纠纷相对突出的１４个小区成立了社区级物业纠纷调委会。

    【问题】

    一些调解员的解释不清楚??曹淑琴科长认为，调解委员会还存在一些问题。“现在调解员主要由居委会人员担任，有时我在一些基层的司法所看到，老百姓来问一些房屋租赁等专业性问题时，一些调解员的解释不是很清楚。”而且调解员和顾问律师都是靠着奉献精神来工作，不能保证调解工作的长期效果。因此物业纠纷调解委员会应该进行专业化机构的建设。

    【背景】

    物业纠纷调委会已试点俩月??

    原本宣武区的每个社区中都有人民调解机构，专门解决一些劳动关系、水电费纠纷。由于去年物业纠纷明显增多，市有关部门决定在人民调解机构中增加一项功能，就是物业纠纷调解。于是，物业纠纷调解委员会应运而生，试点定在宣武。今年３月２２日，宣武区物业纠纷调解指导委员会成立，宣武区物业纠纷律师顾问团同时成立，由律师担任首席调解员。

    【相关资料】

    组织框架??四级调解纠纷体系??

    今后，针对各种物业纠纷，北京将建立市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系。

    组织成员??吸纳专业人士加盟??

    调解组织广泛地吸纳了律师、物业管理专家等专业人士加盟。采取分级调处的方法进行调解。

    调解内容??各种类型的物业纠纷??

    重点解决在物业管理区域内围绕物业使用、物业服务、物业交接发生的单一业主（使用人）之间、单一（部分）业主与业主委员会之间、业主（使用人）或业主委员会与物业管理企业之间、物业管理企业之间的各类民事纠纷。

    组织规模??有调解组织７３５８个??

    目前，我市共有调解组织７３５８个，其中村、社区人民调解组织６２７３个，乡镇人民调解组织３１５个，企事业单位人民调解组织５１６个，行业性人民调解组织２５４个，共有人民调解员１１２００３名，其中调解委员４２６７０人，信息员和志愿者６９３３３人。

    【相关新闻】

    物业管理建议今起征求民意??

    自今天起，市民可通过市人大常委会门户网（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｂｊｒｄ．ｇｏｖ．ｃｎ／）就规范物业管理制度工作提出意见和建议，从下周一开始还可对社会保障提建议。

    拟于９月和１０月召开的市十二届人大常委会第３８次和第３９次会议，将分别听取并审议市政府“关于坚持以人为本，完善社会保障制度议案办理暨构建和谐社会，完善社会保障制度”的报告和“规范物业管理，营造良好生活环境议案办理暨《物业管理条例》执行情况”的报告。

    为更加广泛听取民意，把人民群众的愿望和要求作为决策的根本依据，市人大常委会城建环保办公室将于今天至１１日，市人大常委会财政经济办公室将于下周一至６月２４日，通过市人大常委会网站征集市民对规范物业管理、完善社保制度的意见。