《广州市物业管理规定（征求意见稿）》征求市民意见阶段已落幕。参加了不少征求意见座谈会的专家黄穗诚昨日表示，此次各方提出的意见很有现实意义。意见中有不少是业主们都很关心、又比较有参考意义的。比如，物管公司的成本要进行公示、保安最好独立出来由公安管理等等热点问题。

能否公示物管公司经营成本？

东山雅筑业委会代表还称，物管公司的成本多少要进行公示。这样业主可以做到心中有数，物管也就不能再漫天要价。翠湖山庄业主代表也认为，每个小区交多少的物管费用是基本固定的，像翠湖山庄每年就大概交了400多万元。如果能对物管公司的成本进行公示，业主就可以明确要分多少的利润给物管公司，剩下的钱可以更好地用到公共服务上去。这样也可以减少业委会的很多说明工作。

保安是否应独立出来管理？

广州雅景苑业主委员会吴主任认为，保安因具有武装性质，不能是私人开发商或者物管公司拥有的，而应该由公安部门管理。有业主认为保安应该独立设置，职业保安公司该在公安局备案，薪酬由业主给钱。

但另一方面，广州市物业管理协会副会长、侨鑫物业负责人谢凯也提出保安如何管理的问题，“目前的趋势是保安将逐步交给街道管理，但如果这样，小区治安问题谁负责，毕竟物管也要管小区安全。”为此，物管企业不同意将保安完全交出，建议由街道和物管双重管理。

业委会成员是否应有年龄限制？

广州万科物管公司负责人表示，目前广州业委会的成员有不少是退休老人。但业委会的工作往往是需要大量脑力和体力工作的，是否应该考虑对年龄设限，规定年龄不超过60岁。

另外，番禺加富花园业委会邓主任认为，《意见稿》提出“业主委员会工作经费由全体业主共同分担”，法定了业委会日常支出来源。但对于工作经费的内容应进一步明确。如，业委会人员的电话费、工薪算不算工作经费。

关于《广州市物业管理规定（征求意见稿）》公开征求公众意见的公告

为了规范物业管理活动，维护业主的合法权益，市政府拟制定规章《广州市物业管理规定》，我局现已拟定征求意见稿。按照《广州市规章制定公众参与办法》的有关规定，现公开征求公众意见，以进一步修改、完善征求意见稿。

一、规章起草的背景材料

（一）规章起草的背景。随着我市房地产市场的迅猛发展，实施物业管理的小区逐渐增多，物业服务企业、业主等主体之间的纠纷也日益增多，且出现了一些新情况、新问题，已成为广大市民广泛关注的热点问题。我市物业管理现行的法律依据主要是广东省1998年10月颁布实施的《物业管理条例》和国务院2003年9月颁布实施的《物业管理条例》。这两部法规的规定较原则，对物业管理中出现的一些新情况、新问题没有规定或者规定不具体，使得一些物业管理纠纷的具体问题出现无章可循的状况，而我市目前没有专门的法规、规章来规范管理，迫切需要制定一部体现本市物业管理实际、可操作性强的物业管理政府规章。

（二）立法依据。《立法法》、《物权法》、《行政许可法》、《行政处罚法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》。

（三）立法参考。《上海市住宅物业管理规定》、《天津市物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》等。

（四）主要内容。《广州市物业管理规定（征求意见稿）》共分八章，分别从总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、专项维修资金、法律责任、附则等八个方面制定了相关规范。征求意见稿规定了首次业主大会的成立程序、业主委员会的运作，明确了业主及业主委员会的权利义务、物业的所有权、物业服务企业的责任、各行政主管部门的职责，并就社会较为关注的专项维修资金的收取、使用、管理等内容做了明确规定。

二、规章制定的目的

进一步规范我市物业管理市场，进一步明确业主、物业服务企业等主体的权利义务关系，进一步推进业主自治，及时化解物业管理纠纷，维护广大业主的合法权益，维护社会稳定，构建和谐社会。

三、规章制定的必要性

（一）是贯彻上位法的需要。2003年9月，国务院颁布实施了《物业管理条例》；广东省早在1998年10月1日就颁布实施了《广东省物业管理条例》，目前正在修订。为贯彻落实国务院《物业管理条例》，细化、补充上位法的规定，体现我市物业管理的特点，制定《广州市物业管理规定》十分必要。

（二）是规范物业管理的需要。我市于2001年制定了《广州市物业管理办法》（市政府[2001]第2号令），但该规章因与2003年颁布实施的《物业管理条例》及2004年颁布实施的《行政许可法》有冲突，而于2004年12月29日被废止。之后，我市一直没有出台新的规章。目前，我市物业管理活动中一些新出现的情况处于无法可依、无章可循的状态，迫切需要制定相应法规政策来规范物业管理。制定《广州市物业管理规定》，既有利于加强对物业服务企业的管理，维护业主的合法权益；又有利于进一步提高行政机关的行政效率，提高依法行政水平。

   （三）是解决实际问题的需要。国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》对物业管理相关内容仅作宏观的规定，对急需解决的如业委会的换届、专项维修资金的归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题欠缺具体操作性强的规定，而这些问题正是目前矛盾集中、极易引发社会不稳定的因素。拟制定的《广州市物业管理规定》则更多地从解决实际问题出发，体现了地方物业管理特色，具有较强的可操作性，能迅速、及时、有效地解决群众的实际问题，化解矛盾，为民解忧。

（四）是维护社会稳定的需要。物业管理与群众生活密切相关，物业公司、业主、业主委员会、建设单位等主体利益交织，容易产生纠纷。近年来，我市物业管理纠纷的信访、投诉案件呈逐年上升趋势，矛盾愈演愈烈，甚至出现了因物业管理纠纷而发生暴力冲突、集体上访等恶性事件。但现行物业管理的法规政策对一些新情况、新问题未做明确的规定，使得一些物业管理纠纷无法得到有效解决，不可避免地引发日趋增多的社会不稳定因素，妨碍构建平安和谐社会。所以，结合我市实际情况，制定《广州市物业管理规定》，对于进一步规范业主、物业服务企业等各方主体的权利义务、解决社会热点、难点问题、有效化解社会矛盾、从源头预防物业纠纷的产生、维护社会稳定、保障国家方针政策的有效贯彻具有极其重要的意义。

四、规章制定的可行性

（一）规章送审稿历经多次修改，具有科学性。2006年初完成了规章送审稿初稿，征求了市直有关单位、国土房管系统单位意见90多条，考察、借鉴了外地成功经验，吸收了最近颁布的《物权法》的内容，至今已经修改多次，内容较为完善。

（二）规章的制定以上位法为依据，具有合法性。规章制定的条款以上位法为依据，或借鉴外地成功经验，符合法理精神，具有合法性。

（三）规章的制定以解决当前物业管理纠纷的热点、难点问题为重点，具有合理性。规章的制定针对当前物业管理纠纷的热点、难点问题提出了较多的解决方案，符合实际需要，具有合理性。

五、规章制定对相关群体可能产生的影响

物业服务企业：规章的制定将限制其“管理”权限，增强其“服务”功能，加强了对其监管。

业主：规章更加明确了其自治权利，同时要求其履行相应义务。

业主委员会：规章的制定规范了其运行，将促进其自治机制的完善。

六、征求公众意见的时间、途径、联系方式

（一）征求意见的时间：4月18日-5月18日。

（二）公众获得征求意见稿全文的途径：登陆广州市国土资源和房屋管理局网站（https://www.laho.gov.cn/）首页即可获得。

（三）联系部门及方式：广州市国土资源和房屋管理局，电话：83177301。

（四）公众提交意见的途径：公众可将意见通过电子邮件（wyglgd@126.com）或邮寄（广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处，邮编：510030）或传真（传真电话：83177301）形式反馈我局。

特此公告。

广州市国土资源和房屋管理局

二○○七年三月二十八日

目     录
第一章 总则
第二章 业主及业主大会
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用和维护
第六章 专项维修资金
第七章 法律责任
第八章 附则

第一章   总  则
第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理活动适用本规定。
第三条【主管部门】市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。
市国土资源和房屋管理局各区分局、县级市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局各区分局、县级市国土房管局”）负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督、管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导、协调工作，社区居民委员会（村民委员会）协助街道办事处（乡镇人民政府）、政府有关部门做好物业管理工作，调解物业管理纠纷。 　　
建设、规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政主管部门和单位，按照各自职责配合实施本规定。
第四条【物业管理联席会议】 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、辖区派出所、社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的重大问题。　
有下列情况之一的，应当由辖区内街道办事处（乡镇人民政府）组织召开联席会议：
　　（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；
　　（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
　　（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；
　　（四）发生影响物业管理区域稳定情况的。
街道办事处（乡镇人民政府）应整理并保管联席会议的记录。
第五条【物业管理基本原则】 物业管理区域委托物业管理的，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理。同一物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第二章     业主及业主大会
第六条 【业主的权利】房屋的所有权人为业主。业主依法享有以下权利：
（一）对专有物业享有所有权，对专有物业以外的共有物业享有共有和共同管理的权利；
（二）可以设立业主大会，选举业主委员会，享有选举和被选举的权利；
（三）共同决定制定和修改业主公约、业主大会议事规则、物业管理规约；
　　（四）共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（五）共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（六）共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（七）共同决定并按程序报有关部门批准改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）共同决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
（九）监督业主委员会的工作；
（十）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（十一）监督专项维修资金的管理和使用；
（十二）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；
（十三）法律、法规规定的其他权利。
决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款第三、四、五、八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七条【业主的义务】业主应当承担以下义务：
（一）遵守法律、法规，遵守业主大会公约、业主大会议事规则等管理规约；
（二）行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；
（三）对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务；
（四）不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；
（五）执行业主大会或者业主委员会的决定；
（六）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（七）按时交纳物业服务费用；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第八条【首次业主大会的召开情形】物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：
（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；
（二）首套物业交付使用满两年的。
分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。
第九条 【业主大会筹备组的成立】具备召开首次业主大会成立条件的，业主可以书面告知物业所在地市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会），并在物业管理区域显著位置公告。
街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会（村民委员会）应当自接到业主书面要求三十日内，会同市国土房管局各区分局、县级市国土房管局指导业主推荐产生业主大会筹备组。
一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。
业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会（村民委员会）代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会（村民委员会）代表担任，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域显著位置公示三日；对成员名单有异议的，由社区居民委员会（村民委员会）在五日内调查核实，并作出相应处理。
第十条 【业主大会筹备组的职责】业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当履行以下职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟订业主公约、业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定业主委员会成员选举办法；
（五）提出业主委员会成员候选人名单；
（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域显著位置公告。
业主大会筹备组自业主大会成立之日自动解散；业主大会筹备组自成立之日起三个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的，自动解散，不得行使业主大会筹备组的职责，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）按照前一条款的规定重新指导成立业主大会筹备组。
第十一条 【首次业主大会会议的形式、内容和参与方式】业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式，或采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式。
首次业主大会会议应当通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。
业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。
业主因故不能参加业主大会会议，可以委托代理人参加，但应于业主大会会议召开前，将委托书或书面意见提交业主大会筹备组；需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第十二条【业主大会会议形式 】业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经业主委员会决定或百分之二十以上有投票权的业主提议，应当召开业主大会临时会议。
业主委员会不组织召开业主大会会议的,业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居民委员会（村民委员会）提出申请，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）应当协调组织召开。
 第十三条 【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；
（二）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；
（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；
（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业服务费用；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；
（六）提出专项维修资金续筹方案，督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金，并代表业主审定、监督专项维修资金使用；
（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等内容；
（八）法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。
业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力。
第十四条 【业主委员会成员的条件】业主委员会成员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力，遵纪守法，热心公益事业；
（二）具有必要的工作时间和一定的组织能力；
（三）遵守业主公约，模范履行业主义务，无损害公共利益的行为；
（四）本人、配偶以及近亲属与物业服务企业没有直接利害关系。
第十五条 【业主委员会成员的任期、人数、经费】业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过三年，具体任期由业主大会议事规则规定，业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会设主任一人，副主任一至二人。
业主委员会会议应当定期召开；业主委员会会议由主任或主任委托的副主任、委员召集、主持；召开会议须有过半数成员出席，作出决定须经全体成员的过半数同意并予以公布；业主委员会的会议记录、会议决定等资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会工作经费由全体业主共同分担，筹集及使用方案由业主大会决定。工作经费的使用情况应当每个季度在物业管理区域显著位置公告，接受业主监督。
第十六条【业主委员会成员缺员的增补】业主委员会成员不足5人时，应当及时召开业主大会会议进行增补。
业主委员会成员辞职，应当向业主大会提交书面辞职报告，由业主委员会在物业管理区域显著位置公告；业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的，业主可申请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会。
第十七条 【分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选】 分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的，新一期物业的业主入住百分之五十以上后，应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人；若原业主委员会人数已达到上限规定的，应当进行业主委员会换届改选工作。
　　增补的候选人从新一期物业的业主中采用差额选举方式的，差额比例不得少于应增补成员名额的百分之二十。
第十八条【委员的义务】业主委员会成员应当模范遵守业主公约，履行业主义务，不得要求物业服务企业减免物业管理服务费，不得收受建设单位、物业服务企业财物以及从事其他损害业主利益的行为。
业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会或者业主大会会议撤销其成员资格，并在物业管理区域显著位置公告。
第十九条 【业主委员会成员资格终止】业主委员会成员有下列情形之一的，其资格终止，并由业主委员会及时在物业管理区域内公告：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）无正当理由连续三次以上缺席业主委员会会议的；
（四）有犯罪行为的；
（五）向业主大会提出辞呈的；
（六）不履行缴交物业服务费用、专项维修资金义务的；
业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十条 【业主委员会的备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主大会的成立情况；
（二）业主公约、业主大会议事规则；
（三）业主大会的会议记录和会议决定；
（四）业主委员会成员的名单和基本情况。
市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当在收齐上述材料五个工作日内发出备案通知，并将有关情况书面通知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）、物业服务企业。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应自变更之日起三十日内重新备案。
第二十一条【业主大会、业主委员会的印章】业主大会及业主委员会凭物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的备案通知，向公安机关申请刻制印章。业主大会、业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，经业主委员会成员过半数签字方可使用，具体使用范围、使用办法等由业主大会议事规则规定。
第二十二条 【业主委员会期满改选】业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满前一个月或逾期未召开业主大会产生新一届业主委员会的，业主可申请街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导换届选举工作。
原业主委员会应当在任期届满三日内将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
业主委员会任期届满，成员权利自动终止。原业主委员会任期届满后新一届业主委员会产生之前，业主委员会印章暂停使用，原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给属地的社区居民委员会（村民委员会）暂时代为保管。
第二十三条【业主委员会的义务】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内公告。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十四条【建设单位、前期物业服务企业的义务】建设单位、前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册、物业建筑的基本情况（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
业主委员会成立后三十日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。
第三章 前期物业管理
第二十五条【前期物业管理的招投标】住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者建筑总面积少于五万平方米的住宅物业，经物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。
第二十六条【对招投标的要求】招标人以邀标方式招标的，应当邀请三家以上具有相应资质的物业服务企业按照招投标有关规定参加投标。招标人对不同资质等级的物业服务企业，应当设定同一评标标准。
第二十七条【物业服务用房】建设单位应当按照不少于物业管理区域房屋建筑总面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过三十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款规定明确物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，市、县级市国土房管局在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。
物业服务用房专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
第二十八条【建设单位应当交纳的物业服务费】物业买受人应当遵守与建设单位签订的临时业主公约，并自建设单位交付物业之日起交纳物业服务费用。
物业管理区域尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准交纳。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
第二十九条【物业服务企业承接物业的注意事项】物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部分、公用设施进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（五）物业及配套设施的产权清单；
（六）物业服务用房的清单;
（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。
第三十条【对前期物业服务合同期满的处理】前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。建设单位或业主已选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应于前期物业服务合同期满之日起七日内退出物业管理区域，并将物业管理资料移交给业主委员会。
第三十一条【对前期物业服务质量的处理】对建设单位聘请的物业服务企业或者其他物业管理人，业主有权依法更换。
第四章  物业管理服务
第三十二条【从事物业管理的资质要求】 物业服务企业应当按照《物业服务企业资质管理办法》的规定申领物业服务企业资质证书，并根据核定的资质等级从事相应的物业管理经营活动。
第三十三条【申请核定三级资质证书的期限】 暂定三级资质的物业服务企业应当在一年暂定期满前三十日内，向市国土资源和房屋管理局申请核定三级资质证书。未按要求向市国土资源和房屋管理局申请三级资质核定的，其暂定资质证书自有效期届满失效。
第三十四条【不予批准核定三级资质的情形】取得物业服务企业三级资质（暂定一年）的企业申请核定三级资质，在申请之日前一年内有下列行为之一的，不予批准：
（一）聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业服务业务一并委托给他人的；
（三）截留或挪用专项维修资金的；
（四）擅自改变物业服务用房用途的；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主利益的；
（七）擅自利用物业共有部分、公用设施进行经营的；
（八）擅自停止供水供电的；
（九）截留或挪用代收的水、电等费用的；
（十）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理权、物业服务用房和有关资料的；
（十一）与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十二）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（十三）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十四）不按国家有关保安管理法规，设立保安服务组织或委托保安服务公司负责物业管理区域内安全防范工作的；
（十五）组织、指使保安人员实施扰乱公共秩序、侵害他人人身权利和财产权利、妨害社会管理等违法犯罪活动的，或所属保安人员多次实施违法犯罪行为的；
（十六）出租、出借、转让资质证书或提供资质证书给他人挂靠的；
（十七）不按《广州市房屋租赁管理规定》定期报送房屋租赁信息的；
（十八）发生重大责任事故的；
（十九）未按照市国土资源和房屋管理局的要求建立或规范填报物业服务企业信用档案系统和企业诚信系统的；
（二十）物业服务企业名称发生变更没有体现行业特点的；
（二十一）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条【物业服务合同的内容】业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘该物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
物业服务合同应当对物业管理范围、物业服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房的使用、共有部分和公用设施的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
第三十六条【物业服务收费原则】物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前，实行包干制、酬金制的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价；别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业，物业服务企业向业主提供了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的一、二、三级物业服务的，物业服务收费标准由建设单位与物业服务企业根据市物价局、市国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定；提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务企业书面报物业所在地区、县级市价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。
政府指导价由市价格行政主管部门会同市国土资源和房屋管理局根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第三十七条 【届满续约】物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议续聘或者选聘物业服务企业；物业服务企业决定不再继续提供物业管理服务的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同届满后七日内退出物业管理区域。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者选聘决定为止，物业服务企业作出选聘决定的，原物业服务理企业应当在十五日内退出物业管理区域。
第三十八条【物业服务企业退出时的交接】 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
（一）第二十九条规定的资料；
（二）物业服务用房；
（三）物业管理期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；
（四）物业服务期间配置的固定设施设备；
（五）物业服务合同约定的其他财物。
第三十九条【业主的维权方式】 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，协调、处理业主对物业管理服务的投诉；业主和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局申请协调处理，或者直接向人民法院提起诉讼。
第四十条【配合有关部门做好相关工作】凡在广州市行政区域内从事物业服务的企业，应当按照本市相关规定配合、协助政府做好物业管理区域内居住人员、流动人口的计生管理、出租屋管理等相关工作。
第四十一条【有关单位向终端用户收取有关费用】物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按规定直接向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五章  物业的使用和维护
第四十二条【会所、停车场的规范】 物业管理区域内的车位、车库，应当依法经营并首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第四十三条【物业专有部分使用的禁止行为】物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）擅自改建、占用物业共有部分；
（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；
（五）擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；
（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；
（八）排放有毒、有害物质；
（九）乱抛垃圾，高空抛物；
（十）发出超过规定标准的环境噪声；
（十一）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业应当根据物业服务合同或者业主公约约定予以劝阻、制止，并通知业主委员会，相关业主和物业使用人应当予以配合；劝阻、制止无效的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门。
第四十四条 【应为物业修缮提供方便】物业共有部分、公用设施维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合；因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新造成公共利益和其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因物业共有部分、公用设施维修、更新原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第四十五条 【业主物业转让、出租的告知义务】业主转让或者出租物业时，应当将业主公约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第六章  专项维修资金
第四十六条【专项维修资金的定义】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。                  
第四十七条【专项维修资金的存储、查询】市国土资源和房屋管理局应当与银行签订委托储存协议，开设统一的专项维修资金专户，委托银行办理专项维修资金账户的设立、储存、提取、查询等手续。
 专项维修资金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算。
专项维修资金自存入专项维修资金账户之日起按规定计息，利息转入专项维修资金滚存使用和管理，并核算到每个业主的账户上。
物业服务企业至少每半年公布一次专项维修资金的使用情况，接受广大业主的监督。
接受委托的银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主对个人专项维修资金账户的查询。
第四十八条【首期专项维修资金的缴交标准】 业主应当在办理房地产交易登记前，按照住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项维修资金，并存入指定银行。
第四十九条【建设单位缴交专项维修资金的情形】按照相关规定应当由建设单位缴交专项维修资金而建设单位未缴交的，建设单位应当按照前款规定的专项维修资金缴交标准缴交专项维修资金，并存入指定银行。
第五十条【专项维修资金的续筹】专项维修资金余额不足首期专项维修资金的百分之三十时，业主大会应当续筹专项维修资金。具体标准及筹集办法由业主委员会拟订，提交业主大会会议讨论通过。业主委员会应将专项维修资金续筹标准及办法报市国土资源和房屋管理局备案。
第五十一条【转让物业时，专项维修资金的处理】业主转让物业时，其所缴存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。
第五十二条【物业灭失时，专项维修资金的处理】因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的，业主可以持本人身份证、物业产权注销的证明，向指定银行提取其专项维修资金账户中的剩余款项，并办理账户注销手续。
第五十三条【其他部门的维修养护义务】供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第五十四条【专项维修资金的使用原则】专项维修资金按下列原则使用：
（一）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由该部分业主按照房屋建筑面积比例共同承担。
（二）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按照房屋建筑面积比例共同承担；
物业保修期内发生的维修、更新、改造费用，由建设单位承担，不得使用专项维修资金；人为原因造成的房屋共有部分、公用设施损坏，维修、更新、改造费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费中支出的维修养护费用，不得从专项维修资金中列支。
第五十五条【专项维修资金的使用程序及备案】已成立业主委员会的物业管理区域，当物业需要维修时，由业主委员会或业主委员会委托物业服务企业提出维修计划、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示五日；业主委员会召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报市、县级市国土房管局备案。物业维修的具体工作由业主委员会或由业主委员会委托的物业服务企业组织实施。
未成立业主委员会的物业管理区域，当物业需要维修时，由物业服务企业根据相关业主的报告或检查发现提出维修计划、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示五日，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名同意后，报市、县级市国土房管局备案。物业维修的具体工作由物业服务企业组织实施。
市、县级市国土房管局收齐申请资料后，应在五个工作日内完成备案手续。
维修工程完工验收后，业主委员会或物业服务企业凭备案手续、维修发票原件到指定银行划拨物业专项维修资金。
第七章  法 律 责 任
第五十六条【物业服务企业违反本规定的责任】物业服务企业违反物价规定，擅自提高收费标准、增加收费项目的，由区、县级市价格行政主管部门依法予以处罚。
物业服务企业将属于全体业主的物业资料、财物丢失、损毁或者拒不移交的，应当承担赔偿责任，并可由市、县级市国土房管局处一万元以上二万元以下的罚款。
物业服务企业人员造成业主或者物业使用人人身、财产等损害的，应当承担赔偿责任，并由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条【建设单位违反本规定的责任】住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正，给予警告。
建设单位违反本规定第四十九条规定的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期缴交；业主也可以向人民法院起诉。
第五十八条【业主委员会违反本规定的责任】业主委员会作出的决定违反法律、法规规定，给业主、物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。
业主委员会成员违反本规定，非法收受建设单位、物业服务企业财物的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局没收其违法所得，在其物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主委员会成员资格终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会或业主委员会任期届满后业主委员会成员未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正；逾期仍不移交的，处一千元以上二千元以下的罚款。
业主委员会成员擅自使用印章，给业主、物业使用人、物业服务企业造成损失的，由责任人承担相关法律责任。
第五十九条【业主违反本规定的责任】违反本规定第四十三条的，由有关行政主管部门依法处理
业主未按规定将专项维修资金缴存到专户银行的，不予办理房屋产权证。物业所有权转让时，业主未按规定缴交首期专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记手续。
第六十条 【行政主管部门工作人员的责任】 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或监察部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究行政责任。
第六十一条 【街道办事处（乡镇人民政府）违反本规定的责任】街道办事处（乡镇人民政府）违反本条例有关规定，未依法履行职责的，由上级人民政府责令改正；造成严重后果的，依法追究有关责任人员的法律责任。
第八章  附  则
第六十二条　本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
本规定所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
本规定所称共用部位是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、物业外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。
本规定所称共用设施设备是指物业区域内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、通信网线、消防设施、避雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第六十三条  本规定由广州市人民政府负责解释。
第六十四条  本规定自   年  月  日起施行。