龙湖TOD模式下的集聚艺术，

开启城市升级新思路

改革开放40年多年来，中国城镇化率以几乎每年一个百分点的速度增长。至2018年末，中国常驻人口城镇化率已达59.58%，但较发达国家75%以上的均值仍有差距。据此推算，中国未来还将有约2.15亿人口进入各城市。

城镇化对经济的促动无需赘言，但随之伴生的交通、能源、环境、空间等方面的“城市病”也不容忽视。随着中国城镇化进程不断推进，城市发展如何避免城市病，如何让生活更美好，是当务之急。

 “甜口良药”TOD

1992年，彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）在其著作《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》中，首次提出“TOD”概念，指出可用以公共交通车站和中心商业区为核心的土地混合利用社区，解决郊区蔓延的发展模式。 

通俗点说，就是以交通枢纽为轴心，在步行10分钟范围之内，打造一个城市中心，实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体。

这就是后来被纽约、伦敦、东京、哥本哈根等多个国际都市印证有效的“Transit-Oriented Development 交通引导开发”（简称“TOD”）模式。 TOD绝非狭隘的轨道交通建设，也有别于仅是利用轨道交通站的区位优势换取商业利益的TAD模式。TOD不仅是社区发展模式，更是城市结构合理布局的理念基础。围绕生活和工作两个基本半径，将公共交通和城市综合体衔接融合，更加高速高能地实现两者的场景转换。 随着TOD在都会城市中显现出的巨大效能，以及对未来城市化探索展露出的新可能性，与其最具“亲缘关系”的房地产行业，跃跃欲试。

但理想很丰满，现实很骨感。

FTA建筑设计事务所旗下的TOP产业办公研究院，在一篇研报中指出，TOD意味着全面、高质量的城市规划和用地设计、建造形式。 戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇也表示，TOD因牵涉多方利益且设计方案复杂，对开发者的全局性考量能力和综合性协调能力要求很高，因而目前国内敢于践行TOD的房地产企业并不算多。

“先行者”龙湖的集聚之力

龙湖集团一直是TOD的积极践行者。

截至目前，龙湖集团已在北京、上海、重庆、成都等多地开业运营TOD项目20个，以TOD为核心的全业态开发面积逾800万平方米，锻造出了全国网格化布局、全品类产品线覆盖、复合多业态配置的三大核心竞争力。

龙湖光年项目效果图

早在2003年首个商业项目重庆北城天街建造之初，龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，方便了消费者，开始了TOD探索。

十六年来，随着对TOD探索的不断深入，龙湖集团与相关部门密切协同，同时积累了大量优质的合作伙伴。包括但不限于西南交通大学（上海）TOD研究中心、林同棪国际、日建设计、东急等，商业规划设计资源有德国ECE、湃昂国际、柯路建筑设计咨询公司等，产业资源有盛世投资、清华大学、清科集团等。

龙湖集团已经具备了设计、建造、运营全链条的整合能力，拥有能从容应对在TOD开发运营中常见的土地价值、规划指标、运营机制，以及投融资等方面压力的底气。

基于极致化产品与数据化运营的空间布局能力、空间服务能力以及空间增值能力，加之本身就具备的地铁上盖项目的丰富经验，龙湖没有将TOD塑成模具套用，而是悉心通过对城市脉络的梳理和地缘特色的发掘，将旗下TOD项目划分为城市节点级、城市商圈级、城市门户级、城市产业级，以匹配适应不同城市不同区位的需求。

龙湖聚集起人气、活力、商机，将TOD的集聚能力最大限度地发挥出来。其中重庆龙湖光年项目就非常有代表性。

这个有着“全国首个商圈高铁TOD综合体”、“全国最大地下铁路交通枢纽”、“中国西部城市群TOD”、“五轨合一城心商圈”、国家级“站城一体化”开发样本等多个殊荣的项目让其所在的沙坪坝如今与朝天门齐名，成为重庆城市文化地标。

龙湖光年项目效果图

光年内外

沙坪坝站改建，从起初就一改水平布局的传统方式，按照站城一体融合化方式，充分利用山城地势，将高铁、地铁一并归入地下，垂直叠加。

这是TOD模式的一种全新挑战，建成将是全国乃至世界TOD项目的示范。

理念超前，也意味着实施难度巨大。

凭借对消费者市场和资本市场的熟稔和口碑，龙湖集团将多方需求采集、整理、融合后，邀请到了世界多家知名设计机构，形成了功能需求方案及建筑技术建议方案，提供给政府参考决议。 

此次在客流疏散设计方面，就可见龙湖集团在TOD方面的资源优势和攻坚能力。

设计期间，龙湖集团召集起多家世界一流的TOD设计机构，集思广益、广泛考察，提出了“高速交通核”思路，即通过一个大吨位高速电梯集群和扶梯的搭配组合，解决出行高峰和人流潮汐对撞问题，大大提升了项目交通速率和品质。 

规划设计上，项目充分借鉴了世界TOD优秀样本日本涩谷站。空间使用上，用朝地下化、再高架化等“立体铺展”方式，建设起涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的“核心轴”。将站前广场和三峡广场相连，使沙坪坝商圈的广场面积从以前的0.27平方公里，扩大近3倍至0.74平方公里，未来更计划扩容至5倍多。

龙湖光年项目效果图

重庆龙湖光年打破了传统的高密度、高混合度的建筑形态定式，在差异化和精细化上下足心思和工夫：用城市走廊的概念将沙坪公园及周边的绿色引入裙楼之中，两侧层层退台，形意如长江两岸层层岩壁。6 栋塔楼正像江岸两侧的挺拔群山。加上双子塔、外立面强调纵向线条的大体量金属装饰百叶等，这些都使重庆龙湖光年在周围参差错落的天际线中，辨识度极高。

围绕交通，以400 -800米为半径，龙湖集团将旗下商业、养老、联合办公、长租公寓等各业态纳入其中，使工作、 商业、文化、教育、居住等聚合一体，为周边 362 万常住人口提供服务。

在重庆龙湖光年中，龙湖集团打破商业空间和服务空间界限，使其交融互渗，以七大精装主题打造四大空间，赋予每一平方米趣味和能效，完成购物中心从消费目的地到生活娱乐目的地的趋势化蜕变。

直到今天，龙湖集团仍在对重庆龙湖光年的外观设计、业态定位、协调管理机制等方面，不断打磨创新。

预计到2020年，重庆龙湖光年的交通核叠加空中连廊、大平台、地下通道等设施，可使沙坪坝交通枢纽的日乘降人数达到 90 万人次，其中大部分可有效转化为购物中心客流。加之“成渝一小时经济圈”日趋成熟，与其互促，龙湖光年将助沙坪坝区进一步完成整体扩容与升级，激发区域新的商业价值，使老城提档升级，焕发新生机。

正如龙湖集团相关负责人所言：“空间即服务的战略，以城市中人的行动和需求为本，形成场景的聚合，将有内容的空间和有需求的消费动因结合而形成’超级’连接，将会是把握未来城市商业话语权，重新解构城市商业生态的全新路径。”