PART 1

19年下半年，200-220万预算，又想住在市中心的新盘，还有什么购房选择？

这种灵魂式的拷问，常常会被无情的回复：无房可买。

别着急，最近华董璞丽湾11月30日即将开盘，给出了这个答案。大到板块区位，周边成熟度，小到项目的景观资源，户型，都刚好符合了条件。

这时候刚需首改的购房者目标高度一致：要地段，也要控制总价，在两者之间找到了一个很好的平衡点。

项目从亮相以来，“以一线河景+轻轨盘+89平小户型总价可控+3.1米层高”等核心价值，受到首改或者投资购房者的大力追捧。

按照营销节点，早该在金九银十时，项目就要发力开盘，却延迟了1个多月，11月底才开盘。

为什么？原来背后有一个暖心的原因：

在开盘前这1个多月时间里，样板房格调做了一次全面升级，并在11月26日全新开放。

实际上是对装标全面升级了，在原来的基础上做了多项材料的升级：

比如（1）相比之前的装标，这次改良后增加了门套石材基座（卫生间），更显档次和实用性，清洁便利；

（2）普通马桶升级成智能马桶，且主卫次卫均有；（3）厨房增加配备了凉霸 ；（4）增加装直饮水机，可以软化过滤水质让业主无忧饮水；

（5）地面采用书香门第的实木复合地板，相比于之前的强化地板外观更天然 ；（6）主卧、客厅、卫生间增加设置一键报警按钮；（7）值得一提的是，外卫相比之前的白色调装修改变成了更时尚的灰色系；

这一次装标的全面升级，是对购房者足够的尊重。

一切升级改良，都是真金白银的投入，为了这一份诚意，舍弃了提早开盘的时机，这对于眼下各家竞相抢占开盘先机的现状而言，难为可贵。

用心的装标投入，升级后的样板房给业主吃了一颗定心丸。虽然是首改的新盘，精装修用材精益求精，做出了改善盘的范儿。

（华董璞丽湾效果图）

PART 2

华董璞丽湾所在的龙霞片区，位于主城区的中轴线上。

2年前启动泽霞危旧房拆除后，这两年大拆大整后的城市建设暗自发力，城市界面快速改善，为板块迭代提供了基础条件，由万科、绿地等这些大牌房企代建安置房，优质的房企，像一个板块品质引擎，撬动整个板块的居住价值迭代，慢慢融入城市核心区。

对于这个潜力巨大的新贵板块，离市区最近，这里的地理位置，也靠近市中心，作为龙霞核心区的新生代轻奢楼盘一华董璞丽湾，目前是一支诱人的“潜力股”。

（华董璞丽湾区位图）

轨道交通S1线龙霞站与项目相距步行之遥，只有50米左右，这是距离温州老城区最近的一个站，是名副其实的轻轨盘。

前几天官宣M1线明年年底开建，S2线开通和S3开建，轨交连网进一步提速。S1线龙霞站把各个板块的资源盘活。项目北面采用3层中空玻璃，最大程度的减少北面S1线噪音辐射，而且是进出站点减速带，噪音弱化。

冲着轻轨盘的红利，加上精准的中小户型定位，特别是89平，覆盖面广，客群基数庞大，不仅是刚需购房者的最佳居住户型，还是投资客心中的“爆款硬通货”。

客群中不仅有地缘性客户，甚至有不少乐清，苍南的买家，这类客户，占比还不少。

PART 3

项目总房源有292套，拥有一线河景资源，勾勒出内外双景观的生活场景。

每一栋的每一户可以拥有充足的阳光和开阔的视野，做到户户观河景，观景面极佳。

据内部消息透露，一期价格已经提早释放，装标为2000元/㎡，为对于这个价格，你们怎么看?

（1）项目人气最高的无疑是建面约89㎡的三房产品。89㎡占到总房源的66%， 89平是这个板块的绝版小户型， 最低187万起，约60%房源毛坯总价220万以下。从这几组数据看，还是很有吸粉效应的。  圈住追求中小户型+总价可控的很多购房者的心。

（2）面积小，总价是当下靠近市中心的较低的买房门槛！

作为离主城区最近的一个轻轨盘，华董璞丽湾称得上是“小而美”的轻资产，几乎是同享主城区的资源配套，但是总价在200万出头。

在温州当前市场上，200万出头，可能只是一套瓯江路或者绿轴房子的首付款，但是在这里，是一套房子的总价！

能以更低的门槛，去享受同样丰富的市中心配套和便利，这笔账绝对是划算的，从总价成本上减轻购房者的负担。

层高高达3.1米，即便在改善盘扎堆的市中心，这样的层高配置，也很少见。

（3）仔细观察定价策略，呈现出一个特征：

一改往常高层房源与中低层房源形成较大的定价差距，而是“反常”式的均衡化定价，换言之，中低层房源与高层房源定价相差不大。

究其原因：本次推出的1#，2#，3#，南向无遮挡，与南向新东家园之间有100米的楼间距，俯瞰220米水岸景观，前后空间感强。

中低层房源与高层房源景观资源均好性明显，而且就算买在低楼层，也不必担心冬天没有阳光。

正因为弱化了价格差，从另外角度反而显示出高层房源的“性价比”和定价优势，喜欢视野宽阔一点的可以选择高层房源。

（4）开盘价格与周边二手房价格倒挂，有优势

项目南面同人欣园、湖滨1号等几个这几年刚交付的楼盘，当前中高楼层的二手房市场价普遍达到25000元/㎡以上，香缇锦园二手房价格26000—28000元/㎡。

PART 3

我们来看看每一栋的定价逻辑：

（华董璞丽湾毛坯价格表，最终以房管局价格为准）

1号楼全栋清一色的89㎡，是比较抢手的楼栋，整体折后毛坯均价23568元/㎡，折后毛坯平均总价209万，也是本次房源的性价比担当。

该栋边套也是89m?，这样的设计圈粉不少，一般89平只属于中间套的配置，这里却做出了边套户型，而且在这样一个拥有一线河景盘里。将小区内的美景裱成一幅画，一般只有140平以上的改善房才能享受河景待遇。

在平均总价上，边套89㎡，只比中间套89㎡贵7-10万，而且没有中间套89㎡的北向连廊，真正做到南北通透。

89平目前这个供应量，放在整个主城区都是非常稀缺的，总价控制的住。

比如今年茶山的龙湖华董春江天玺开盘时，小而精的89方，全部卖得风生水起，去化速度非常快。

值得一提的是，建面约89㎡的户型，空间高利用率，不仅做到了三房两卫，而且南向面宽达到了约9.6米，超越同面积段的其他产品，这样的面宽尺度，可以与100平户型的面宽媲美。

(建面约89㎡户型图）

堪称“刚需的面宽，首改的尺度”，让房间采光面更加充足。

这个时候，这块功能性齐全的小三房，无论是自住还是投资，总价都是亲民的。

（华董璞丽湾效果图）

2号楼，处于小区的中央位置，折后毛坯均价为24244元/㎡。

中间套89平户型，折后毛坯均价23592元/㎡，虽然是中间套，但是拥有独立电梯前室，做足私密感。

该栋有110平和130平的东西改善户型，两边东西边套毛坯折后均价都为24792元/㎡。东西边间北向拥有一个独特的景观优势，贴心的设计了观光入户电梯，一梯一户。

未来业主在观光入户电梯里俯瞰温州城区全景图，是绝妙的体验。

（华董璞丽湾效果图）

3号楼大体上和2号楼套型配置相似，3号楼中间套为89平，西边间为130平，东边间为110平。景观面和价格也相似，该栋折后毛坯均价24122元/㎡，东西边间户户带有独立观光电梯，备显归家仪式感，和3.1米极致层高。

建面约130平户型，北向观光电梯，约13米面宽，设计了四开间朝南，3个卧室+1个客厅，约6.6米宽景阳台，可以同时拥有满满阳光和一线河景。起居卧室的舒适度爆表。

(建面约130㎡户型图）

温州市中心塘河畔，居住醇熟的生活圈子，一线河景，小面积，更重要的是能将总价牢牢控住，对华董璞丽湾有兴趣的朋友可以咨询项目案场电话：0577—67708888。

项目展厅地址：瓯海区梧田花园路与霞北路交汇处（S1轻轨龙霞站对面）

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