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一二线房地产宽松政策到顶 但市场将继续复苏
来源: 华尔街见闻 微博 手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2019/04/20 09:52 点击:1244
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  •   经济比预想的好,政策思路也微妙转向,“促改革”提到了更重要的位置。政策发力点或将转向“长期障碍”,而非“短期刺激”。

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      学会逆向思维,这是非常重要的功课。

      

      今日的中央政治局会议以及旋即出现的住建部表态,再一次验证了这一点。这个重要的会议显示了中央对经济的新态度,以及对房地产政策的新调整。整体而言,有些超预期,经济复苏一旦确认,房地产宽松政策就差不多到顶了。

      

      个人认为有一些微妙的变化:

      

      一、经济比预想的好,预示政策转向。

      

      会议关于一季度经济运行的评价是:“总体平稳、好于预期,开局良好”。这是非常重要的判断,一季度GDP增速是6.4%,今年全年的目标是6-6.5%。这个增速看起来不是超乎预期,但是我记得去年底很多学者对一季度的经济预判是:6%以下。实际上,这个GDP增速是超预期的。也即是说,经济开局稳住了,韧劲比之前大家想的强劲。

      

      二、转向“促改革”。

      

      但是要注意,通读全文,结合最近的一些动作,我认为,政策思路在发生微妙转向,“促改革”提到了更加重要和紧迫的位置。在描述整体经济运行时,是这样谈的,“国内经济存在下行压力,这其中既有周期性因素,但更多是结构性、体制性的……”。影响经济增长的结构性、体制性问题,被显著强调。

      

      相应的,在具体做法上,这一次没有再提“六稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,这是去年第三季度头等重要的政策。取而代之是“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定”,第二、第三点,提到了更高的位置。

      

      这个调子,在高层最近的一系列做法中,其实已经展现出来了,改革超预期(我上篇文章有谈到)。

      

      这个思路,换句话说,接下来,促进经济增长的政策发力点,将主要转向“长期障碍”,而非“短期刺激”。转到体制性、结构性的改革上去(包括激发市场活力、保护产权、国企混改等等),而传统的促进经济增长的短期做法——财政政策、货币政策刺激,可能会暂时消停一下,财政政策已经放出话会继续,但货币政策接下来继续宽松的力度有可能会弱于预期,比如短期降准的可能性会下降。

      

      三、不会有“大水漫灌”。

      

      这个判断我很早就做出了,有很多朋友不认同,但我一直坚持。原因早也说得清楚,不是基于上面怎么想,而是基于现实不再可行,不再赘述。

      

      这次的政策,明确提出“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆”。这句话我认为说得很明确了,就是再次验证不会通过货币的“大水漫灌”来“稳住总需求”。而是通过改革的办法。整体来看,继续给房地产加杠杆的概率在降低,像房地产里面的三降——降总量、降首付、降利率,我想在降首付这个环节,一二线城市可能会比较不可能。

      

      4、重提“房住不炒”。

      

      在去年的10月之后,中央的重要会议中,“房住不炒”这四个字没有再提,当时很多观点解读为,政策基调改变,上头“要放水”。我记得当时我连续多次强调,“房住不炒”已是基本国策,不可能改变的,可能只是表述口径的不同而已,随时会再换回来《解读中央经济工作会议:房地产“强化长效、弱化短调”》。

      

      这一次重提——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。显示这届政府还是很坚持那句话“下决心解决好房地产的问题”,这是个大的顶层设计的问题,对这个不要抱有侥幸心理,反正是我不抱。对这句话,其实比较明确的暗示了:“五限令”是不会全放开的,在小城市不好讲,但在人口聚集的一二线城市,很难,就是松动也是边边角角,不会是全面放开。北上广深更别想了,不从严就是好消息。

      

      五、住建部旋即“预警提示”。

      

      在这个会议刚结束,媒体立即报道出来住建部的调研——“……但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注……对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示”。

      

      住建部紧跟而上的表态,很说明问题:

      

      a)再次确认,房地产确实回暖了,而且有些城市可能面临房价再度上涨的压力(我这几日的观察,像深圳苏州南京重庆又都出现了抢购)。

      

      b)暗示房地产宽松政策到顶。一季度数据显示,一二三线城市的房价,环比同比涨幅都在扩大。如果要借鉴往日教训,政策是要打提前量的。这一方面显示出涨幅的调控技术越来越纯熟,另一方面,也明确显露出政府之于房地产的态度:不能接受房价大跌,同样也不想再面对房价大涨。总之,要你“稳”。但这个将是局部动作,现在的调控,住建部只负责KPI考核,具体是“因城施策”。也就是说,那些被预警的城市,接下来需要考虑要不要“收紧”,至少是不能再宽松了,没有被预警的,尚不需要。

      

      以上是我关于房地产政策走向的新理解,有一些是从未变的(比如“房住不炒”),有一些却是有改变的。对这样的变化,整体上讲,我认为有几点判断:

      

      1、政策是有些超预期的,比我预想的来的早。在上一篇文章的末尾《3月房价数据:过去半年中国发生了什么?》,我虽然也预感宽松政策有可能会到顶,但我以为,收缩会在二季度末才会来,而不是在二季度开始。

      

      2、政策现在是打提前量,口头警告的意义大。和市场一样,负责宏观调控的决策者也越来越“聪明”,展现出非常明显的“逆周期性”,经济或房地产过热就降温,趋冷就放松,打提前量,未雨绸缪,以此来避免陷入原来屡次出现的“一放就乱、一管就死”的恶性循环。从这个角度,我倾向于认为,房地产政策收紧主要还是一个“口头警告”,住建部意在提醒一些地方要注意房价可能出现上涨,不适宜再宽松了,但还没有到要打压的程度。因为一是整体经济企稳还需要夯实,二是(一二线)市场只是刚刚从寒冷中走出来,整体还谈不上过热。

      

      3、市场会继续温和复苏。

      

      对于接下来的市场判断,我们依然维持原来的看法:一二线会继续温和复苏。可能资本市场会对这样的表态有明显反应,但是,对于房地产市场,不会有趋势性的扭转。一二线城市的市场复苏已然确立,除非政策短期内出现180度的大转向,再把它彻底打下去。但是目前,决策层的表态,显示的主要是政策的边际宽松到顶,并没有说收紧,未来可能是一个调控维持温控的僵局。一是因为这一波的复苏整体还是偏温和的,二是复苏的基本面包含了市场自身运行的需求,因此,招致调控再度从紧的风险存在,但远没到令人极度担忧的临界点。

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