事项

　　1月31日，克尔瑞发布19年1月房地产公司销售排行，万科1月销售排名第一，实现销售金额482亿元，碧桂园、恒大分别实现单月销售额460亿元、435亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期605亿降至435亿。1月单月销售过百亿房企17家，较去年同期多增2家。

　　点评

　　1月主流房企销售额5,237亿，同比-10%，高基数和去化低位致销售走弱总体来看，1月主流50家房企单月销售金额5,237亿元，环比-47%，同比-10%、较前值下降42pct；为了过滤掉房企12月销售年末冲量推盘波动以及销售数据跨年平滑需求，18年12月和19年1月主流50家房企的双月合计销售金额15,097亿元，同比+14.2%。而从行业数据来看，1月我们跟踪的重点46城1月单月成交面积同比-2.4%，较前值下降11pct，18年12月和19年1月重点46城双月合计销售金额5,680万方，同比+4.4%，并且双月主流房企表现仍好于行业。因此1月单月销售表现较弱更多源于：1)18年1月和19年12月销售高基数效应导致同比和环比走弱；2)19年1月推盘少以及去化率维持低位导致当期销售偏弱。由于18年全年主流房企销售表现优异，行业集中度迅猛提升，Top10房企全年销售额集中度从去年同期24.2%跳增至26.9%，+2.7pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。

　　1月销售万科拔得头筹，碧桂园、绿地列位二三，蓝筹房企表现仍较不错

　　房企来看，万科1月销售拔得头筹，碧桂园、恒大位列二三，前三门槛从去年同期605亿下降至435亿。单月销售过百亿房企达17家，较去年同期多增2家，单月销售超50亿房企达32家，较去年持平；具体数据看，在龙头&蓝筹中，万科482亿元(YOY-29%)、碧桂园460亿元(YOY-33%)、恒大435亿元(YOY-32%)、保利326亿元(YOY+3%)、融创239亿元(YOY+8%)、绿地161亿元(YOY+9%)、招蛇119亿元(YOY+1%)、新城117亿元(YOY+14%)、阳光城117亿元(YOY+32%)、金地105亿元(YOY+29%)、蓝光69亿元(YOY+31%)等，TOP10房企销售同比-20%，TOP20房企销售同比-15%。1月房企销售表现有所分化，其中行业前三房企以及排名靠后房企表现有所低迷，而行业前十中第二梯队及蓝筹房企在1月市场有所转淡背景下仍表现不错，比如华润、世茂、金地、中南、阳光城等一二线&强三线布局房企仍有同比20%以上增长。

　　投资建议：开年市场继续偏弱，蓝筹表现仍较不错，维持“推荐”评级

　　从18年下半年中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘，我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松1-2Q，考虑到18M9销量和GDP信号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现，预计19Q1板块股价或将触底反弹，预计19Q2前或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前AH股主流房企19PE估值仅5-8倍，目前主流房企NAV折价40-70%，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹(资金放松受益型)：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

　　风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。