“不要对短期房地产市场过度乐观，我们要做好最坏打算。” 1月8日，在上海举行的2019丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱预测今年地产行业规模下降10%。他在去年也预测地产行业规模微降，但实际则是微涨。这已是丁祖昱第三年用大数据剖析行业、前瞻市场。

　　“今年行业成交规模下降10%”

　　像前两年一样，对2019年房地产市场的预测是发布会的重头戏，但今年在预测前，丁祖昱则对2018年预测结果进行了复盘，他认为正确率为65%。

　　丁祖昱曾预测，2018年全国房地产业的成交总规模比2017年的11.78万亿元略微下降。截至2018年末，多数房企的累计销售业绩依然保持同比增长，近9成房企超额完成全年业绩目标，整体市场规模不降反增。初步预计最终成交金额2018年将到15万亿元左右，超过2017年。

　　对于2019年的房地产行业规模，丁祖昱的预测不再是微降，而是下降10%。

　　丁祖昱预测，2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元多一点，销售面积则从17亿平方米回落。原因是2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号。可以预见的是，2019年三四线城市销售压力比2018年更大。

　　百强房企拿地更加保守

　　2018年对于百强房企来说，是规模扩展的关键年。丁祖昱在回顾2018年时指出，2018年地产百强房企突破了10万亿元的销售额，创造了前所未有的成绩。尽管增速有所放缓，但销售总规模出现了大幅度上涨。其中，TOP10房企2018年销售金额门槛达到了2006.7亿元，同比2016年增幅达到32.7%。增幅最高的梯队是TOP30房企，销售金额门槛从2016年不足500亿元攀升到了2018年的1005.1亿元，增幅高达45.9%。

　　龙头房企集中度进一步提升还表现在土地这一新增货值上。丁祖昱表示，2018年51%的新增货值被TOP10房企收入囊中。但值得注意的是，较2017年相比，2018年TOP100房企拿地销售比从0.58降到了0.38，房企拿地明显更为保守，各地都出现了罕见的土地流拍现象。据克而瑞统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。

　　那么，2019年，土地市场会如何？丁祖昱给出的预测是：地价还会降，房企今年可以抄底。

　　高价地项目从“难产”到“生死存亡”

　　丁祖昱还对2018年房地产市场提出了八大困惑：土地流拍、地王难产、各式维权、限制降价、产品降级、租赁乱象、去化困难和资金承压。

　　“2016年，全年诞生了超过350宗高价地。但随着靠土地红利赚取利润的房地产开发模式结束，拿2016年高价地的房企，在接下来的市场中，不但亏本压力大，还可能面临生死存亡的危机。”丁祖昱进一步表示，在2018年，大家熟知的“地王”基本没开盘，比如上海的仁恒蒋家浜81、83街坊项目，以56926元/平方米的楼板价成交，至今未开工。高价地闲置的背后，存在开发迟缓的客观原因。但这些高价地面临的现状是，板块“限价”直逼“地王”项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

　　此外，在2018年，丁祖昱看好海南市场，在复盘时发现，虽然有了建设自由贸易港的利好，但海南全岛调控升级。在2019年，丁祖昱仍然继续看好海南。他希望海南房地产政策能够微调，“与其说预测看好，还不如说是希望海南2019年会好一些。”

　　丁祖昱对2019年房地产市场的十条预测：

　　1、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂。

　　2、货币放水难解楼市之渴。

　　3、四线城市调控放松有希望。

　　4、地产行业规模下降10%。

　　5、房地产继续看好海南。

　　6、购买力下降了，刚需房要注意了。

　　7、地价还会降，房企今年可以抄底。

　　8、租赁行业面临大洗牌 ，“背靠房企大树”才能活下去。

　　9、看好物业管理行业，短期不看好养老地产行业。

　　10、看好的地产股：万科、融创、碧桂园 、金茂、招商蛇口、佳兆业、旭辉。