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房价已经下行!会有多久?下行多少?临界点在哪儿?
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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2018/10/17 09:36 点击:3394
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  •   受限价、限签、限售等政策影响,许多房企在上半年计提了存货跌价减值准备,对未来的市场下滑做出预判。其中,万科、绿地等龙头房企,出于会计处理的审慎,计提存货跌价准备超过10亿。

  •   

  •   下跌,已经成为开发商的共识。

  •   

  •   上周,万科的“活下去”,也被业界和新闻进行了一番过度的解读。

      

      其实这本没啥,万科是一个合伙人共管特色的公司,和恒大、碧桂园、融创不一样,万科的危机意识肯定更强一些。

      

      一方面加强危机意识,一方面收购低价资产,这是很正常的事情。

      

      米宅也一样,一方面加强危机意识,优化人员优化部门,一方面也在积级开拓新业务新市场。

      

      这不冲突,这是万科式活法,也是科学的活法,业界过度解读,解读出一堆阴谋论,真够LOW逼的。

      

      万科的“活下去”,透露出的是什么:楼市下行周期未见底!而下行周期是很艰难的,要谨慎前行。

      

      为何艰难呢?价格下跌、成交量下降、融资成本增高。

      

      这三个原因,将使很多中小开发商倒下,从此退出市场,而很多危机意识不强的企业家,可能会在这个小周期中家徒四壁。

      

      在这个小周期中,资产价格一定是很低的。也就是说,是抄底的好时机,于是我们看到了,前天,万科收购了华夏幸福环京的几块地,合计30多亿元。

      

      大家的疑惑有几个,我很清楚:

      

      1、底在哪儿?

      

      2、底在什么时候?

      

      3、还会再涨吗?

      

      化成俗语就是:

      

      1、房价会跌多少?

      

      2、房价会在什么时候跌到最低点?

      

      3、房价会在什么时候开始上涨?还有这个时间吗?

      

      4、会不会真的放弃房地产,房价未来不会上涨了?

      

      是吧,你们的忧虑就是上面的。

      

      先来澄清一个事实,现在市场已经在下跌,所以,这一点不用怀疑。

      

      先来探讨最重要的一个话题:未来,房价还会不会上涨?

      

      答案是明确的:未来,房价一定会再次上涨,这一点毫无疑问。

      

      下面,我来具体分析。

      

      在本轮房价周期中,部分城市房价翻番,部分城市涨了50%,部分城市翻番后又限价回去了50%。

      

      比如,杭州翻番,西安翻番,长沙翻番后又限价回40%,重庆翻番,郑州上涨50%后限价横盘,海口翻番后又限价回20%,等等,这是本轮房价周期至今的大致现状。

      

      在这个周期中,钢材价格翻番了,玻璃价格翻番了,水泥价格翻番了,煤炭价格翻番了,等等,你是不是没有关注?你是不是不知道这个价格?

      

      房价呢?也最多不过翻番而已,很多城市还没有翻番。

      

      然后,个税起征点今年从3500元涨到了5000元,也就是说,人工成本也上涨了。

      

      何谓价格?价格就是一个市场交换的价值体现。

      

      把房价说直白一点,就是一平米房子换多少斤大米,换多少棵白菜,一平方房子换多少玻璃,换多少水泥。

      

      放眼全球发达或成熟经济体,房价放在长周期中,从来都是上涨。

      


      比如香港,从1980年到2018年38年间,香港房地产经历了1981-1984(跌)、1985-1997(升)、1998-2003(跌)、2004-2017(涨)、2018-(跌)的周期,在这个周期中,跌的最惨的就是1997-2003这个周期,最多的时候跌了62%,而放在长周期中,房价涨了22倍!

      

      在过去的38年中,12个年份下跌,26个年份上涨。最大的涨幅却是最大跌幅的14倍!

      

      秒杀!为什么?

      

      在香港人的历史上,他们在1983年,1997年,2003年,2016年等的时候,一样遇到了迷茫,他们眼看着房价在那一年跌了20%、30%、甚至50%,绝望、无助、怀疑,但事实告诉了我们,更大的上涨在后面,秒杀他当时遇到的下跌。

      

      2018年,香港房价又下跌了,又是一个轮回,又是市场情绪的交织,又有很多香港人在怀疑和迷茫。

      

      对于大陆的2018来说,也是一样一样的。

      

      国庆节期间,很多个售楼部被砸了,因为降价。

      

      今年的下跌,大陆和香港并不孤单,悉尼在下跌、墨尔本在下跌、奥克兰在下跌、伦敦在下跌、温哥华多伦多在下跌。

      

      事实上是,所有这些优质城市的下跌,放在10年以上的长周期里,都会被上涨秒杀!都会被上涨秒杀!

      

      大陆也不例外!包括北京上海深圳杭州成都重庆武汉郑州广州!

      

      为什么?你必须要理解“房价=XXX元/平米”这个等式背后的骗局!这个骗局决定了房价必须在长周期中上涨,为什么?

      

      这个骗局就不展开再说了,号再被封就得不偿失了,有兴趣的去破竹APP专栏《米公子的地产财经观》继续探讨。

      

      你必须理解房价=N * 最低劳动力成本、钢材价格、白菜价格、大豆价格、水泥价格、汽油价格、医疗价格、幼儿园价格等等。。。。

      

      用一大段文字来阐述一个事实:房价在长周期中一定上涨。

      

      但我们普通人,更关注的是短周期。

      

      这也是米宅的价值所在,短周期中,一定是抄底的时机,如同万科刚去抄了一把环京的华夏幸福。

      

      抄底才是一门技术活和艺术活。

      

      观点如下:

      

      1、未来投资房产,像以前那么快速的赚钱是很难了,但从事别的行业赚钱其实也更难,这是大家要认清的现实,这也是中国的发展阶段决定的,任何越来越成熟的经济体想靠房产大赚特赚都会比较难。但你需要关注的更重要的问题是:有没有更好的选择?如果没有,当下最优选就是正确的选择。

      

      2、本轮房价下跌是政策性的,是限价政策所致,是监管(禁止绑定、禁止双合同)在护航,是利率上浮(郑州武汉惠州已经是上浮30%)在助攻。

      

      3、而政策,又通常是最不靠谱、最不长久的。

      

      4、刚需请把握机会选择政策在保护你的城市主城区,不必等,刚需判断能力较差,赌不起未来,运气好的能等个主城10%下跌已经是大运特运了,买你的城市均价上下10%的主城区楼盘,放心,大概率错不了!部分城市可以等一下,比如厦门、石家庄、济南,四五线城市自住可以等(最好放弃)。

      

      5、投资,要关注的是你的城市房价腰斩(或下跌50%以上)的那些区域,它曾到达的高位是市场认可的,有泡沫但一定是有需求支撑的,但如今的腰斩正是市场情绪不一致所致(越来越多的人看空),在专业人士眼中,反而可能是机会,比如北京的北三县,比如郑州的绿博,比如海南的海口。

      

      6、投资,亦可关注城市主城优质楼盘10-15%下跌空间的机会,但这个需要运气,很多城市不见得能碰到。

      

      7、今年年底之前一直都是楼市下行周期,不必急,慢慢选即可,明年上半年大概率也不会好转,但下半年到后年不好说,要看今年底的中央经济工作会议怎么定调,要看中国经济基本面变化,是好转还是更差?

      

      8、买过了的,不必担心,更不必折腾非要卖,放在长周期中,这是你的优质资产,眼前的下跌无所谓,你买买卖卖交的税也足够弥补下跌价差了。

      

      9、没买的,未来一年时间,是考验你甄别能力的好时机,好机会一定有,洼地也一定有,抄底机会也一定有,就看你的能力和运气了,是不是你的城市足够的底?是不是最好的洼地城市?是不是利率最好的时机?是不是最好的时间点?

  • 如文中有所提及户型面积均指户型的建筑面积。
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