编者按：浙江住建厅的一位人士对外透露，住建部已经明确提出将治理违法建筑作为2015年需要重点突破的工作之一。因而，作为违法建筑的一种，违反城乡规划和土地用途的小产权房也将得到进一步解决。那么小产权房系列解决方案将在什么时候出炉？会包含什么内容？农村经营性集体建设用地入市试点即将展开，它对房价和小产权房有什么影响？

　　导读|

　　小产权房系列解决方案将出炉 于3月1日首推

　　小产权房处理顶层设计出台 或借鉴浙江经验

　　农村集体土地入市 房价与小产权房怎么想？

　　浙江住建厅的一位人士对外透露，住建部已经明确提出将治理违法建筑作为2015年需要重点突破的工作之一。因而，作为违法建筑的一种，违反城乡规划和土地用途的小产权房也将得到进一步解决。

　　据悉，住建部从城市规划的角度处理违法违规的小产权房之外，小产权房解决的系列方案亦在不断出炉，其中首推即将在2015年3月1日正式执行的《不动产登记暂行条例》。

　　业内人士认为，根据不动产登记的顶层设计，在未发证的情况下，小产权房无产权保证，未来也很难入市交易。

　　另据了解，国土资源部网站1月3日援引国土资源部执法监察局表态称，自2014年11月22日、11月24日，国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来，各省级国土资源部门密集部署有关工作，加快清理、查处。国土资源部执法监察局负责人近日还表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。

　　“住建部已经明确提出将治理违法建筑作为2015年需要重点突破的工作之一。”1月8日，浙江住建厅的一位人士向记者介绍。

　　上述住建厅人士介绍，在治理违法建筑上，住建部特别肯定了浙江的经验，并提出了2015年在浙江召开一个治理违法建筑的现场会，把浙江的经验和做法推向全国。

　　记者自住建部核实，违法建筑一直是城市管理的老大难，将在2015年被住建部重点突破。住建部长陈政高也在住建部年度会议上特别提到要下决心下功夫清除和防治违法建设。

　　除了要治理违法建筑，住建部稽查办相关人士亦介绍，住建部也参考国土部通过遥感监测违法用地的状况，建立遥感监测辅助城乡规划督察，从而提高查处违法建设的效率。

　　在北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥看来，作为违法建筑的一种，违反城乡规划和土地用途的小产权房也将得到进一步解决。

　　浙江在治理违法建设方面走在了全国前列。

　　早在2013年，浙江省就出台了省级的《浙江省违法建筑处置规定》，建立了违法违规建筑防控和治理的长效机制，并启动了三年拆除违建的行动计划。

　　来自于住建部的数据显示，自2013年以来，浙江省已拆除违法建设3亿平方米。

　　根据浙江省对于“违法建筑”的定义：违法占用基本农田、不符合土地利用规划、侵占交通干线、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的以及发生在 重点区域，影响社会治安和公共安全，妨碍国家和省重点工程建设，以及顶风作案，造成恶劣影响的等违法用地的建筑将成为拆除重点。

　　照此来看，违反规划和土地用途的小产权房无疑是浙江拆除违法建筑的重要内容。

　　针对农村违法建筑拆除后腾出的土地，上述浙江省住建厅相关人士介绍，规划用于商品住宅等经营性房地产开发等，必须由市、县人民政府依法收回、收购或征收土地 使用权，按现行法律法规规定办理供地手续，且土地出让金的60%也将返还给村级组织，从而调动了基层组织参与三改一拆的积极性。

　　浙江省住房和城乡建设厅厅长谈月明曾在总结浙江“三改一拆”行动时特别提出，为浙江省的城市发展腾出了发展空间，改善了环境等。

　　以2013年浙江实行“三改一拆”的第一年为例，累计拆除违法建筑1.5亿平方米；累计拆出违法占地12.09万亩，腾出改造用地8.6万亩，相当于浙江省全年土地供应量的三分之二，缓解了供地不足的难题。

　　实际上早在2014年，住建部和国土部就已经部署对各地小产权房状况进行摸底，并初步清理整治在建在售的小产权房。

　　根据浙江“拆违”要求，不仅要确保新建违建零增长，与此同时，亦建立违法建筑认定标准和分类处理的办法。

　　“浙江违法建筑的处理不仅针对小产权房，但是小产权房作为违法建筑的一个方面，也随着违法建筑的分类处理而解决。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华如是介绍。

　　记者也特别注意到，浙江省有关违法建设的处理，并未包括一些未违背土地用途和规划，但是出售给村集体以外的城市人口的小产权房问题。

　　中央农村工作领导小组副组长陈锡文在接受记者采访，评价小产权房时表示，小产权房不合法，最重要的不在于它是在农民土地上由农民盖起来的房 子，而在于小产权房盖在不符合规划的土地上，违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，违章建筑不合法。

　　“这不仅仅是说农民盖了是这样，其他社会上任何机构、团体，任何个人盖了这个违章建筑都不合法，都不能交易。”陈锡文说。

　　金永祥告诉记者，住建部从城市规划的角度处理违法的规划的小产权房之外，小产权房解决的系列方案亦在不断出炉，其中首推即将在2015年3月1日正式执行的《不动产登记暂行条例》。

　　中国土地勘测规划院院长郑凌志告诉记者，2014年《不动产登记暂行条例》正式发布，农房将被纳入不动产统一登记范畴，并提供更好的产权保护。

　　不过，国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示，由于历史的原因和地方管理的差异，各地都存在一定数量的小产权房，根据我国现有的法律，小产权房其实是没有产权的房屋，不登记也不发证。

　　“根据不动产登记的顶层设计，在未发证的情况下，小产权房无产权保证，未来也很难入市交易。”金永祥介绍。

　　另外，郑凌志介绍，国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。2015年会选择若干试点，进行土地制度改革试验。

　　金永祥预测，随着不动产登记和土地制度改革的推进，存量小产权房的问题也将逐步处理。

　　农村经营性集体建设用地入市试点即将展开，它对房地产有什么影响？

　　1月10日，新华社播发通稿《国土资源部负责人谈农村土地制度改革试点》，国土部部长姜大明答记者问。此前的2014年12月2日，习近平主持召开的中央全面深化改革领导小组第七次会议，审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。该《意见》近日已由中办、国办联合下发。

　　不出意外，会有专家出来分析农村集体土地改革对房地产的影响，臆想的有两件事：一个是土地供给量将大幅增加，房价要下跌；另一个是，小产权房要转正了。

　　很抱歉，攸克君的看法是，从长远看，土地制度的改革无疑会将对房地产市场产生深远影响，但在可见的将来（比如3年左右），现行集体土地制度改革，与房地产市场基本没有直接关系。分析如下：

　　否。请注意，真正进行试点的是“农村集体经营性建设用地”。存量农村集体经营性建设用地，现状复杂，无论是改造还是拆迁，很难在短期内形成有效供应；增量农村集体经营性建设用地，绝大部分是用来修建农田水利等生产设施的，只有少部分用于“经营性建设”，总量非常有限。

　　尤其是，姜大明强调，“坚持小范围试点”，“非试点地区不要盲目攀比，擅自行动”，就更加限制了入市集体土地的供应量。在2017年底试点完成前，集体经营性建设用地的有效供应量非常小。

　　否。姜大明说，要赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，建立城乡统一的建设用地市场。理论上来说，这类集体用地可能不经征地环节而直接进入建设用地市场交易，从而实现“与国有土地同等入市、同权同价”。从文字表面来理解，这些土地似乎也可用于房地产开发。

　　但请注意，任何土地，包括城市国有建设用地和集体经营性建设用地，都有一个“用途管制”。所谓用途管制，即土地使用权的流转不得改变已经确定的土地用途，规划当中是做什么的就是做什么的。

　　那么，集体经营性建设用地流转，是否包括用于房地产开发？中央农村工作领导小组办公室、国土资源部、农业部在农村集体经营性建设用地入市试点方面尽管有不少分歧，但以下共识从未改变——“（入市集体土地）用于房地产，想都不要想”。

　　否。无论是中央《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，还是姜大明的答记者问，都找不到任何允许让小产权房转正的字句。

　　但值得注意的是，姜大明说，对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地——这两句话中有三个关键词，一个是“历史原因”、一个是“有偿使用”、一个是“有偿退出或转让”，攸克君认为，姜大明这几句话给试点地区留出了一定的政策空间，就看试点地区如何“创新”了。不过，如果创新的内容包括在规划范围内给部分小产权房转正，也必然是小心谨慎的，也必须上报国土资源部批准。

　　姜大明强调，试点地区封闭运行，2017年结束。这意味着，即便试点地区形成一定创新、突破，未来3年内，都不可能在全国范围推广。全国小产权房想藉此曲线转正，几乎没有可能。至于3年以后的事，谁知道呢。

　　按这种试点办法，农村宅基地仍然一文不值。因为宅基地仍然只能在本村的集体经济组织内部转让(很久以前就是这样规定的），而本村集体经济组织内部成员都是已经分到了不用付钱的宅基地，所以，你想有偿转让给本村的人，哪个要你的？你卖给本村的哪个人？卖得起价吗？就是你白白地租给本村的人，他还嫌难帮你保管呢？所以，即使你想转让也没人要你的，没人要就等于不值钱。所以，想要让农民的宅基地有退出机制或者房子值钱，必须扩大受让群体，让集体经济组织以外的人也可以购买（可以设想：凡具有本县户口的人都可以有资格在本县范围内购买宅基地；凡具有本市户口的人都可以有资格在本市区、市郊范围内购买宅基地，每户最多只可购买二处宅基地，且总地面面积不超过300平米，凡跨县、跨市户口的人不可以异地购买）。只有这样宅基地受让范围扩大了，才会有购买者，农民的宅基地才能卖得出去，才能卖得起价，才能真正地体现有退出机制，才能让进城的农民拿到可观的资金进城购买商品房，进而落户城里。否则，说什么体现农民的价值和权益，只能是一句空话，是唱高调不办实事的体现。