编者按：温州房网讯 国庆节前后，央行信贷政策松动的曙光，给萧瑟已久的楼市带来一丝暖意。今年以来，从“取消限购”，“房贷松绑”到“购房补贴”，各种楼市政策频出，但市场依旧不温不火。难道第三轮救市真的要来了吗？

　　导读|

　　“组合拳”后楼市表现不一 第三轮救市可能考虑减税

　　部分城市出台税收优惠政策救市 超20城急推购房补贴

　　各地急推购房补贴 地方救市力度接近2008年

　　国庆节前后，央行信贷政策松动的曙光，给萧瑟已久的楼市带来一丝暖意。有消息说，就在国庆前后，不少地方政府的住建、国土系统官员频繁进京，与中央相关部门“开小会”。今年以来，从“取消限购”，“房贷松绑”到“购房补贴”，各种楼市政策频出，但市场依旧不温不火。难道第三轮救市真的要来了吗？　　

　　楼市传统意义上的“金九银十”今年并未如期而至。年初至今，除北上广深和三亚以外，国内其他城市接连取消限购，之后，央行出台新政松绑房贷，被调侃为国庆献礼，近日，住建部、财政部和央行又联合发文推出公积金贷款新规。一系列政策组合拳之后，各地楼市表现不一。

　　家住上海的王女士最近正急着买房，孩子出生后，老人从老家赶来帮忙照顾孩子，50几平的房子显然无法满足三代同堂的需求了。

　　我感觉现在观望气息还是比较浓的。利率的话，各家银行说的不是特别明确，但明确的一点是，它只针对普通住宅。在上海的话，除了人均60平的面积限制，还要求价格方面，内环是330万以内，中外环间是200万。随便买买就是非普通住宅了。其实我是刚需，但这政策一点儿都优惠不到我。

　　在王女士看来，普通住宅的条件过于苛刻了，以上海中外环间为例，按3万元左右的市场均价，超过60多平就是非普通住宅了。

　　和上海的浓厚观望情绪相比，北京的情况似乎要好一些。最新数据显示，北京二手房市场的交易量在10月上半月有所回升。更为明显的回暖在土地市场，本周，北京门头沟两宗宅地高溢价成交，成交总金额为59.7亿元。

　　但是，楼市库存压力依然较大。有分析称，杭州、宁波、大连、青岛、无锡等二线城市，房价年内仍有下行压力。　　

　　央行出台房贷新政，楼市会买账吗？从目前情况来看，对新政能否执行仍存质疑。尤其是房贷利率七折的优惠更如同空中楼阁。资深房地产专家韩世同认为，现在银行资金成本偏高，央行新政对银行是亏本买卖，必然做不到。

　　利率市场化之后，银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业，房贷是有上限的，年化平均利率只有7%左右。对于购房者还认为很高，但对于银行，它已经很低了。因为存款成本也在上升，无利可图啦。现在央行新政要银行对首套房利率再下行，实际上它是做不到的。　

　　有媒体援引住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的话说，现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何，如果市场反应不行，应该还会再考虑下一步放松。

　　那么，根据目前的情况，第三轮救市真的要来了吗？接下来楼市要怎么救？上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，今年以来的救市政策，可以视为三步走，下一步可能要考虑减税了。

　　第一步是限购放松，基本上从五六月份开始；第二步是限贷放松，9月30号以央十条为标志，已经开始放松了；第三步就是减税，税收减免。

　　据多位房地产人士分析，减税的说法也许并非空穴来风。方圆地产首席市场分析师邓志浩就预测，如果10月地产销量再不起步，个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年。对此，韩世同分析，有这种可能性：

　　两年和五年都是带有一种限制性的征税，目前这个环节应该是减轻交易税负，如果通过减负就能促进成交的话，我觉得这是一个好的举措。

　　继“取消限购”、“房贷松绑”后，10月份以来，以税收调整为代表的救市新政频频出台。10月22日，记者从国家税务总局获悉：二手房交易营业税的免征期限调整正在研究中。不过，一些地区地税局已开始悄然松动二手房交易营业税期限，即由5年修改成2年。

　　安徽宿州近日宣布，在一个月内，个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴；1 0月23日天津市地税局告诉记者，从下月开始天津市的二手房交易营业税的免征期限调整期限由5年变为2年。不过对此消息天津市财政局（地方税务局）官方微博辟谣称《国税局调研二手房营业税免征期 一些地区已5改2》的文章，部分网站进行了转载。其中相关报道内容不实。

　　"据我们了解，目前多数二三线城市的救市政策都在储备中，而且很多城市在政策力度上也做出了调整，预计四季度出台类似购房补贴政策的城市会更多。"东部某省会城市一位市政府官员对记者表示。不过业内人士分析，今年中央定调经济"新常态"，GDP增速预期已经放缓，尽管地方救市心切，但楼市短期内难现V型反转。　

　　10月8日，宁波市政府正式公布了大学生购房补贴政策。根据这一政策，2014年9月20日至2015年9月19日期间，在宁波就业的毕业10年以内的普通高校毕业生购买首套房可获得房价总额0.75%-1%的购房补贴。

　　2014年10月13日，武汉出台公积金新政，从即日起，第二套房公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。住房公积金贷款房屋套数认定、贷款额度计算仍按原政策规定执行，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。购买二套房首付回归3成，此条款只适用于组合贷款，即公积金购买二套房需要首付3成+3成商业贷款+4成公积金贷款（总额不超过50万）。

　　10月19日，山东潍坊推楼市新政:首套房90平米以下契税100%补贴，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。

　　10月25日杭州发布最新关于高层次人才住房保障的政策：设立高层次人才住房保障专项资金，未来5年投入8亿元，重点保障业绩贡献突出在杭无住房的高层次人才，更好满足各类高层次人才的住房需求。

　　按照记者根据公开信息的不完全调查统计，目前除以上城市之外之外，在天津、绍兴、遂宁、眉山、铜陵、宣城、芜湖、长沙、南京、沈阳、常州、葫芦岛等超过20个城市都出台了购房补贴、契税补贴等救市措施。

　　"购房补贴、契税减免是地方政府救楼市的最常见政策，因为这类政策是地方政府权限之内最为直接且实惠的政策。"中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　"从地方已经出台的政策来看，中央对购买首套房的政策放松已经默许，因此，现在这一阶段，地方出台救市政策已经不再考虑是否需要试探中央的底线，更多的则是考虑怎样放松才能对本地楼市成交最有利，而地方政府又不能因此承担太多的财政压力。"上述东部某省会城市官员对记者表示。

　　对于地方政府而言，房地产方面可以掌控的政策主要就是公积金贷款、税费减免和财政补贴，据业内人士分析，目前至少已有超过半数的二三线城市在这三个方面进行了调整。

　　"央行信贷口径松绑后，市场对政策放松的预期再次提升，减税、购房补贴成为第三波救市主要特征。"中原地产首席分析师张大伟分析认为，各地救市政策出台愈加频繁，救市政策出台的底线越来越低。

　　"对于地方政府而言，购房补贴、税费减免等政策调整一方面是想方设法给购房者具体实惠的好处，以促进楼市成交；但更为重要的，是增加开发商对市场的信心，这样才能保证地方投资能有所增长。"业内分析人士陈剑波表示。

　　"目前央行信贷口径已经放松，多地银行也已有所行动，再加上地方政府纷纷出台契税减免、购房补贴、放松公积金贷款等方面的政策措施，今年救市力度已经与2008年救市接近。"陈剑波分析。

　　2008年，受金融危机影响，全国楼市普遍处于低谷，成交量大幅下滑。对此，中央也开了"允许地方政府自行救市"的口子。之后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或直接给予财政补贴等政策。

　　根据国家统计局最新公布的数据，今年前9个月，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%，增速环比回落0.7%。另外，房地产投资占比固定资产投资也罕见跌破20%。房地产开发企业到位资金、商品房销售面积、销售额均创年内新低。与此同时，截止到9月底，商品房待售面积57148万平方米，再创历史新高。

　　"就目前来看，尽管地方救市的尺度和力度基本跟2008年的情况类似，但中央却很难像2008年那样出台大规模的刺激政策，因此今年的情况与2008年相比还是有所不同。"一家全国大型房企负责人对记者表示。

　　"从宏观经济上来看，今年与2008年最大的不同，在于中央对经济新常态局面的判断。"中国城市和小城镇改革发展中心副主任邱爱军在10月21日举办的"中国新城新区投资机会合作交流会"上表示，从新常态的视角来看，中国经济和城市发展正在发生一系列重大而深刻的变化。

　　"在经济新常态下，如果GDP增速预期下调，那么中央对房地产市场的调整也会控制在一定预期之下，尽管GDP的增长需要房地产的拉动，但是由于增速预期下调，因此房地产的恢复期会较长，反转幅度也不会像2008年那么大。"国务院发展研究中心一位负责人对记者表示。