工作日的万象城人流量。吕畅 摄

　　去年以来，我市多个商业项目相继开业，并以“城市综合体”自居。在数量增加的同时，市区的城市综合体仍存在数量偏少、分布不均、业态不足等现象。业内人士认为，城市综合体应合理规划、精准定位、突出特色。

　　商业项目参差不齐

　　日前，位于龙湾区永中街道的奥玛尔国际乐天购物中心开业，该项目总建筑面积3.6万㎡，含生态农贸市场、综合超市、影城、餐厅、儿童乐园、篮球馆等业态，并引入世界知名的韩国乐天管理团队。

　　这只是近期市区商业项目开业潮中的一例。去年以来，我市多个商业项目纷纷对外营业，有建筑面积超20万㎡的万象城、大西洋银泰城，也有位于市中心的世贸时尚中心、置信购物中心，再加上与市区相邻的置诚广场，为市民增加了多个集吃喝玩乐购为一体的休闲购物场所。正在建设中的滨江广场、联盛广场预计下半年也将投入运营。

　　这些商业项目普遍以“城市综合体”自居。“城市综合体”并无确切概念，一般而言是指以大型购物体验中心为核心，融合商务、住宿、展览、文娱等城市生活空间，从而形成一个多功能、高效率、具有一定辐射范围与影响力的综合体。在部分市民及业内人士看来，市区的商业项目符合“城市综合体”定义的并不多。其中，市中心由于土地资源有限而导致规模受限，只能走“小而精”路线，并严重依赖周边商业设施。此外，部分商业项目建成后为社区商业、创意园区、专业市场等，也自称“城市综合体”。

　　前些年，我市出台《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》，到2020年市区在建或建成的城市综合体将达20个，当时很多人惊呼城市综合体过多。也有人将集“吃喝玩乐购”于一体的城市综合体与传统意义上以购物为主的百货混为一谈，认为“电商”冲击下不需要建设太多城市综合体。然而如今，即使加上已落地、在建的项目，预计到2020年市区城市综合体不会超过10个，与同类城市相比依旧偏少。温州大学商学院教授张一力认为，只要规划合理，相互之间保持一定距离，拥有各自的辐射范围，城市综合体就不会存在过度竞争。

　　分布不均影响效益

　　当前，市区建成商业体量超过20万㎡的城市综合体仅万达广场、万象城、大西洋银泰城三个，均位于龙湾、瓯海两区的城郊新兴板块。在城市化水平最高、服务业最发达、白领阶层最庞大的鹿城区，除市中心规模受限的项目外，滨江广场业态暂未公布，鹿城广场未见进展，安邦金融广场、温州中心动工时间不久，已没有其他符合“城市综合体”定义的商业项目落地、在建，仍以商业街、百货、文创园区等传统模式为主，不仅在规模、业态、停车、体验感等方面落后于城市综合体，也制约着中心城区城市首位度的提升。市区的城市综合体与人口密度、经济活跃度呈反方向布局。

　　由此，越来越多的市民开始前往位于城郊的城市综合体消费，导致万达广场、万象城、大西洋银泰城形成“周末经济”——平时人流量少，周末与节假日人满为患。城市综合体的“周末经济”导致其无法发挥最大效益，影响一些商家的入驻意愿，甚至被部分人简单地看作是“温州城市综合体过多”造成的。据悉，万达广场部分商铺的转手率较高，并产生一定的空置率，万象城在品牌入驻方面与同类城市比也存在差距。财富中心一快时尚品牌工作人员表示，他们也与几家城市综合体洽谈过，仅依靠周末难以做出很高的业绩，因此坚守市中心。

　　张一力表示，由于人们工作原因，城市综合体的消费集中在周末是正常的，但运营商也可通过开展活动等方式“削峰填谷”，吸引更多商务人士、白领人士开展商务活动，同时这些城市综合体所在的新区进一步开发也将导入更多人口、工作机会，为其支撑平时的人流。

　　新兴业态仍待引进

　　虽然市区的城市综合体存在层次不齐、总量偏少、分布不均等问题，但与前些年仅万达广场一家综合体相比，已取得很大的进步。那么当前，温州需要怎样的城市综合体？

　　纵观万达广场、万象城、大西洋银泰城三个市区规模较大的城市综合体，其业态均由购物、餐饮、超市、电影院、电玩城、儿童游乐等组成，并没有太大的突破，仅万象城在科技、文化、家居等方面适当增加，存在一定程度的同质化。从品牌看，除奢侈品受经济不景气及海外代购影响外，一些知名的平价连锁品牌依旧首选市中心小型商业体，而非城郊的城市综合体。而一些占地规模较大的新业态，例如真冰场，至今并未出现在我市的城市综合体中。

　　当前，万达集团在原先万达广场的基础上，集合商业、旅游、文化为一体打造万达文化旅游城，当前已落地国内多个城市。曾在杭州就学的张先生表示，温州的城市综合体与一二线城市相比，业态并不丰富，且并没有体现出太多新元素。

　　张一力表示，由于许多城市综合体均有自带品牌，并需满足周边居民生活需求，同质化在所难免，但打“价格战”非长久之计。运营商应精准定位、突出特色、引进新业态，做到周边人流与全城人流的叠加。

　　根据2017年市区经营性用地计划，今年城市中央绿轴区域将出让一宗占地174亩的综合用地，将打造城市综合体。根据相关规划，位于滨江商务区的杨府山老港区地块规划为时尚传媒港，并含商业休闲、会议会展等功能。这些项目均已吸引多家国内知名投资商前来考察，一旦项目落地建设，有望改变市区城市综合体数量偏少、分布不均、业态不足等问题。