2014年开年至今，楼市呈现出不同于往年的微妙局面，各项指标走势也显得颇为复杂。和之前楼市开局火爆相比，今年至今的房地产行业在地域、土地、 房企等各个层面呈现出明显的分化。在这样特殊的背景下，今年的楼市将何去何从，本刊特邀多位资深业内人士共同探讨新形势下的楼市走向。

　　房价单边上涨的历史结束

　　知名经济学家马光远

　　今年中国的房地产的确非常微妙，在经历2013年的暴涨以后，很多指标都出现了明显下降的趋势。比如过去很多年房价上涨，货币因素起了很大的作用。但 是由于美国量化宽松政策的退出，包括自身货币政策的变化，货币在收紧。从需求来讲，现在三四线城市供应已经出现过剩已成共识。一些地方的房价波动是正常 的，但这不代表整个市场会出问题。像过去那样闭着眼睛造房子、闭着眼睛买房子、闭着眼睛等着数钱的日子，基本结束了。从今年房地产数据来看，中国房价单边 上涨的历史已经结束。暴涨的历史也已经结束，但是我们不能界定说目前房价出现了崩盘，出现了暴跌等，我觉得这种说法本身跟目前的数字来看应该不相符合的。

　　今年楼市不会太好也不会太坏

　　住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌

　　2013年房地产投资占全国固定资产投资额的20%，今年我们提出GDP增速保持在7.5%，在这样的情况下，说房价会暴跌是不现实的。房价大幅下跌 与城镇化率密切相关，当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生，如美国房价波动时城镇化率超过70%、日本房产泡沫破灭是因为城镇化 率超过67%。目前就中国城镇化率来看，楼市离崩溃还很远。同时，市场经济有涨有降，今年以来房地产投资增速、销售增速等都出现了下行。一定程度上说，今 年的房地产市场进入了买方市场，加上目前信贷政策的收紧，个别开发商为了回笼资金可能会把楼盘降价处理，但这并不是说房价都要降了。我认为，今年楼市不会 太好也不会太坏。

　　趋势性机会已变为结构性机会

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

　　国家统计局数据显示，2013年商品房销售面积130551万平方米，比2012年增长17.3%，销售面积再创新高，但增速已经在不断下滑。 2013年全年商品房销售增速，较2013年1-11月份回落了3.5个百分点。虽然楼市销售变慢的现象最近才引发广泛关注，但其实销售增速下滑的拐点早 已出现了。现在许多地产圈外的人，包括香港的学者、一些经济学家、媒体等，将房价形容为暴涨、暴跌，甚至是崩盘，实际上不是这样的。市场增速的确是在下 滑，但刚需群体依然很庞大，房地产业的趋势性机会已变为结构性机会，房企只有坚持多元化和创新才有更多发展空间。

　　京津冀一体化的精彩即将开启

　　华银集团董事长庞文剑

　　无论从国家发展规律、城市发展规律还是科学规划方面来说，京津冀一体化都是必然之势。从国家发展规律上来看，我国经历了30多年的改革开放，第一次是 珠三角，以珠三角为核心的改革开放，第二次是以长三角为主的改革开放，而京津冀一体化和环渤海湾这个区域，将会成为未来20年我们国家改革开放的前沿阵 地，是未来20年中国经济发展的一个引擎、一个发动机。从城市发展规律来看，放眼国际上的大都市，唯有北京市一个核心往外摊大饼，从而造成了房价高、拥 堵、资源匮乏等，京津冀一体化就成为解决这些问题的必然举措。目前的京津冀一体化仅仅是一个开端，这个盛宴还远没有到它最精彩的时刻，后续还有更多的期 待。

　　2014年的春季楼市有点冷

　　中原地产首席分析师张大伟

　　目前看来，信贷偏紧，自住房导致的市场观望依然延续影响4月市场。2014年的春季楼市有点冷，倒春寒迹象明显。北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购 房转变开始出现恐慌性观望，购房者害怕高点入市。楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。 在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力，和自住房导致的购买观望，二手房价格已从去年12月以来 连续4个月阴跌。在整体需求观望情绪浓重的情况下，市场对于房价下降的预期增强，二手房房源挂牌议价空间继续增加，新挂牌房源已经连续数月价格出现下调， 因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁。

　　今年楼市调控政策转向“分类指导”

　　同策咨询研究部总监张宏伟

　　一季度宏观经济数据表明宏观经济正处于触底阶段，在尚未明显好转之前，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。从这一角度来看，房地产调控政策势必会有所转向，短期内会采取一些定向宽松的措施。

　　从2014年调控思路来看，住建部的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈 现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政 化手段比如限购还会继续执行。