2013年上半年，房地产市场依旧延续去年的回暖走势，行业呈现出"一冷四热"的局面：在新"国五条"调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府在对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。

    而温州始终贯彻中央的调控政策不动摇，在"大投入、大建设、大发展"宏伟蓝图指引下，大规模招商以及土地放量，加上地价下降等因素，吸引了一大批国内顶尖房企来温拿地。半年土地出让总量超过2012年全年。而商品房市场改善性购房群体也开始入市购房，特别是二季度以来，改善性购房群体比例至少增加20%以上。目前，不仅仅是市区，苍南龙港和瑞安等地，改善性购房比例也开始明显上升。总之，上半年温州房地产市场的表现用一句话来诠释，那就是"土地出让、新房成交、库存量齐增"。

    土地市场风起云涌

    2013年上半年，温州全市共出让商业、住宅和商住类土地102宗，总出让面积247.63万平方米（合计3714.47亩），可建筑面积551.24万平方米，总成交金额为153.6亿元。其中：温州市区（包括鹿城区、龙湾区、瓯海区、开发区）共出让商业、住宅和商住类土地31宗，总出让面积117.27万平方米（合计1759亩），可建筑面积256.64万平方米，总成交金额为70.3567亿元。半年出让土地规模远远超过2012年全年1271亩的出让总量，环比增长84.34%，同比增长454.46%，其中住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米 ，已经超过2012年全年宅地可供应的建筑面积。半年住宅类性质建设用地的出让规模已接近近5年年均750亩左右的土地出让水平。

    2011年开始，温州开始实施大投入、大建设、大发展的宏伟蓝图，大规模招商和土地出让，加上地价下降等因素，吸引了一大批国内顶尖房企来温拿地。在土地出让市场风起云涌的背景下，楼面地价回归已经是铁定的事实。如南仙花苑A-2地块（金域中央）每平方米楼面地价约为11000元，而同区域最高的楼面地价已经达到26000元/平方米；桃花岛片区T04-02B地块（外滩首府）8100元/平方米的楼面地价更是让我们惊叹；同样出现地价回归的区域还有瓯海中心区板块，此前该区域出让的地块楼面地价基本上在万元左右，而今年上半年区域出让的大部分地块楼面价都在7000元上下，也有E-07a地块的5600元楼面价，更有德信地产娄桥横屿B-01地块的5100元/平方米楼面价；而龙湾城市中心区K-12地块，每平方米楼面价已经降至7000元/平方米。

    2013年上半年，温州市区共出让土地31宗，有5宗位于鹿城区范围，另外瓯海区14宗、龙湾区12宗；但从规模上来看鹿城区比龙湾区少近6成，鹿城区出让最大的一宗土地也只有84.79亩，其他地块都比较小。未来一段时间，鹿城区可开发的地块越来越少，瓯海中心区和龙湾中心区将是开发的重点。

    尤其是近两年，温州经济技术开发区以及瓯江口新区的启动，未来龙湾区域土地的投放量还将维持在一个很高的水平。加上近期大牌房企相继向温州抛来橄榄枝，而且他们对地块规模的要求较高，主城区很难整理出如此大规模的地块。瓯海新区、瓯海南湖新城、龙湾中心区等新型板块随着城市框架以及区域配套的完善，这些区域已经成为温州市区房地产项目开发的主战场。

    2013年上半年，温州市区所出让的31宗土地中，住宅用地只有10宗。非住宅性质建设用地出让规模差不多是住宅建设用地的3倍。随着调控的深入，土地的价格出现了回归，加之政府招商引资力度的加大，吸引了一大批国内顶尖房企来温拿地。

    商品住房市场供应大幅增长

    据温州大学房地产研究所监控的数据显示，2013年上半年温州市区新增供应商品房50.7788万平方米，合计4272套。其中商品住房新增供应47.9297万平方米，合计3944套。相对于去年上半年，今年上半年新增供应商品房面积出现了大幅度增长，幅度达44%，而住宅新增供应量也出现了大幅度的增长，幅度达40%。商品住房销售面积较去年同期增加了25万平方米，增长幅度达162.76%。

    在成交均价方面，今年上半年市区新建住房每平方米成交均价约为24123元，同比下降4012元，环比下降1733元。

    库存量方面，来自市住建委房管局网上售房系统的数据显示，截至6月30日，尽管众多新盘热销，但市区新房库存量（上市未售）仍达90.53万平方米，较年初的83.67万平方米又增加了6.86万平方米。当前，大部分上市新房热销，库存房源主要集中在前些年上市的大户型高端住宅上，特别是有"多套拼户型"的楼盘更是压力巨大。

    2013年上半年，温州市区上市商品房项目22个，其中鹿城区7个、龙湾区10个、瓯海区5个、开发区无新盘供应。但从规模上来看龙湾区新增供应的面积最大，达到22万平方米。其次是瓯海区，供应量也接近20万方。鹿城区虽然有7个盘供应市场，多以一些尾盘为主，新增供应的新盘只有3个，面积也只有9万多方。开发区由于近年来土地供应量较少，新盘供应出现了断档。

    2013年上半年温州市区商品房新盘供应以龙湾区居首，瓯海区次之。目前区域土地供应情况龙湾区依旧占据第一的位置。而瓯海区土地虽然供应总量较龙湾区少，但是瓯海区土地供应较为集中，主要以瓯海中心区为主，预计接下来瓯海中心区房地产市场竞争将进入白热化，这一点从目前瓯海中心区几个新盘的营销战得以验证。