房地产行业残酷的竞争或许将成为今后主旋律，而行业的细分与创新也即将来临。
作为“文化旅游地产”的先行者，江西康庄投资控股集团创始人孙建强有着不同的理解。孙建强认为，虽然旅游地产已经比较丰富，也比较成熟，但是文化地产在全国还是一个探索的课题，公司的战略就是在文化、旅游、地产这三方面的有效结合。
孙建强还认为，作为文化旅游地产，最重要的一点是在理念的创新。从项目的角度上，还涉及了资本、技术、人才，或者其他的一些研发优势。
对于政府频繁的房地产调控，孙建强指出，房地产影响的范围确实很大、很广，还涉及到民生，所以在经济过热的时候，它会作为首先调控的目标之一。
不过，孙建强也表示，未来房地产行业的道路是宽敞的、前途是光明的，但是大家不能随便穿着什么鞋就匆匆忙忙上路。
以下为观点地产新媒体对江西康庄投资控股集团总裁孙建强的采访实录：
观点地产新媒体：江西康庄投资控股集团也成立有3年多，请您介绍一下目前主要做的一些项目？
孙建强：康庄投资控股集团确实是成立已经3年了，公司的成立主要是针对江西做茵梦湖国际旅游度假区项。
3年时间里，一方面跟政府签约拿地，一方面就是我们自身做规划与研究，另外也在全力地推进南昌茵梦湖国际旅游度假区这个项目。
因为茵梦湖国际旅游度假区有不同的业务板块，我们是针对不同的业务板块要独立注册不同的公司来运作。
大体上就是康庄投资控股集团作母公司，下面注册就是南昌茵梦湖旅游开发有限公司、南昌茵梦湖置业有限公司、南昌茵梦湖商业运营管理有限公司、南昌市的天鹅堡酒店投资管理有限公司，还有茵梦湖文化发展投资有限公司。
也就是针对不同的业务板块，我们是不同的子公司来具体运作这些子项目，这是目前公司的情况。
而旅游开发有限公司主要是负责主题乐园的投资、运营与管理，还有就是整个项目里面旅游产品的运营。因为茵梦湖占地面积3300亩，这里面包括有主题乐园、五星级酒店、休闲商业以及旅游小村形式的房地产开发，还有奥特莱斯、文化创意园以及休闲的、运动的一些庄园，大致是这几块的内容。
我们目前主要是着手把茵梦湖这个项目做起来，但是不局限于这个项目，公司最近也跟江西省政府以及相关部门在谈一些新的项目投资。
我们还计划在南昌、在江西联合北京、全国工商联的有些组织，一起想在江西省成立一个专门的文化旅游产业投资基金。这可能是我们来发起、组建一个文化旅游产业的投资基金。
同时，我们还要涉及到其他项目的一些开发。这是我们目前的一个战略定位，等于在文化、旅游、地产这三方面的有效结合，也可以说是三方面的独立来发展我们的后续产业规划。
观点地产新媒体：为什么会选择在南昌这个城市呢？
孙建强：我们是这样认为，首先是站在全球或者全国的角度上，文化旅游这样的产业，处在目前以全球、全国来讲都是属于近阶段快速发展的阶段。无论是国际或国内，文化旅游产业是在蓬勃的兴起。
一方面是国家政策的引导，另一方面是市场的需求也非常强烈。对于这样的一些文化旅游的项目，一开始可能会在相应的一线城市，或者会在文化旅游资源比较丰富的地方去做，但是它必然会向全国的各个区域去发展。
从目前的角度，以我们对全国的了解来看，对于二三线城市的发展速度会更快。这不仅仅是南昌，应该讲全国的各大中部、西部、南部、北部这种二三线城市，确实对文化旅游产业方面，我们觉得也都在蓬勃地发展。
另外，因为我是浙江人，我们觉得一方面在地理位置的角度，江西是挨着浙江，南昌也是挨着浙江最近的一个省会城市之一，所以从区域的角度上我们也觉得很方便。
还有一方面，作为南昌近几年的工业GDP增长也都很快，但是作为现代服务业、作为文化旅游产业才开始兴起，江西省政府也非常重视与关注。
从市场的角度来讲，南昌刚刚开始起步，有一定的市场空白点，由于我们对于南昌本地市场的研究，我们觉得这方面的市场还是丰富具备条件的。
从整个江西省来讲，它有一定的优势，它是唯一全国濒临着三大经济圈的省份。一个是长三角、一个是海峡两岸还有就是珠三角经济区。江西省的发展定位也很清晰，它是作为三大经济圈产业转移承载地的方式来做。
而且随着现在交通的不断发展，作为周边的区域到南昌来游玩，也具备相应的条件基础。所以也结合了这样的因素考虑，我们选择在南昌来投资这个项目。
观点地产新媒体：我们看到，这个项目的投资也是比较大有30多亿，在资金方面，公司会不会有一定的压力？
孙建强：资金方面确实还是有压力的。作为文化旅游地产的项目，特点是投资大、回收的周期长。
而我们要做的是融合了文化与旅游，带有一定创新理念的文化地产。从国家的政策角度方面，对于文化旅游产业还是有一定的政策支持，但是政府目前对于地产调控，使得银行的融资途径都卡得非常死，所以这确实也是存在着一定的问题。
资金的压力肯定是存在的。从我们目前的判断，就是资金紧固然是存在的，但政策也是随时在变动的，今年紧，可能明年不一定紧，或者明年还紧，后年肯定不会紧了吧，至少它是一种波动的。
所以，目前刚好处于资金紧的这个波段。我们主要采取的手段，是一方面通过文化与旅游的产业角度，通过向银行方面做相应的融资，我们这方面的条件还是具备的。
另外，对于地产或者其他房地产所需的资金，暂时就没办法，但我们自身原有的一些产业还能够提供相对的回收资金，然后调到这个项目里，来先解决单体的投资需要。
观点地产新媒体：像做这种旅游地产的话，您觉得自身的优势主要有哪些？
孙建强：我觉得对于整个文化、旅游、地产，应该说这三者的结合在目前国内有开始发展的苗头，但是就三者之间能够很好地融合，同时互相促进来带动整个项目的核心价值，这样的项目从目前的角度来说还不多。
虽然旅游地产已经比较丰富，也比较成熟，但是文化地产在全国还是一个探索的课题。我们作为率先做文化旅游地产，也有一个专门委员会，我也是作为其中的发起一分子。
从文化旅游地产的优势角度上讲，首先最重要的一点是在理念的创新。从现有总项目角度上讲，我们应该都涉及到几个方面，比如资本、技术、人才，或者其他的一些研发优势。
因此，对于文化旅游地产理念，更大一个特点是在探索以及在实践的过程中，一方面是如何去吸收好的东西；另一方面在博采众长的基础上再做相应的研究。
我们专门为了文化旅游地产的研究，公司内部成立了多个课题专项的研究小组。我们也请了一些专家学者，以及公司战略的一些机构参与进来，做我们的顾问。
我们一方面是要整合国内国外先进的的专业机构，同时也整合相应的专家、教授，甚至一些业内的官员，然后自身的团队方面，整合之后做一些专题的研究。我觉得这应该是一个比较核心的理念。
具体产品方面体现在主题乐园。在全国的主题乐园很多，但是我们觉得主题乐园单独靠这种游乐的设备来满足游客的刺激，是比较重复的、没有新意的。
因为毕竟游乐设备方面，国内有很多厂家，国外也有很多厂家，但是不管怎么样，游乐设备的创新还是有限的，它无非就是升降的、爬行的、翻滚的和旋转的。
要在主题上进行创新，所以我们现在打造的就是迎合了主题乐园。主要的消费群体是以青少年、学生为主，针对青少年比较感兴趣的，并且“比较刺激”作为我们一个主题的定位。
第二，在我们产品上的创新。把原有的一些户外设备或者户内的设备加上了升光电的技术，加上多媒体的技术，同时也融合整合了一些游戏、电玩、动漫这样的一些元素在里面，这作为一些产品的创新。
同时我们也整合了一些原来上海世博会的战略机构，或者参与建设与设计的一些团队。
第三，创新是在延伸产品方面。因为像迪斯尼，相关的一些电视、电影、动漫或者是图书都有不同程度、不同方式的涉足。
我们目前也是跟中科院、中央电视台、北京的一个大型出版集团以及影视制作公司结合在出版图书，联合制造一些动漫、动画片以及相应的延伸产品的创新，来满足这样的一些需要。
还有包括我们刚才讲的地产、旅游小村，整合了欧洲的十个国家来打造旅游小村。把西欧的文化、生活的方式这些元素融合到中国来，再结合中国人的一些特点而打造出的文化地产。
观点地产新媒体：这两年，许多的房企都明确开始做旅游地产、养老地产，尤其从去年到现在，您是如何看待这种现象的？
孙建强：对于地产企业的发展，能够在后续的发展大潮里生下根，不断地去发展，可能有两种企业。
一种企业是具有了很强的品牌，也具有很大的势力和很强的规模。这样的企业整体来讲，抗风险的能力肯定强，整体的运作能力、竞争力也肯定强。这是一种企业。
还有一种企业是能够抓住行业发展的趋势，能够把握一种脉搏，然后能够做一些核心的创新，把产品做一定的创新之后来推向社会。社会又觉得这种产品确实是迎合、符合当前这样的一种需求。
我觉得这样的企业空间也是很大的。因为做地产绝对不是像以前那种粗放型的方式来做了，这与我们经济增长的模式也是一样的道理，现在是要集约型的，以前可能是通过高资源投入的，现在是通过资本与知识以及创新来结合的，这是另一种企业。
至于养老地产、旅游地产，其实在我的理解，都是属于文化地产课题的一个分支。其实养生也好、养老也好，或者都是在文化地产所追求的不同层面有不同的重点，每个重点把它分出来以后，都是一个相对独立的地产模式。
所以，我觉得现在关于文化地产的研究，某种程度上我们超越了当前地产的一些模式，但是又吸收了、借鉴了他们的一些模式的精髓，然后再做一些与文化方面的融合与创新。
观点地产新媒体：我们看这一轮的调控，异常严厉，您觉得住宅地产的黄金周期还有多久？
孙建强：我觉得时间不好说，有些说法是10年，有些说15年，有些说是20年，反正不同的说法都有。但是从我的角度上来讲，不管怎么看，我觉得中国住宅产业这一块还是有很大得空间的，这个黄金周期我觉得肯定有10年以上。
我觉得假如是以通常大家所说的10、15、20年，我更倾向于15-20年。为什么呢？我觉得简单的讲，中国当前的这样一些城市、城镇的建设跟欧洲的一些发达国家去比，我们的差距确实非常非常大。
观点地产新媒体：那商业地产的的黄金周期，您是如何判断的？
孙建强：我觉得商业地产方面，中国的空间也还是大的，但是跟住宅地产的空间相比，住宅地产的空间更大。
因为商业方面再怎样都有饱和的一天，商业一旦超过了一定的度，泡沫会很大。住宅地产方面，我们毕竟有十几亿的人口，每个人都希望自己住得更好，城市要发展，我们的城镇也同样要发展。
因为居住是属于我们必需的一种功能、必需的一种产品。但是商业，不管怎么样，它都是这种配套，只是附于人的一种配套，这种配套也有一定的空间。
我们本身也是有住宅地产，是带有文化与旅游特性的一种居家住宅地产。我们叫做综合体项目，包括了居住、商业、游乐、旅游以及度假的功能，满足了生活的各个方面与层次的需求。
观点地产新媒体：下一个十年展望，对于房地产行业的发展趋势您是怎么判断的？
孙建强：我觉得还是回到前面所讲的，首先第一个，道路是宽敞的、前途是光明的，但是我们不能随便穿着什么鞋都匆匆忙忙上路。
而是我们要比怎么样能够走得更轻松、更舒服，怎么样能够走得更低碳、更悠闲。我觉得这是一个发展的方式问题，要去注意。
对于路，我觉得还是光明的。
观点地产新媒体：未来10年的话，您觉得房地产作为国家的支柱型产业，这一地位会不会有变化？
孙建强：我觉得地产就像是国家的一颗棋子，一个很重要的棋子，假如说在经济相对疲软的时候，由于房地产影响的面、影响的范围确实很大、很广，所以在经济过热的时候，它会作为首先调控的目标之一。
而且这也确实涉及到一定的民生，所以政府无论是站在市场的角度，或者是站在政策的角度，都要来控制与打压地产。
但是反过来讲，地产也要附于我们经济正常的稳定发展。假如说我们的经济疲软的时候，政府要考虑民生，必须要让房地产把经济维持到一定正常的位置，这也才能够确保民生。
从目前的房地产调控来看，首先第一个，它的刚性的发展态势还是比较稳定的，但只是在这个稳定的过程中，也会有波动。所以我觉得地产它也是随着一个稳定的态势，在随着国家政策的波动它会发生波动性的一些变化。
但是总体我觉得，从国家的角度上来讲，还是需要地产这个产业，房地产还是一个支柱产业。
