易居中国大上海事业部执行总经理 孙华良

　　众所周知，改善型和婚房是刚需置业的两大主力，更是目前上海楼市购买之动力源。尽管楼市调控政策不免会“错杀”市场的购买力，但刚性需求仍在行动。楼市的调控政策对这类购买需求的影响并不大，因此，上海楼市许多楼盘树起了“刚需”的旗帜，以各种形式引导着这股“刚需”购买潮。

　　值得注意的是，在刚需置业中，“婚房”的需求占了很大的比例。据调查，上海每年新婚夫妻约15万对。今年以来向我咨询购房事宜的，80%以上是结婚而需。此外，上海外来人口的大量迁居，是以年轻人居多，他们的婚房需求数量也是巨大的。

　　据不完全统计，“婚房”购买者的主力购买面积在100平方米左右，总价在200万元至300万元。最受“婚房”购买者青睐的楼盘有几类：其一，市区中的小户型住宅或小户型类住宅产品；其二，轨道交通畅达的沿线楼盘；其三，交通到达的低价位楼盘。这三类基本上包括了“婚房”各个层级的不同需求。地处市中心的陕西北路1688楼盘之所以热销，其根本原因就是产品的区域价值、建筑品质和性价比等显示出来的市场竞争优势。

　　另外，“改善型”需求也占据目前上海楼市购买的巨大份额。如何争取这块市场份额，房地产商的产品设计、物业品质和性价比将是重要砝码。中青年人群选择“改善房”依然是热衷于市中心区域，因为他们比较重视出行的时间成本和物业的保值升值性；中老年人则更倾向于配套设施完善的新兴社区，高性价比、交通方便、价格适中的楼盘是他们的首选。

　　一般的刚需购房者以解决居住房屋为首要前提，低总价房是他们选择的目标。同时，他们比较崇尚住房的“阶梯”消费理念，随着经济的不断改善而逐步改善自己的居住条件。