福州限购令延续，2011调控从严趋势初显，同时，近两年来新拍数千亩土地即将陆续面市，楼市供应激增——

　　　　本报记者 李婷

　　　　新年伊始，限购令延期的消息让刚刚踏入2011年的福州楼市再一次感受到了强烈的调控气息。

　　　　究竟限购下的2011年福州楼市将走向何方？会不会迎来更严厉的“第三轮调控”？去年福州土地成交面积超过3200亩，这些地块将给福州楼市版图带来怎样的变化？今年福州有哪些置业板块值得关注？

　　　　记者走访相关业内人士，对2011年福州楼市的政策走势和市场动态进行了预测分析。

　　　　政策

　　　　“限”字当头

　　　　限购令顺延执行，调控进入常态化

　　　　日前，记者从福州市住房保障和房产管理局获悉，原定于2010年12月31日到期的福州商品房限购政策，今年将继续顺延执行。相关负责人表示，限购令截止日期未明，将视具体情况而定。

　　　　限购令的延期显然在众多业内人士的意料之中，申发置业总经理罗新分析，限购令作为短期调控政策，能起到抑制投机、稳定市场的作用，因此在2011年可能会有一段较长时间的延迟，而在限购令的影响下，2011年福州住宅市场的成交量、价总体将趋于平稳。

　　　　也有专家指出，限购令的延续释放出了今年调控政策将继续从紧的信号，楼市调控逐渐步入常态化阶段。住房城乡建设部部长姜伟明在2010年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，明确表示2011年将“继续坚定不移地加强房地产市场调控”，包括一些热点城市继续执行住房限购措施，同时，差异化信贷政策也将继续推行。

　　　　业内人士普遍认为，福州限购令至今已实行3个月，在限制成交量和价格涨幅方面起到了一定的作用，但福州目前依然属于“房价过高、上涨过快、供应紧张”的热点城市。出于对限购令取消后可能出现的报复性反弹现象的担忧，在短期内限购令不会贸然退出。

　　　　那么，限购令将于何时松绑呢？一位福州某楼盘的营销负责人预测，“至少还会维持半年左右的时间，等到供应量大幅增加、房价涨幅平稳，或有新政策出台替代时，限购政策才有可能取消。”

　　　　第三轮调控或出台哪些政策？

　　　　在限购令延期的基础上，近期央行频繁加息、房产税风声愈烈、新“地王”须上报等一系列新政初显端倪，令不少业内专家预测第三轮调控“组合拳”将于2011年陆续在福州落地。

　　　　2010年12月19日，国土资源部发布《关于落实房地产用地调控政策通知》，其中要求各地新“地王”须两日内上报，未完成保障房供地不得批高档住房；12月26日，央行和住建部分别上调了存贷款基准利率和住房公积金贷款利率0.25个百分点，旨在抗通胀稳房价；12月29日，住建部首次提出“将进一步细化已有调控政策，并会同有关部门储备调控政策”……

　　　　业内人士分析，自去年底中央经济工作会议闭幕后，房地产相关主管部门已开始密集部署2011年的楼市调控政策，在通胀压力和调整经济结构的背景下，土地、信贷、税收等政策进一步趋紧。专家预测，2011年楼市调控会从抑制需求和增加供应两方面入手，可能出台的“组合拳”包括加息、扩大保障性住房建设规模、房产税试点开征、进一步提高多套房的首付比例和加大打击土地闲置的力度等。

　　　　市场

　　　　供应井喷

　　　　住宅：

　　　　新盘供应大增

　　　　楼市“不差房”

　　　　据记者统计，2009年，福州五城区出让土地1676.96亩，2010年，福州五城区出让土地达到3219.8亩的历年最高纪录，两年累积出让土地达4896.76亩。根据房地产项目的开发周期一般是一年半至两年的规律，这近5000亩的“天量”新增土地将在今年到明年内相继面市。业内人士指出，大体量的土地供应无疑将导致供需关系发生变化，从2011年开始，福州楼市正式迈入“供应年”。

　　　　事实上，从2010年12月开始，福州商品房项目就开始出现供应“井喷”的现象，单算12月份，就新增住宅供应36.5万平方米，截至昨日，目前福州总可售商品房源恢复到140万平方米的高峰水平，自2009年以来的房源紧缺现象逐渐缓解。

　　　　随着新增住宅供应的持续放量，今年1月份福州预计将有超过20个楼盘有新房源面市计划，包括正荣润城、融侨外滩、中庚帝国大苑、群升白马郡、三盛托斯卡纳、永兴郦江、长滩一里、兰庭假日听海等。

　　　　此外，2011年还有许多新的大盘项目值得期待，比如世欧·王庄项目，总建筑面积约127万平方米，其中商品房约57万平方米，规划建设数十栋40-55层国际化摩天住宅楼及大规模时尚商业综合体；万科广场（上海新村）项目将打造8幢90-180米的高层、超高层现代建筑；保利的福州二化地块占地319.6亩，是晋安新城核心区的重要项目；世纪金源在东部新城拿下合约586.73亩的两幅大地块，其中297.52亩为纯住宅用地，这些项目都很可能在今年推出市场。

　　　　商业地产：写字楼发力 商务版图谋变

　　　　今年将是福州写字楼的放量年。自2009年起，福州新增土地供应中有八成为商住和商服用地，业内人士预测，今明两年，福州将迎来超过150万平方米的商业地产放量，其中以写字楼项目为主。记者做了一个粗略统计，仅北江滨中央商务区和海峡金融街这两条福州新的商务主轴上，就有近30个在建和拟建项目。

　　　　近期，已有不少写字楼项目陆续亮相，位于鼓楼区817中路中段的宇洋·中央金地已顺利封顶，而宇洋房地产开发有限公司开发的另一在建中的项目——宇洋·中央金座，则位于海峡金融街商务区，将是福州首座拥有停机坪的摩天写字楼项目；同样位于金融街的申发大厦，预计将于今年上半年亮相；福晟集团在2010年8月拍得的福州北江滨中央商务区B9地块，项目也已定名为福晟·钱隆广场，即将于不久后面市……

　　　　有关专家认为，2011年高端写字楼、大型城市综合体等项目集中放量将支撑着福州重划商务版图。福州房地产专家刘福泉分析：“城市版图快速扩张、城市容量不断加大，原先以五四路、华林路一带为主的单一商务中心模式，已经不能适应城市商业、商务发展的需求。作为海西的龙头城市，福州商务办公、商圈多中心化已是必然趋势。”

　　　　在此背景下，从2011年开始，未来几年包括写字楼在内的商业地产项目将迎来前所未有的机遇，从楼市的“配角”跃升为“主角”。

　　　　旅游地产：大鳄领衔 打造“温泉之都”

　　　　在住宅市场的调控进入常态化以后，除了商业地产之外，近来品牌开发商已开始将目光转向旅游地产领域，纷纷试水旅游休闲地产项目的开发。2010年12月31日，福州成为全国省会城市中率先摘取“中国温泉之都”称号的城市，这也为2011年福州旅游地产的开发热潮再添了一把“火”。

　　　　就在本周二（4日）上午，世茂集团以3.6亿摘得晋安区鼓岭柱里地区3幅地块，土地面积共327.01亩。据了解，该土地规划为旅游、酒店、商务办公用途。

　　　　除了世茂以外，万达、万科、世纪金源、冠城大通等实力房企也开始瞄准福州旅游资源的开发。万达集团投资团队计划投资200亿-300亿元，按照国际旅游岛的规格，将琅岐岛打造成国际旅游度假区。而由福州万科开发的万科·大樟溪岸（永泰温泉生态区）项目拟邀请美国SWA景观规划进行整体规划设计、新加坡K2LD公司进行一期建筑设计，打造福州首个度假休闲项目。冠城大通则与永泰县人民政府签订了总投资额达32.5亿元、占地约3232亩的海西文化创意产业园项目，借助当地的山水、温泉旅游资源，打造集高新技术产品研发与休闲度假娱乐为一体的综合型园区。

　　　　贵新隧道通车后，连江贵安一带的温泉资源也将被利用开发。据悉，世纪金源集团也将在此打造大型温泉旅游地产项目。

　　　　伴随福州打造“中国温泉之都”的步伐，今年福州市将新竣工、开工一批温泉旅游项目，例如永泰乐峰赤壁温泉度假村等项目将竣工开业；闽侯荆溪光明温泉旅游度假区、连江温泉高尔夫球场五星级酒店主体工程等项目将正式动工建设……2011年，福州旅游地产即将正式“启航”。

　　　　置业

　　　　板块前瞻

　　　　2011三大热点

　　　　置业板块抢先看

　　　　2011年，福州新房源将集中面市，而从区域分布来看，推盘量大的板块集中在2010年土地拍卖市场较为活跃的区域，包括旧城改造的市中心板块，以及新区开发的闽侯板块和东部新城。

　　　　市中心板块 

　　　　旧城改造 供应放量

　　　　2010年福州市旧城改造计划涉及500万平方米、66个地块，以世欧·王庄、万科广场（上海新村）项目地块的开拍为代表，如今，这些项目即将在今年陆续面市。业内人士分析，旧城改造使市中心板块迎来一轮新的供应放量，由于地价不低，预计将以中高端产品为主。

　　　　目前正荣润城即将加推三期新品，145万起购买市中心80-120平方米创新复式大四房、阔五房；群升白马郡首批房源近期即将开盘，推出的是76平方米两房、117-136平方米三房；中庚·帝国大苑加推新品，主打128平方米3房变4房的稀缺房源；永兴郦江预计将于1月中旬推出1#楼新品，主力户型为120-160㎡三房至四房。

　　　　闽侯板块  

　　　　别墅、中小户型并存

　　　　单算刚刚过去的上个月，闽侯板块新拍出的土地就超过千亩。从土地存量来看，闽侯板块无疑是今后几年里福州楼市的重点供应区域，阳光、世茂、融侨、三盛、群升、福晟、顺华、正祥等品牌房企，都争相在闽侯“圈地”：世茂集团在闽侯拿下4幅地块，总面积达528亩，其中将建一栋高180米以上的酒店建筑；群升置业也在闽侯拿下334.1亩商住地块；

　　　　刘福泉分析，闽侯板块的地块大、价格不高，在市政交通配套日趋完善后，该区域升值潜力凸显。

　　　　闽侯板块将成为2011年福州楼市角逐的重要战场，从产品来看，别墅和中小户型两种产品并存。专家指出，闽侯板块尤其是大学城区域，有不少中小户型的学区房，目前该区域价格相对较低，均价在7000-8000元/平方米，是首次置业的“刚需族”所能承受的范围。

　　　　东部新城   

　　　　大型综合体项目动建

　　　　去年海峡国际会展中心和福州火车南站相继投入使用，公建配套先行，逐渐为东部新城累积了人气。而今年东部新城将迎来数个大型城市综合体项目落地。

　　　　位于海峡国际会展中心东北侧的中庚大酒店(暂定名)目前已开建，项目一期预计2012年建成，二期预计2014年建成。总建筑面积12万平方米，将建成集旅游、国际会议、餐饮、娱乐、健身、休闲、度假为一体的综合性超白金五星级大酒店。

　　　　海西塔商业广场在去年9·8投洽会上成功签约，该项目由台北101有限公司、台湾兴富发建设公司、厦门禹洲集团等联合投资，投资额有望达到80亿元人民币，初步选址在海峡国际会展中心前西南方向，商业区地块面积约700亩，将建设集商务办公楼、餐饮区、娱乐休闲购物和住宅区为一体的地标性商业广场。

　　　　向来擅长大盘开发的世纪金源也拿下东部新城的两幅地块，要求配建公共租赁房、小学、幼儿园，以及一座白金五星级酒店，项目要求在2年内竣工。