上海楼市在12月中旬以来的供、求、价全面回升态势在上周再度升温：36.7万平方米的周成交量已经达到本轮调控前的水平；由于高价楼盘集中推盘，上周24476元/平方米的房价也创下了近33周新高，房价重新回到了今年调控的4月份最高水平。

　　　　有分析人士指出，综观全年一手房价走势，今年整个上海市商品住宅成交均价有望突破2万元/平方米，相比去年上涨近三成。对于后市，预计会有更多存量房溢出。

　　　　有楼盘房价涨幅超六成

　　　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至明显超过了金九银十的周成交水平；上周全市商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了5月10日以来，全市商品住宅均价的最高纪录。

　　　　上周，本市单价3万元以上的商品住宅成交量达到了9.8万平米，一举让全市均价突破2.4万元。而近期主力成交楼盘中小户型房源越来越少，而大面积，大平层房源日益增加，部分项目甚至违规操作，一些"70/90"限制的项目变身超大户型公寓或者联排别墅，促使原本就供应矛盾相对突出的楼市变得日益紧张，从而推动房价快速上涨，也说明了楼市调控的相对不利。

　　　　上周上海市商品住宅新增供应面积为46.1万平方米，环比前周大涨62%，为10月4日以来的最高点。值得注意的是，上周全市商品住宅新增供应中，再次出现了大批的高端楼盘，如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园，这些项目的最高参考价都突破了50000元/平方米，其中祥生福田雅园网上最高参考价甚至近10万元/平方米。

　　　　加息使楼市风险累积

　　　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为：2010年整个上海市商品住宅成交均价突破2万元/平方米，相比2009年上涨了近32%，是2009年16%涨幅的一倍。单从数据来看，2010年针对高房价，房价上涨过快的调控政策的效果是不明显的，如果房价上涨的势头不得到遏制的话，那么2011年的楼市还将持续处于调控之中。

　　　　上周末，央行再次上调利率，陆骑麟指出，上调利率将会打压投资投机买房者，增加其成本支出，年底时加息可能促使一部分投资者抛售手中房产；加息还使得已经收到前期首套房首付增加，利率优惠减少等影响的刚需购房者更加买不起房，应该是房地产市场购房主力的刚需更加压抑；随着加息到来，开发商明年资金压力加大，为了回笼资金，其房价上涨动力将会减弱。另有市场分析人士表示，今年4月、10月的两轮调控让房价涨势抑制了8个月，而新一轮经济增长和通胀带来的房价上涨压力正在累加，房价调控压力正在加大。而本月26日开启的第二次加息以及连续加息的预期，正在使更多的中低收入者退出住房购买市场，虽然保值升值的资金成为楼市主要购买力，但大部分还是被调控压抑。因此，加息正在使市场的风险累积，可能需要通过一轮爆发之后衰竭。

　　　　固定利率房贷受关注

　　　　上海中原研究咨询部总监宋会雍在接受记者采访时表示，虽然有点迟缓，但加息还是来了。 "加息应对的主体是当前不断恶化的通货膨胀风险，对楼市直接的引导能量有限。"宋会雍还说道，目前置业消费群体中，自住购房仍占到九成。尽管对加息的怨言颇多，但置业需求仍相当刚性，因此加息对新进入消费者的拦阻作用并不会太明显。加息会进一步加深对早期运用银行杠杆的炒家的影响，基于流转成本增大的考虑，部分炒家将收拢资金，运作更为有限的炒作存量，市场上会有更多存量房溢出。

　　　　放眼到明年的楼市，宋会雍预测，开发企业的资金链会更多依靠销售回笼来维持，楼盘供应节奏有望加快。但短期内房价仍旧维持向上走势，而且眼下一手市场供应并不旺盛，个别企业加快推盘仍能够取得较为积极的市场回应，实质性的价格让步仍少见，但降价让利的噱头会增多。房价会面临需求不旺、持续调控和加息多重压力，上行难度加大。不排除个别城市或区域再次出现价格调整，但波动中更多会表现为向下走势。

　　　　汉宇地产研究部有关人士建议，对于近期考虑购房的购房者来说，在办理贷款的时候可以咨询不少银行推出的固定利率贷款业务，虽然固定利率贷款执行的利率比现在的利率要高，但是展望未来两三年国内将进入持续加息的通道，持续加息后固定利率贷款的优势就会显现出来。此外，自住性购房者如果贷款年限较长，尽管周期性加息影响有限，但条件允许下不妨考虑尽量缩短贷款年限。无论如何，需要遵循一个原则--量力而行。