东区急速下滑 西区表现稳定 “二次调控”后———

　　“银十”将尽，回顾近一个月以来楼市的表现，受“二次调控”的影响，开发商所期待的回暖并未出现。相反，则是出现下滑。据北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月首周，北京市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比前一周下跌了64%。整月而言，业内人士预期出现量价齐跌，并非没有可能。尽管大势惨淡，但调查发现，东、西楼市表现出冷热不均的局面。

　　●东西楼市冷热不均

　　国庆前，为了抑制迅速上扬的楼市，住建部、银监会、国税总局等部委，联合发布了包括提高购房贷款首付款比例、减少税收优惠等五项调控措施。加之国庆长假，大量购房人外出旅游，导致楼市交易遇冷。 

　　尽管大势遭遇寒流，但《广厦时代》调查多个项目之后发现，北京东、西两区出现冷热不均的表现。受“二次调控”影响，位于京东的燕郊板块房价急速下滑，包括上上城、天洋城等多个项目，房价已经较前期高点下跌了30%。分析人士认为，随着政策的进一步落实，未来，燕郊房价很有可能回归到2009年年初的水平。而在第一轮调控之后，率先跳水的通州，如今仍然是房价变化的“先行者”。除部分项目针对团购客户降价超过万元外，还有不少新盘采取低开策略，售价甚至比周边二手房要低。

　　与东区楼市的急速下滑相比，西区楼市，在“二次调控”后表现较为稳定。以西二环马连道板块为例，区域唯一在售的第三区项目，交易量及售价，在新政后表现平稳，且近来项目人气出现递增。同样位于西二环附近的红山世家、一瓶兰亭等项目，在新政后表现亦相对平稳。

　　对于东、西楼市在新政后不同的市场表现，业内人士认为，东部楼市之所以受影响较大，主要缘于去年以来东区房价迅速攀升，为“泡沫”破裂埋下了隐患。此外，今年东区楼市供量井喷，使得市场一时无法消化迅速增加的供应量。而这些因素在西区并不存在，仍以西二环马连道板块为例，第三区项目的售价，年初至今一直保持着稳中有升的态势，并未出现大幅上调，且马连道板块并无其他项目在售。可以说是较合理的定价，以及区域供量的稀缺，成就了该项目及板块的稳定性。

　　●市场走低 性价比决定购买

　　新政前，郊区楼市屡现“日光盘”，使不少人相信楼市已经回暖。尽管受新政影响，本月楼市出现逆转，但“日光盘”的出现仍然告诉我们一个道理，即无论在何种市场环境下，性价比较高的产品都将保持着良好的市场态势，城区楼盘亦不例外。

　　仍以位于西二环马连道板块的第三区项目为例，之所以在新政后表现平稳，性价比无疑是其制胜的关键因素之一。调查发现，第三区目前正在销售的二期高板产品，均价3.3万-3.5万元/平方米，而即将入市的楼盘，塔楼售价约在3万元/平方米以上。这一价位区间，与周边区域的红山世家4.3万元/平方米，以及首开璞瑅4.5万元/平方米的售价，相去甚远。如果与东区和北区相比较，目前CBD中高项目售价多在5万-6万元/平方米，个别顶级项目售价甚至超过10万元/平方米。而北四环目前中高端项目的售价，也多在5万元/平方米。相形之下，西二环马连道板块的性价比优势明显。

　　从本月计划入市楼盘来看，八成以上提供150平方米以上的大户型产品。例如纯新盘北京PARK就以210-260平方米的三居为主，同时包括400-530平方米的跃层。首开·铂郡亦主打200-300平方米的大户型，只提供少量80平方米的小户型产品。尽管该两个项目均价还未对外公布，但业界预期未来售价不会低于5万元。这就意味着，未来在四环内很难觅到总价500万元以下的楼盘。在此背景下，定位于大型城市综合体的第三区，在户型配置及总价方面，占有绝对优势。据悉，该项目主打88-143平方米的两居、三居，南北通透，总价控制在300-500万元。此外，该项目亦有部分中心城区较少见的顶层复式景观大宅，满足了西区高端金融产业人群的居住及投资所需。

　　●地铁沿线楼盘保值性强

　　近期，市场的逆转，导致在9月份一度出手的高端置业者再度陷入观望。主要原因即经历了金融危机后楼市的动荡，以及今年两轮调控对楼市的影响之后，很多购房者对于选择什么样的楼盘方可保值增值，显得有些信心不足。对此，拥有多次置业经历的张先生建议买家优先考虑地铁沿线物业。

　　其推荐不无道理。从上海经验来看，市中心商业物业售价十年前一般在20000元／平方米左右，而如今，凡是地下层链接了地铁站的商业物业，目前的售价高约160000元／平方米。就北京而言，虽不可和上海同日而语，但亦有业内人士预计，未来5年内，地铁周边物业的市值增长30%并非没有可能。

　　从西二环马连道板块来看，未来双地铁交汇，为区域人群出行提供了便捷的交通条件。从第三区了解到，在该项目西侧设有站点的地铁9号线，预计于今年年竣工通车；而目前正在施工的地铁7号线，预计将于2014年建成通车，届时，将在项目北侧设有站点。除此之外，根据丽泽金融商务区规划显示，未来还将建设M14、M16两条地铁线路，分别位于项目东侧和南侧，而同样在规划中的地铁M11号线，也将从丽泽商务区核心区北侧通过。如果上述规划得以落实，届时，第三区项目周边将有五条地铁纵横交错，使区域的出行将更加便捷。

　　除地铁决定了项目的保值外，区域住宅未来的供量同样决定了项目的市值走势。从马连道板块来看，目前周边已无土地可供，而正在建设的丽泽金融商务区，住宅用地仅占20%。但从需求来看，丽泽金融商务区作为重点发展的新兴金融功能区，未来将成为聚集国内外新兴知名金融机构的高端产业功能区，吸引大量创业投资、私募股权基金等新兴金融机构，交易所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构，以及银行、保险、证券等金融业总部。大量高知、高薪人士的聚集，使区域蕴藏着巨大的住房需求。(卫东)