限购、限外、限贷、限价

国庆节前后，以各地方细则为主的楼市调控政策再掀波澜。继5月份北京等地出台首轮楼市调控细则后，此次上海、深圳、厦门等六城市也先后出台“加强版”的楼市调控细则。除了增加保障房供应外，以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心，对于投机投资性需求而言，每道令都犹如一把尖刀。

调控着重“四限合一”

在“9·29”二次调控出台之后的短短10多天内，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台了“限购令”，加上4月30日最早推出“限购令”的北京，目前全国已经有七座城市限购，这也使得本来是非常规的“限购令”已成为常见的调控手段。

从各地细则上看，北京、上海、厦门、杭州的“限购令”如出一辙，除了表述上的差异外，在政策内容上几乎没有任何区别。四地“限购令”的核心在于“每一户家庭可新购一套住房”。换言之，不管此前有多少套住房，不管是本地户籍还是外地户籍，都有且只有新购买一套住房的资格和权利。

相比之下，宁波、深圳和福州在执行“限购令”的基础上，还加上了“限外令”，也就是对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民，暂停购房资格。而京沪厦的政策中，没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭，也有新购买一套住房的资格。

“深圳限购令唯一宽松的是，深圳市户籍家庭，如果一套房子都没有，则可以新购两套住房。不过，在一般情况下，一套房子都没有的家庭，具备两套房购买能力的很少。”地产业内人士直言。

与其他六座城市相比，较晚出台的福州版楼市细则最为严厉，不仅要求“限购”和“限外”，而且规定，福州户籍居民家庭如果没有房子，也只能新购买一套住房。

除了“限购令”和“限外令”，“限贷令”也成为楼市调控措施的通用手段。国家全面叫停第三套房贷款，第一套住房贷款一律三成起，严控消费类贷款用于购房，各地在执行差别贷款政策完全一致。

事实上，从9月29日二次调控新政出台之前，北京市燕郊地区就已经出台对二套房停贷、外地人首付五成的政策。而在新政之后，各地正在落实“限外令”和“限购令”的时候，燕郊已经对外地人购房停止贷款，实施全面“限贷令”。

北京中原地产统计显示，自8月起，燕郊全面执行外地人购房首付5成后，燕郊楼市已经明显下调。而从9月29日开始，燕郊开始执行外地人不能提供当地收入证明只能全款购房的政策，执行全面“限贷”，这使得9月价格已经明显下调的燕郊商品房市场再次在国庆期间出现价格下跌。

在限购、限外、限贷的基础上，“限价令”也开始闪现身影。据传，上海楼盘将开始“限价”，新盘售价只能降不能涨。此前，上海市也曾出台“通知”规定，“各区(县)房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核，房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区(县)房管部门备案。”

在上海“限价令”之前，已有北京版的“限价令”。市场曾传言，为了防止豪宅新房价格带动住宅成交均价走高，楼市新政后，北京房管部门拒绝批准高价楼盘入市。不过此传言后被澄清。

各地成交应声而动

9月楼市进入了传统的销售旺季，各城市交易量普遍上涨，楼市成交量呈现回暖迹象。不过，受“十一”长假和楼市新措施的双重影响，节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。

数据显示，9月份30个大中城市中，有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨，其中，北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬，大部分城市的房地产市场迅速降温。

北京市房地产交易管理网数据显示，10月上旬，北京市除经适房和限价房外的商品房住宅总成交量为2060套，较9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均价为21160元/平方米，较9月同期的21800元/平方米，下调了近3个百分点。

10月上旬，北京市二手房总成交量为1948套，相比9月上旬创造的新政后最高峰时的5322套下调了63.4%。而二手房均价也一改在9月出现的上涨势头，出现轻微下调，从18180元/平方米下调了0.6%，为18080元/平方米。

在新政影响下，上海市普通商品房市场的成交量出现了大幅波动。数据显示，尽管十一前夕成交低迷，不过上周(10月4日-10月10日)，上海商品住宅成交面积达到44.9万平方米，环比前周大涨47%，成交面积已达到2009年高峰时的水平。尽管成交量突增，但是上海的普通商品房市场却开始降温，打折声不断，部分楼盘打出开盘首日9.2折的优惠。受此影响，上周上海商品住宅成交均价为20095元/平方米，环比前周下跌13%。

深圳版楼市细则的威力也开始显现。虽然国庆期间深圳楼市创下巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套，这与国庆长假期间日均363套的成交量相差甚远。

此外，上周杭州、宁波和福州等城市出台楼市细则的房地产成交量也出现了环比下滑。

对于此次新政以及随后引起的销售波动，远洋地产行政总裁李明认为，宏观调控将“民生问题”放在了第一位，虽然会产生短期的市场波动，但将有利房地产市场的长期稳定发展。他表示，远洋地产十分关注目前政府宏观调控下的各项措施，将会采取灵活的销售策略。

SOHO中国董事长潘石屹也坦言，此次调控“在意料之中”，政府是“根据市场的变化随时去调整”，“对市场有立竿见影的影响”。

券商：调控政策紧盯房价

未来成交或有震荡

近期，有关部门分别出台了新的楼市调控措施，各地也纷纷制定了楼市细则。券商分析师认为，本轮楼市调控是在上一轮调控的基础上，巩固调控成果，进一步打击投机购房，从而抑制房价过快上涨。因此，如果房价继续上涨，有可能出台新的政策。在此影响下，未来楼市成交量将出现震荡。

调控政策仍未出尽

本轮楼市调控，仍然继续了“国十条”的调控思路，抑制房价过快上涨仍是调控核心。对此，业内人士认为，如果未来房价继续上涨，将会出台新的调控措施。

银河证券分析师丁文认为，如果房价继续上涨，政府有可能出台更为严厉的调控措施。在房产税的靴子未落地的情况下，难言“利空出尽”。在当前流动性充裕情况下，仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价，还是有相当的难度。房地产行业将仍然面临着政策调控的阴影。

安信证券也认为，新一轮调控政策在前期基础上有所加码，显示中央政府坚决遏制房价上涨的决心。如果房价继续上涨，未来很可能有新的政策持续出台。

国元证券指出，政府在实施了史上最严厉调控政策后的半年时间，再次出手打击，是为了保持上次调控的成果。4月份的调控重点是开始考虑在供应面增加供给，对于房价上涨过快的一线城市压制需求，对于需求量大的二线城市以增加供应量为主，但这次调控进行了一刀切的模式，主要以压抑投资性和投机性需求为主。

国元证券研究员毛力表示，8、9月份各城市成交量开始上升，并且已超过4月份调控前的水平，一线城市的房价也开始上升，因此政府再次出台调控措施，旨在维持调控成果，打击投机购房，压制房价的上涨。

大通证券研究员黄鹤指出，调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格有所下降。

黄鹤认为，房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则、税收如何征收、对第几套房是否采取分别的税率。

未来成交或将震荡

由于新政出台，各地成交量在10月上旬出现波动，部分城市成交量大幅下滑。分析师认为，政策将对未来楼市成交量产生影响，四季度楼市成交量将出现震荡。

国信证券分析师方焱指出，“十一”前出台楼市新政后，10月第二周楼市出现降温迹象，18个重点城市周销量平均环比下滑24%，部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。政策变化将对行业产生显著影响，10月楼市降温将是大概率事件，预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓。

浙商证券戴方表示，借鉴4月“国十条”出台后的商品房成交走势，今年“银十”商品房成交将会相对黯淡。结合近期的房地产调控政策仍然以“遏制需求”为中心的现状，未来2-3个月内的商品房成交将会出现反复和震荡。

中投证券李少明则认为，市场预期一个个政策利空靴子落地，房产税的出台也为时不远。四季度主要城市将可能出现价跌量增。

后续政策仍有跟进

从目前出台的楼市细则看，执行“限购令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市，这些属于房价上涨过高过快、供求关系较为紧张的城市。据传，广州、南京等城市的“限购令”也已箭在弦上。

分析人士指出，未来其他地方的楼市调控细则将会陆续出台，除了限购、限外、限贷和限价等手段外，征收房产税等其他措施也将成为调控楼市的砝码。

大通证券研究员黄鹤认为，除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外，还有一些其他的政策可供出台，例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售，以及进一步改变个人住房贷款信贷政策，坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策、甚至改变预售制度等等，都将从一定程度上稳定房价。

专家指出，本轮调控政策与“国十条”一脉相承，在执行上更加细化和深化。显然，8、9月份各地楼市出现的反弹促使了“二次调控”的出台。未来政策仍将着眼于稳定房价，这就意味着，房价的变化已经成为后续政策的关键。